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改区之前的即墨,6700地王不寂寞

张百忍 2017-07-14 15:49:58

 去年七二〇的地王拉开了青岛房价暴涨的序幕,清流变成波涛。今年三月的调控之后,涨价洪水泛滥到胶州即墨。

胶州连续出现中骏2600和新城3600的地王之后,即墨虽然也是有争夺,总体是波澜不惊。今年2月保利在城西抢了一块地,607轮才到了2195元,基本是即墨历史上的地价的最高价了。也还不到今天银盛泰在城阳核心区原价拿地2300的地价差不多。

如今中海一鸣惊人,两块地近1500轮,近九个小时,终于把原地主老周PK掉,拿下这两个小地块。

上午 一看17家的争夺,就估计到会和高新区去年的6852地王有一拼了。但吊诡的是,4月6日国土部通知不让出地王,黄岛富力地王因此被取消,不知道本次地王为何不在范围之内?

总结下来,本次地王产生,有这么几个因素:

第一是,政府的不干活导致开发商饿疯了,饿疯了的人抢食时的激烈程度可想而知。

上半年青岛的主城区四个区总计成交了37亩地。这些地上建成的房子不够一天卖的,多么可怕的数字。对比一下济南,整个上半年,包含章丘在内,济南共有83宗土地成交,总成交面积297.48万平方米,约4462亩。其中章丘成交了27宗,长清区有5宗,主城区有51宗。对比两个 城市的差距,你知道青岛开发商有多大,纷纷下乡抢食

第二,即墨划区在即,也是一大利好。

即墨划区经过数月酝酿,据说报告已经由民政部 报至国务院,只等主管副总理签字,若改区成功,自然大不同,房地产尤其是利好,何况这个地块容积率低,又无熔断,众多饿极了的开发商自然蜂拥而至。

第三,即墨购房主力消费已经转移到创智新区,且购买力强。

即墨的城市建设在青岛几个县级市里是最烂的,其城中村之泛滥到了惊人的程度,历任班子也想改造,但大多持有畏难情绪,只有宝龙等少数几个村改造。上届班子相对强势,市中心有了中交和天泰古城项目,最大的变化是城东起来一个创智新区。

即墨城市因为规避城中村的缘故,布局如同扁担,东西越拉越长。创智新区山地多,不大用拆迁,所以有新城的样子。当年也难,万科东郡卖4800,但随着多个部门东迁,赶上楼市火爆,迅速起来,价格已到万元。房价有支撑,地价不涨也难。

    第四,就是该地块原有地主68号老周,是政府补偿给他的地,已经干了几个月了,大坑已经挖好,因资金缺乏一直在找合作伙伴,只想靠返还自己拿下,买房子赚钱,所以敢拼,但是即使如此,还是拼不过中海。所以他这个大坑,原本是给自己挖的,最后竟然成了给中海挖的了。

第五,中海前期因为核心高层内部斗争,几乎在土地市场无所作为,青岛若不是靠收购中信的两个项目,有断顿之险,如今颜建国等新班子下决心拿地,给了勇气,青岛公司毕竟要找米下锅。但因为国企体制所限,前期勾兑不力,所以只能血拼,好在没有熔断竞房价,所以就放手一搏了。

以上种种因素,导致了7.13中海地王的诞生。最有意思的是,中海其实早就来即墨了,2014年初,即墨王村海边的13宗地块共计87万㎡土地,被2013年刚刚成功进军“千亿军团”的中海地产集团一举拿下,至今三年多了,未见动静,显然是对那个荒无人烟的海滩信心不足,等11号线贯通。

那么这个一下子让即墨地价跳了三倍多的地王会产生怎样的影响?

对于即墨房价,自然会有刺激。三月份市区调控后,形成对即墨楼市第一轮大刺激,经过二季度的抢房之后,即墨市区房源已经很少,供求较为紧张,此次再经过地王刺激,必然有一轮小涨。但是很多媒体喊的高层15000,是达不到的。毕竟如今楼市大局已经不同于去年,已经到了后期,政策调控之下,无论购买力还是人心,都已经有所降温,没那么疯狂。最可笑的是有那么几个不知楼市深浅的小忽悠,胡说什么青岛楼市要崩盘,结果一次次被地王打脸。

中海这个地王,好在不大,几百套房子,否则消化怕也是难题。一年前的蓝光地王至今未开盘,而融创的一号院至今难以定价,这都是现实的例子。

而对于政府来说,最关键的是,重蹈高新区融创地王覆辙,给即墨的拆迁改造上了一道紧箍咒。

去年高新区地王的产生,给后期大拆迁造成了多大障碍,每个做这个工作的官员都有一肚子苦水。如今即墨10个月后重演一遍,倒是让人一头雾水。

上文说了,即墨最大的问题是城中村泛滥,市区包围在里边不下20个之多,加上如今城市扩张之后,算上城郊,50个以上。如果即墨改区,总要有个城市的样子,对接好城阳,连成一片,这几十个村的改造必然要快速启动,拖下去必然更加困难。

而目前的优势是地价便宜,政府可以提高基础地价,留足空间,抓住地产热潮机遇,以此吸引大批饿极了的开发商前来洽谈,几百亿资金投下去,政府负责拆迁,这样不出几年,即墨城中村会迅速消失,城市面貌可以媲美城阳,而本届班子,亦可青史留名,市长也不愧规划局长出身。

但如今地价暴涨,房价也涨,老百姓的拆迁要价更涨,那么拆迁就是个大难题了。这样,即便改区,即墨的城中村拆迁的困难程度怕也是大幅度增加。这个账,不知道即墨的决策者们算过没有?

此次地王,有关部门给老周挖了个“坑”,老周没想到自己给中海挖了个真坑,最后导致的结果,领导们又何尝不是给即墨的城市发展挖了个坑?

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