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一个十八线小县城的楼盘涨价史

青岛地铁房产 2018-05-15 07:21:36


图:原姚哥庄镇行政区,现高密经济开发区辖区

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高密东郊五公里开外,有个小镇,叫姚哥庄。

2007年,潍坊进行新一轮区划调整,摒弃乡制,裁撤8万人以下的镇。人口不达标的姚哥庄镇便被并入朝阳街道。

当年8月底,两厢合并,成立了新的朝阳街道办事处。

新朝阳街道办的办公点,设在高密康城大街上。一块儿在这办公的,还有高密经济开发区管委。

实际上,从1996年1月,高密市朝阳街道办事处已经与开发区管委会合署办公,施行区街合一。

姚哥庄镇跟朝阳街道合并后,姚哥庄镇便整体落入高密经济开发区辖内,其驻地也一并设在姚哥庄。

姚哥庄位于高密东边,跟胶州接壤。受这波胶州房价飞涨影响,姚哥庄的盘也趁机涨到新节点,冲到了8000的关口。这些盘的代表,以水岸东方最具典型。

□ 水岸东方近几年价格整理

位于胶河东岸的水岸东方,坐落在康城大街上,隶属于高密经济开发区。

2015年,这个盘的售价还没过4000,所报均价为3794元/㎡。

2016年价格一度涨到4700,年底间歇性还回落到4300。

进入2017年,楼盘价格上扬,从4300,飙到5000,又飙到5700,直到11月份,猛涨到7500。

2018年5月,房产网站标注的价格一路涨到7800。不过,据当地的居民反映,实际售价已经突破8000,直逼1万。

□  水岸东方小区内实景,被业主吐槽只有柳树和一个亭子

姚哥庄距离高密市区5公里左右,在高密人的观念里,过了胶河,就是出了市。而三年里,就是这样一个毫不起眼的小镇,这样一个毫不起眼的楼盘,均价翻了1倍多。

起初,单纯以为,胶州房价飞涨,现如今一房难求,以致于催逼买房需求外溢,遂使得胶州北胶莱地区以及高密东部经济开发区的房价攀升。可是,深入了解之后,会发现,这个楼盘的价格影响因素,有着更复杂的背景。

水岸东方房价猛涨是在2017年。这里面,最直接的原因,便是跟潍坊、青岛的楼市行情有关。

我们知道,17年大青岛整体都在飞涨,当时市北、李沧、黄岛、城阳首当其冲,市区均价蹭蹭涨过2万,而郊区5000以下的盘也基本绝种。

与此同时,潍坊的市场也是涨涨涨。17年一开年,潍坊房价的涨幅就按千计。一年里,更是出现八连涨的盛况。

身处姚哥庄的水岸东方,既位于潍坊市政建设的重镇——高密经济开发区,又临近青岛的胶州市场,自是被这两股房价涨潮所夹击,单平加价1800,从5700加到7500。水岸东方均价涨上去之后,至今再没下来。

今年4月,青岛4.18楼市新政之后,胶州作为不限购的楼市热区,再次迎来新一股房价上涨的浪潮。水岸东方,便又随着这波行情涨过了8000。

按理说,即便高密跟胶州相邻,也不至于胶州但有风吹草动,高密楼市就不淡定。而事实却又是如此真切地摆在那里,这倒让不少人费解。

2009年,“山东蓝色半岛经济区”首次提出

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说起来,这背后,牵扯青岛大哥和潍坊二锅,以及高密小弟之间友谊的小船。

青岛的经济发展速度要快于周边城市,是以,零几年的那段时间,周边城市大多唯青岛马首是瞻。这其中,便有潍坊。

2004年,日照开启了与青岛的对接进程,紧随其后,潍坊在2007年,也开始与青岛对接,各自开启了青日、青潍一体化。这为后来山东半岛的“铁三角”,奠定了合作基础。

2009年,中央领导来山东考察,提出打造山东半岛蓝色经济区的构想。

2011年1月,中央批复了相关规划,并且还上升到国家战略的层面。2月,关于“青岛-潍坊-日照”的区域协调发展规划,就正式酝酿出台。

至此,山东半岛城市群的“铁三角”诞生了,好兄弟“苟富贵勿相忘”,这个兄弟团打算抱团发展。后续胶州湾海底隧道的开通,以及胶东国际机场的规划都成为联结兄弟团的重要纽带。

如果现在去度娘查高密或者姚哥庄,还能看到这个“铁三角”的影子,上面都把胶东国际机场作为自家“机场”优势中的一部分。

可惜的是,兄弟团最后还是沉寂了。2014年以后,官方不管是省里还是青岛,潍坊,或者日照,都很少提及青潍日一体化的事儿了。

很少提的原因,有城市领导班子更新换代的缘故,但最重要的原因,坊间认为,是关于海关的利益分野。

在进入青潍日一体化的第二年底,济南海关由隶属升级为直属,几乎跟青岛平起平坐。此前,青岛是山东省唯一的直属海关,管辖范围是山东全境。

济南海关升级后,海关管辖权范围扩大,由济南一地扩大到9市,这9市中便有潍坊。2013年底,济南在高密设置了监管站。

而潍坊海关归入济南后,青潍日一体化就变得比较尴尬。三座城市之间的状态,似乎一下回到解放前,又开始竞合作、竞发展。

换句话说,还是各过各的。

如果说,非要有什么不一样的话,是高密对青岛的态度。

从2013年开始,坊间和网络频频传出,高密即将归青岛大哥管。2014年,此后的每一年里,总会冒出点关于“高密即将划入青岛”的消息。直到今年2月,再度传来这样的消息时,潍坊出了坊间的“高级黑”声明。


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2018年2月,坊间高级黑版的潍坊市政府声明全文

尽管潍坊市不可能出台这样说辞的声明,但事实上,高密在很多政策上很微妙,多少有些明显主动对接青岛的趋向。

2016年,高密在搭建高新产业集聚区时,提出的铁运物流园发展,其所依托的正是青岛的胶东国际机场建设,高密希望以此来争取设立潍坊保税区高密分区。而在提到高密美丽乡村建设的目标上,高密的计划是要高于“胶州”标准。

潍坊的一个市,比对着胶州,这事怎么看都有些诡异。

2018年3月,高密市规划局对于对接青岛地铁8号线的答复

又,今年3月,高密市民在咨询对接青岛的轻轨、地铁规划时,高密的答复是“在市政府领导下积极组织规划编制单位进行论证”。但据说,潍坊曾经批示过,未通过规划审批。

暂且不提高密是否能养得起地铁,二锅批没批。能看出的是,高密确实在积极地对接青岛,且不管二锅乐不乐意。

这些极其微妙的所在,看起来对房地产没什么关系。但实际上,却成为当地开发商为楼盘造势的极好说辞。

据不少当地居民透露,水岸东方的销售在给客户讲解楼盘时,都会提到要建高密到胶州北站的地铁,很多客户深以为然,并为之而欣喜。济青高铁开通后,本身将会拉近高密与青岛的距离,而倘若再建地铁,人们不仅会想,那会更方便,房价也会更有升值空间。

就这样,水岸东方又有了一个助力房价上涨的大法器。

高密市对于市民关注的这种地铁规划利好,既没有明确说不建,也没有明确说建,这种模棱两可的态度,更使得法器的威力成倍膨胀。

济青高铁站点

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与地铁规划的模棱两可相比较,济青高铁跟胶东国际机场的开建就像是印证高密要腾飞一样。

2012年,济青高铁路线规划,出了北线、中线、南线三个方案,综合比较选了北线的方案。而其中,高密北站的设立,有拉动人口和促当地发展的考量在。

济青高铁比较特殊,它是国内第一条地方控股并投资的高铁,投了近600亿。未来的盈利,出的招数也比较奇特,是“以地养路”的模式。

也就是说,济青高铁沿线,后期会进行土地开发,而开发收益则用于支持铁路建设。据说,每个站点所在的城市都会成立一个土地开发公司。

2015年,济青高铁开建。这,不管是从基建层面来说,还是从“以地养路”的模式来说,对房企都充满了诱惑。当年2月,高密新推出地块210万方。

2015年,除了济青高铁开建外,胶东国际机场也开建。虽则高密距离胶东机场几十公里,但高密没少把机场当作自己的利好。

姚哥庄距离机场、高铁站的直线距离

度娘信息显示,高密跟姚哥庄都打着一小时的招牌,蹭着胶东国际机场的热点,它们在度娘里说的距离,比直线距离还要短。实际上,都得好几十公里。

当年“铁三角”时期所缔结的纽带——胶东国际机场与胶州湾隧道,以及后期的济青高铁,继续被高密市视为纽带,尽力发挥其最大的带动效应。

此外,机场跟高铁也成为水岸东方阐释规划利好的重要依据,成功将其打造成了一个距离青岛“一小时生活圈”的项目。

2015年,在全国去库存的大背景下,高密楼市没有大涨也没有大跌,而水岸东方的价格则是迈着小步子又涨了涨,当年的销量也排在前几名。

2016年,各方面楼市政策利好,高密楼市热度持续攀升,但在水岸东方项目上则有涨有跌。只是,跌幅不大,降也降不到500块。貌似是因为当年交房后,房子质量以及不供暖引起一批住户不满闹的。

□ 图为2017年,拆迁中的姚哥庄,来源:龙河之春

2017年,除了楼市行情利好外,高密当地的另一个工程也给水岸东方提供了房价高涨的温床。那就是——姚哥庄片区的拆迁。

8月里,姚哥庄片区启动拆迁,9月间,拆迁已经大刀阔斧的进行。10月,拆迁补偿方案出炉。

姚哥庄片区“特别”的拆迁补偿

在三种补偿方案中,尤为引人注意的,是关于“房票”部分,给出的四个安置楼盘中,就有水岸东方的名字。

17年水岸东方价格大涨,其实选择房票补偿并不合算。房票是死的,票面金额确定,而市场上的房价涨势过快,房票就相当于是贬值了。

但是,这几个盘又是跟经管委合作的楼盘,是在拆迁合同上一起盖了红章的。但凡有选这种方式的,对水岸东方而言,都是白捡的客户。

另外,拆迁过程周期长,一般等到再建得6-8年。在这段时间内,怀揣拆迁款的姚哥庄村民是流离失所的,要么是拿着钱租房,要么是拿着钱再去买房。

要不说,光拆迁就可以让GDP数字很好看,从拆到建,哪一环都能算业绩。而且,只拆不建的话,还可以去库存,现有的房源顺道还能涨涨房价,都是套路。

显然,水岸东方对这些套路通透的很。

今年四月间,高密又新发了36个片区的棚户区改造项目,其中,又含有姚哥庄片区的二期。

不知道,到时候,补偿方案中,是不是还会出现“水岸东方”的名字。更不知道,水岸东方到时是会涨还是会跌。

有位大神说,潍坊住宅商品房空房率60%+,潍坊写字楼空房率70%+。 也就是说目前空置的房子,还能再容纳400多万人口。

这400万人的缺口,高密又占了多少?水岸东方又占了多少?也许,晚上亮灯时分,满目疮痍的姚哥庄能数清到底有多少扇亮窗,亦或者,胶河的水能映出到底有多少盏灯。

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