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如何看待青岛2017年后续房地产市场!

青岛地产Party 2017-09-09 18:30:16

最近手头有点忙,更新的频率有点低,更没有时间做一些分析了,今天静下心来扯一扯,因为不在一线,可能对市场的把控没那么精确,写起来略显生疏了。

2017年青岛房地产市场是被全面压抑的一个局面。土地方面,限价、熔断、竞售价;商品房方面,限购、限贷、限价、限签。整个市场都在政策的限定之下运行,所以真实市场情况只有一线人员最了解,单从数据图表不足以真实体现。

对于2017年青岛房地产后续市场,我是这样看的:

①、之于土地

限地价、竞售价、竞自持、抓阄等等是大形势,土拍政策短时间内只会趋于严格、趋于完善,不会放松。

上半年预公告的49宗地块目前已经出让过半,主城区未出让的地块主要集中在浮山新区,预计短时间内很难推出,最后这几个月预计还会有一批土地集中出让,但规模应该没法和去年年底的集中出让媲美。

截至目前,活跃在历年排行榜前列的万科、保利、海尔、海信、龙湖、青特、银盛泰等房企都有了相对可观的土地储备,岛城新秀房企新城、融创、恒大、荣盛、中骏、旭辉等企业也在二级土地市场或其他形式储备了不少的土地和项目。但依然有很多开发商土地储备紧张,蓝X、中X、中X、中X、金X、金X、……等,即便有部分房企明确表示暂缓拿地,但整体和长远来看开发商拿地的热情并不会消减。

②、之于限购、限贷

青岛的限购、限贷政策会不会取消、会不会放松?

虽然各地通过户籍政策、人才战略“放松”限购;租赁型住房也开始风生水起,但本轮调控的长效机制大形势不会改变,还有一点可以肯定的是,不管政策的出台还是实施,青岛都不会是第一个或者前几名,所以只要盯好重点城市和省会老大哥,不难判断未来青岛政策的走势。

另外,信贷政策年底从严是每年惯例,但这并不是说政策上的从严,年底银行贷款额度吃紧或用完,银行必然会提高贷款利率或者停止放贷。

③、之于限价预售、限签

青岛的预售证限价、限签会取消吗?

限价预售是控制房价的很好的一个途径,价格高了不发预售,很多开发商选择拖,不给预售就不开盘,反正房价一直再涨,但目前房地产的市场情况,让不少开发商失去了拖下去的勇气,马上进入四季度,回款压力越来越大,所以开发商开始不惜让利调低预售价,赶紧取证开盘,趁势收割一波,虽然开盘以后仍然要面临限签,但至少提前走在回款的路上了,佣金落袋为安!在预售价的博弈中,开发商是败北的一方,不过对方也有所让步!

限签是不成文的规定,原则上我不知道这件事!但事实上万科、华润、龙湖等在售中高端项目较多的房企,被限签的销售额都是以10亿为单位计量的,这个数量级的代签房源一旦被放开,青岛的房价将有一个跨越式的增长,这种事情发生的概率不会太高。所以限签不会突然完全放开,如果哪天看见即墨胶州有一个低价楼盘开盘大量签约,月底去争取多签几套,或许有希望!

④、之于房价

往年政策变化,市场反应迅速,观望情绪一夜之间就浓厚起来,但这次似乎是进入了一个全民看涨的时期,抢房日光仍不绝于耳,但其实市场悄然之间已经发生变化。

上面的几点陈述基本上表明了我对未来房价的态度,我确实觉得某些项目或者个别区域房价有可能降,但整体房价一定会理性上涨。悲观的说,即使整体市场下行,还有那么多限签需要解决啊,每月多放开一些签约,房价对冲也会上扬。

⑤、之于项目

后续主城区蓝光、保利、华润等项目即将入市,将缓解主城区目前市场供应求的局面,购房者又可以挑挑拣拣了,高新区融创地王也已启动认筹,改善型客户选择增多。个人觉得高端项目集中入市,限签放开的可能性进一步降低。

我瞎说几句,你也瞎看几眼,如此甚好!

(青岛地产Party文章中所阐述的观点,均为作者个人观点,与供职公司无关!)

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