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简单预测下半年房地产市场走势

王嘉欣 2017-07-17 15:56:39


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前几天和一位地产朋友闲聊,期间让鄙人预测一下对下半年房地产市场走势的判断。鄙人当时的答复是:在二季度经济数据没有公布之前,没有足够的判断依据,就算是有所判断,也都是瞎猜,不如不说。

今天看到二季度数据公布了,也就冒死预测一下吧,结论对与不对,请看下半年市场验证。如论据发生根本性错误,还请各位大神指正一二。为什么要用“冒死”二字?多年前鄙人曾经热衷于预判楼市,且是坚定的看涨派。每次预测文章一出,总会引来看跌派各式各样的谩骂。说句题外话,那些年的看跌派们,不知道你们现在买上房子了没?日子过得还舒心不?

话说为何要以二季度经济指标作为预测的前提,这是鄙人一直以来的观点:房地产行业不是独立于整体市场环境之外的,房地产市场的运行必然会被整体市场环境影响也会反作用于整体市场环境。同时政府会依据经济环境的变化,选择对房地产市场的态度,也就是收紧抑或放松调控政策。

据统计局公布的数据显示,二季度GDP同比增长 6.9%,高于预期的6.8%。至于其他数据不一一列举,只说几个与地产关联度较高的数据:

上半年,全国房地产开发投同比增长8.5%,增速比一季度回落0.6个百分点;房地产去库存效果继续显现,6月末商品房待售面积同比下降9.6%,降幅比3月末扩大3.2个百分点。

再就是零售业在增长、进出口贸易也在增长,并且贸易结构改善明显,机电产品出口增长14.6%;

制造业加快向中高端迈进,上半年高技术产业和装备制造业增加值同比分别增长13.1%和11.5%,

过剩产能有序化解,上半年全国工业产能利用率为76.4%,比上年同期提高3.4个百分点。

其实这一堆的百分比让谁看着都头晕眼花,简单总结起来就是:供给侧改革进行的很顺利,去产能进行的很顺利,优化产业结构进行的很顺利,房地产行业去库存也进行的很顺利;总而言之一句话:经济转型进行的很顺利,经济形势相当不错。

按照一般之前的规律,经济环境好的时候,就应该是政府拿着房地产各种开刀,各种背黑锅的时候到了。事实上2016年底各大城市开始陆续重启限购政策之后,关于房地产的负面消息少之又少。

特别是以前叫嚣甚猛的房产税,以往每到地产市场火爆的时候必然蹦出来恶心一下大家,但是这段时间几乎偃旗息鼓。唱空方最多提起的也就是几个大佬套现撤场的事情,但套现的目的到底是不是房地产市场要出问题,空方也只是遮遮掩掩,反正众所周知的是,亚洲首富前些年撤离大陆房地产市场的结果就是错过了2016年的火爆市场。

万科在今年上半年花了1463亿元买地,全行业第一。我相信以稳健著称的万科不会对市场错误判断。

再回头看经济数据,今天与2011年第一次限购时期有着很大的不同,首先就是2010年的GDP涨幅10.4%,增速远高于现在。其次是2008年底开始以拉动固定资产投资和拉动房地产市场为主导的经济政策导致了经济过热的危险局面。人民币对内贬值、对外升值使得加工业、进出口贸易都遭到了严重打击。

在那种市场环境下,做实业不如炒房子,逼迫政府必须严厉调控房地产市场。请注意,我说的是调控,而不是打击。毕竟最寒冷的2011年房地产市场,也没有出现价格明显下跌的行情,基本保持着稳定状态。所以说,目前的经济状态下,尽管经济结构在不断改善,但远没有达到预期的水平,依旧面临增速放缓的压力。房地产市场还要继续承担支柱的任务,并且经济环境的安全也需要房地产市场的健康发展来支撑。对于房地产与经济安全的话题,鄙人曾经的文章中做过深入的剖析,这里不再赘述。


因此,对于下半年市场,鄙人判断如下:

第一、没有什么“谨慎乐观”这种模棱两可的场面话,只有一个态度——市场将会持续稳定发展。

第二、不会陷入2011年下半年和2014年的寒冬状态,但市场面临的困难会提高,所以又到了地产营销人比拼真本事的时候,地产混子们需要注意安全了。

第三、地产相关的融资渠道应该会进一步压缩,小地产公司的日子会更加难过,地产资源向一线房企聚集的效应会加剧。

预测的事情,总是仁者见仁智者见智,对与不对交于时间和市场去研判。把文章发表出来,就是希望在这里能获得同业高人们的指点,以期进步。

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