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政策加码,房企转型—房地产真要变天吗?

斌分楼市 2018-07-11 17:15:35

大家还在感慨房价太高的时候,一系列的重大消息纷至沓来,房地产行业一时风云变幻

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--- 中央部委专项治理行动 --- 

国家住建部等七部委联合行动,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。从6月24日-26日西安、长沙、杭州相继宣布限制企业购房,到7月1日昆明发布限购政策,再到昨日大厂、上海纷纷收紧有关房地产的调控政策,重庆首套房退税政策拟8月1日停止执行……仅仅9天时间,就有7个城市从不同方面对该地房地产市场再次收紧。

【伴随着调控深入,各类限制性政策出台,从而也诞生了诸多“对策”。开发商的捆绑销售、首付提高,黑中介的炒房加价、额外收费,相应产生很多暗箱操作和营私舞弊。不仅提高了购房者的置业难度,更是增加了额外经济负担】

 --- 国开行收紧货币化棚改 --- 

国开行总行已将棚改的合同审批权回收,所有棚改项目必须由总行审批。进行中的棚改项目会继续执行,并未暂停所有棚改项目。今年较过去相比,棚改项目多以实物安置为主,改变以往棚改货币化安置为主。国开行新闻办公室回应称:今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。目前各项工作正在有序开展。

【棚改无疑是推动房价上涨的一大动力,尤其是三四线城市和老旧市区。尤其是货币化补偿,短期产生大量“富裕刚需”拆二代,出现“棚改未动,房价先涨”的现象。而过快的房价上涨透支市场空间,导致后期一些列问题】

--- 近半月22省市调控加码 ---

6月28日,在住建部等7部委发布《治理市场乱象专项行动通知》。当天,30城名单中就有3个城市采取行动:重庆出“组合拳”稳控房地产市场;武汉发布刚需优先选房新规;长沙紧急对此前人才落户购房政策“打补丁”。进入7月,昆明率先加码调控政策;上海、杭州等对企业购买进行限制。至今已有22个省市推出房地产调控政策,其中还有海口、宁波、佛山、厦门等10个城市在30城名单内。从各地调控措施的内容来看,以遏制投机性购房、整治市场秩序为主。

【调控进入攻坚阶段,成交量下滑的情况下,价格涨势依旧高温不降,未能达到预期效果。而落户政策、人才引进、企业团购等形式,无疑为变相逃避调控提供空间。加上各种为突破限制的“对策”,变相加价、捆绑销售、提高首付等也影响了市场正常秩序】



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政策历来是房地产行业展的风向标,如此敏感的信息集中出台,让许多行业巨头也应势而动


--- 万科十年逐步退出房地产 ---

6月29日万科召开股东大会,会上传出一个令人吃惊的消息:万科要“抛弃房地产”!万科董事会主席郁亮表示:十年后,万科还会是地产公司吗?我想不是了,如果还是,那也是惨淡经营了。方向是明确的,路径是不清晰的,我无法回答十年之后物流占多少,商业占多少。但可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。

【房地产的标杆企业万科,提出了逐步放弃房地产的发展思路。实质上只是减少单纯销售型物业,更加看资产长期的运营增值。面对如今的市场环境,和未来政策行业发展的导向,历来很有远见的万科,做出转型大家也不必吃惊】

 --- 碧桂园放缓全面城市覆盖 --- 

媒体报道碧桂园内部已明确叫停三四五线城市全覆盖战略,将以规模换现金。近期碧桂园的人士在接受《每日经济新闻》记者采访时透露,碧桂园没有叫停三四五线全覆盖战略。在政策轮番调控下,未公布2018年销售目标、推货计划及拿地预算的碧桂园正放缓拿地速度。政策严调控下,房地产市场处于下行周期,碧桂园强调高周转重视现金流的安全。

【近年风头正劲的碧桂园,已经冲进三强之列,得益于三四线的占有率。发展基础稳定后反攻一二线,也对品牌和产品进行了升级。为了应对调控后的销售放缓,特别是三四线市场的后继乏力,进行相应调整也是明智之举】

--- 房企扎堆进军文旅业 ---

伴随宏观调控政策持续加码、土地市场竞争愈发激烈,房地产企业纷纷加入产业转型行列,将目标瞄上旅游市场。战略布局文旅地产已成为房企转型的新趋势。据了解,目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产,海南饱和之后开始向云南转移,拥有山海等自然资源的景区最受青睐。不少地产商依然沿用住宅的生意逻辑进行文旅项目开发,这不仅无益于项目推进,还会带来更大风险。

【文旅地产从字面上是“文化+旅游+地产”,但其本质和核心是“文旅”而非“地产”。如今大多数项目是打文旅概念,实则促进住宅销售,激活商业物业。还需提升认识水平和运营水平,真正的起到以文化旅游拉动项目长期增值,从而实现盈利模式转型】



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如今调控已是两年,期间还有大小百余次的加码,从一二线城市扩展到三四线,从限购限贷到限价限售。然而市场的反应却不尽相同:一线城市整体下滑,二线城市量降价升,三四线量价齐升,效果不尽如人意。

调控后时代的房地产,已经进入行业颠覆的阶段。一边土地价高,一边售价限制,再加上融资成本提高,空间被严重压缩。在此情况下,开发商也会把压力“转嫁”购房者,于是出现了调控“有名无利”的现状。全面长效机制的建立是根本,但是面临很多问题,很难短期见效。

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所以一切调控都是“时间换空间”的手段,通过供给侧改革和需求差异化来缓解矛盾。期间面临的行业巨变、企业震动、甚至制度突破,相信会越来越多。当然希望各种颠覆和阵痛之后,能有一个健康有序发展的房地产。



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