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融创收万达对青岛之冲击

张百忍 2017-07-12 09:29:07

 经此交易,万达基本退出地产舞台了,当然没退出商业舞台,比如城阳的青特万达,彻底走上了轻资产模式。

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万达做地产最大的优势,是利用其商业品牌的优势拿到便宜的土地,而万达广场之后,万达文旅更是如此。但现在这么一卖,这个模式就已经宣布终结了,没有那个政府再这么傻乎乎的配合了。

这次交易当然是政府最尴尬,费尽心机,让出了巨大利益把万达引进来,无非就是求个政绩,竖个牌子,结果人家转身卖了。虽然管理体系号称还在,但早不是那个样子了。

商业之变幻莫测绝非捧铁饭碗的公务员所能理解,但他们偏偏如此深刻的介入其中,遭遇各种尴尬其实也就不奇怪了。这也是未来中国经济领域中更多会上演的戏剧吧。

而尴尬的13个地方政府中,山东的济南和青岛又是最尴尬的。济南上周才把1500亩优质土地摘牌,转眼就成了融创的了,还没度完蜜月就改嫁了,你说被骗婚的政府尴尬不尴尬。

青岛的悬念当然是东方影都,当年为了把这个项目从大连争取过来,青岛尤其是西海岸付出了很高的代价,800多万平的低价土地就给了万达。领导们树立为天字一号项目,万达投桃报李,宣传也是很卖力,花上亿重金把国内外一干明星拉来胶南,做个大秀,一时星光璀璨,歌舞升平,青岛银继不切实际的直辖梦之后,开始做好莱坞的梦。

然后万达开足马力,开始卖房子了。

东方影都是2013年底开盘,以后的三年多里,万达就靠这一个盘在青岛房企排行榜上年年排名前列。2013年以28亿排第七,2014年只有22亿排第六,2015年36亿排第五,去年68亿排第三,今年上半年36亿排第二。总计销售大约180亿左右(包含维多利亚湾大约70多亿)。

尤其是8000套公寓,郊区的公寓多难买啊,万达延吉路的公寓如今才一万元单价,那是什么地段。人家就是靠影都概念卖光了,很多盲目的投资者还傻傻的等着明星或者群众演员入住呢。

但是即便卖得如此靠前的业绩,回款对于投入巨大的影都来说,还是远远不够。根据王首富的原计划,影都从13年到17年的五年里,一年要卖70亿,5年350亿目标,然后就基本不缺钱了。但我们看到,这个目标也就房价暴涨的16年完成了,其他年份,差得很远。所以,实际上到了15年底,影都的资金链就很紧张了,王首富特地从泛海等大金主处融了一笔15亿美元的资金,才让影都持续建设。

看了上边的数字,你会知道,销售速度意味着一切,否则你只能去举债举债举债。

如今星光岛,维湾,会展中心,万达茂,游艇中心,度假酒店群,这一切一切都会因为融创的接手而发生大概率的改变,毕竟这些都是占有大量资金的,而不能实现短期回款,146万平的持有面积,耗资过百亿,如何运营?

融创一年多时间里举债一千多亿收购,负债率已经百分之两百,下半年回款至关重要甚至生死攸关。13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米,其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%,这是最能诱惑孙老板的数字。而这13个项目,万达最初宣传的总意向投资是4840亿,所以债务必然也是个天文数字。

就青岛文旅项目来说,地上总建筑面积816万平(其中影都540多万平,维湾260多万平),包含持有面积146万平,可售面积670万平。尽管已经卖了200多万平,最多三分之一而已,剩下的400多万平,至少货值500亿,可卖的货太多了。

所以这么大的项目,绝不是按着30亿注册资金的收购价那么简单,融创要承担比这个数字大几倍的巨额债务。

就便有什么赵钱孙理的传说,借钱总要还的。孙老板豪赌的性格,会转化为一个月三百亿的回款任务,泰山压顶给销售团队,不可出现一点闪失。

而这些商业文旅只花钱不回款,官员们重视的门面活,必然放在后面。所以未来融创和地方政府之间因为规划修改,必然会有大量摩擦,这是个很大的难题。而万达作为一个经营者,身后是非谁管得,可以相当程度的置身事外了。

此次并购,告诉招商的官员们一个残酷现实,一个产业要慢慢培育,才能生根发芽,成长为大树。这事急不得,不是靠招个商来个大项目就能解决的。急于求成只能落得最后一地鸡毛和一脸尴尬。

那个东方影都梦,已是风雨飘摇。许诺的甲级电影节,已成梦幻泡影。甚至36万平的万达茂也已明日黄花。

据说万达文化集团虽然还保留了十个摄影棚,但也就这么点东西了,做横店怕也难成了。尽管说是和乐视合作,但考虑到孙老板只善于卖房,而且资金和精力也不大允许,再加上电影市场目前整体上出于比较艰难的状态,所以,东方影都怕是最后就剩下几万套房子了。   

说实话,从一开始就不太看好这个项目,因为王首富不适合做文化产业,万达的管理模式也不适合文化产业,就是从地产的角度说,5年350亿的销售计划也几乎不可能完成。如今终于行到水穷处,卖身了事。

王首富自己在银行逼债之下,力不从心,近5000亿的总投资遥遥无期。思葱公子泡个网红可以,也接不了班,所以卖掉其实是最好的也是最无奈的选择。

王老板因为要还钱而缺钱,把钱给了王老板的孙老板不也因为借钱而缺钱么,无非是还钱的任务又转到了孙老板的肩膀而已,所以才有王老板借给孙老板296亿的事,其实就是我现在也没钱,交的晚点,拖个三年,先打个借条呗。

文章下面隐去的文字将分析几个关键问题:

前期投资东方影都和维多利亚湾的人,会面临什么风险?

这场并购会多大程度上改变青岛的楼市格局?

融创下半年会如何干?会不会再上演三年前收购绿城后降价的局面?

面对融创青岛的千亿货值,已经做了七年老大的万科怎么办?

以后看完整分析文章进青记公众号或问房公众号小密圈,

提问问题上分答公众号或者微博里找张百忍

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