房天下 >   资讯中心   > 大熊爱蜂蜜 >   正文

青岛房价会跌么?大熊爱蜂蜜2016年初给青岛买房人的建议回锅

大熊爱蜂蜜 2017-04-20 18:35:39

青岛限购后,前期向大熊咨询青岛买房买哪儿的,变成青岛房价会跌么?大熊单独撰写小文一篇,以供参考;登陆账号又发现,去年年初大熊更勤快,早在年初就写了稿发了帖,2016年默默买房的伙计们尽管乐吧,如果你之前看过此文,又恰好买了房,赶在2016上了车,欢迎回复下当时买的价格。

今年也在纠结这个问题的,可以稍微了解下去年青岛楼市的形势参考。

2016青岛买房合适么?2016青岛房价是否下跌?

2016.02

【熊扒楼市】很多刚需、改善一族,买房前条件反射的 个问题,“现在青岛买房合适么?青岛房价能不能跌?”手里不超3套,涨点跌点没啥影响,为嘛纠结?

后一寻思,一则买房毕竟是大事儿,即便是 套,没买想抄底、买了盼着涨实属人之常情;二来信息泛滥信息又极不对称,打开手机电脑,跳出来“牛刀王健林任志强神一致房价暴跌”“青岛人口超900万青岛房价或大幅上涨”……..大咖媒体自媒体轮番轰炸,业内都难免被整晕。

大熊个人认为,自住买房,不论买首套还是改善,能凑上首付、按揭可承受的,只要在青岛市区买房,当下就是不错的时机。

理由一 青岛人口超900万 人口增速放缓但有基本需求支撑

青岛作为人口输入型城市,尽管增速放缓,除了是青岛人的青岛,青岛还依旧是山东人的青岛、东北人的青岛,需求有支撑,青岛楼市整体稳健。

理由二 青岛市区住宅库存在安全线内 青岛房价已然5年低位

2015青岛新房二手房都卖得火,市区价格触底反弹趋势;2015青岛新房二手房成交同比大涨,新房李沧二手房市北火热。回顾下2015青岛楼市成交情况,青岛市新建商品住宅销售量已经达到12.72万套,创历史新高。比之2013年的峰值仍多卖了7851套,同比去年90778套成交量更是有40.18%的大幅上扬。

其中,城阳、李沧、黄岛、胶州的成交量均超过15000套,城阳、李沧成交过1.8万套,新房住宅市场,李沧可圈可点,2015青岛个盘销售 0中,6个项目在李沧,李沧区同比2014大涨43.3%;维多利亚湾、东方影都、中南世纪城、海尔鼎世华府伟东幸福之城越秀星汇蓝湾、绿城理想之城、 蔚蓝群岛成交超过1000套。

而青岛二手房2015年全年网签43274套,同比2014年上涨68.71%,比2013年网签高峰多5590套。二手房市场来看,市北二手房成交超过1.5万套(包括老四方)。

随着经济增速放缓、当下青岛库存整体去化需20个月,青岛房价整体大幅上涨可能性也同样不大。

自2014以来,青岛高库存一直在降低,而2015青岛全市新房房价均价 为8723元/平,达到了自2010年底、60个月以来的 水平。2015年青岛新房住宅全年下跌471元/平,跌幅达5.12%。市北、李沧、城阳刚需、刚改区域的新房房价多数逼近成本、接近2010年的价格,而2015年底有触底反弹的趋势。新都心版块的中信城、东李版块诸多项目PK,城阳白沙湾片区等不少项目为了走量、都打出了底牌价。

现在买就等于抄了青岛近五年房价的底,想抄近10年的底,在有一定竞争力的二线青岛,有这个想法是不是太贪心?

理由三 政策利好继续 贷款利率近十年  利息有望继续走低

自2015年以来,央行5次降息、5次降准,平均近每两个月就降一次,贷款基准利率已由原来的6.15%降至4.9%,下降幅度高达25.5%,这已是近十年来的 水平,而公积金贷款利率更早已是“历时 ”。

大白话就是,现在房贷很划算,且贷款利息有望走低,毕竟国内利息还是偏高的,走低是趋势。

提醒青岛外围区市、商业库存风险较大 入市需谨慎。

青岛大体量的库存存在在外围区市,且去化周期长,风险较大,青岛商业存量600万平,去化周期需71个月,风险较大,经济不景气,入市更需谨慎。

个人认为,只要在青岛市区买房,自住的,不论买首套还是改善,当下就算不错的时机。

政策转向,鼓励自住购房!2015政策转向、2016政策持续宽松、去库存是主基调。

从连续5次降准、5次降息、330新郑、首套房商贷比例降至25%、全面二孩政策放开…..2015房产政策完全实现了从抑制到支持的全面转向。2015年房产政策主要以金融性扶持政策为主,拉动市场成交有助推作用,房价影响较小。

房贷便宜了!政策利好继续贷款利率近十年 ,利息有望继续走低。

自2015年以来,央行5次降息、5次降准,平均近每两个月就降一次,贷款基准利率已由原来的6.15%降至4.9%,下降幅度高达25.5%,这已是近十年来的 水平,而公积金贷款利率更早已是“历时 ”。

就是现在房贷划算,且贷款利息有望进一步走低,毕竟国内利息还是偏高的,走低是趋势。

青岛人多有支撑!青岛人口过900万,二线人口输入型城市。

买房而言,青岛算得上是山东人的青岛,东北人的青岛;山东人观念相对传统,年轻人大学毕业后极少部分留北上广一线外,多数会回山东,回山东主力两个城市:济南、青岛,青岛占着自然环境、气候好的优势,尽管房价更高、工资低,青岛吸引力仍较大。通过买房买车等消费,新青岛人把老一辈积累的财富带到青岛,新青岛人辛勤工作创造的财富也贡献给青岛,拉动了青岛建设。青岛作为二线城市,又属于人口输入型城市,青岛住宅市场整体稳健。

同样,青岛房价大幅上涨可能性也不大,截止至2014年年底,青岛全市人口904.6万,近五年来,青岛人口增速放缓,一年慢过一年,一年增加8至10万左右,增幅放缓一半,另外,青岛城镇化率达到68.41%,每年新增还不到0.8%,流动人口减少,房地产开发也将减缓。

青岛新房存货少了,青岛库存持续下降、区域分化明显。瞅着青岛高库存的数,听着专家的呼吁,想买房又等着青岛房价下跌的,建议要么别管那么多,要么搞清楚更全面、重点的数。

2015年青岛商品住宅整体存量达2057万方,环比2014年仅增3万方,去化周期为20个月。青岛20个月的去化周期到底高不高?

目前,24个重点监测城市中,14个城市库存消化周期超过18个月。(库存消化周期是库存存量与前三月销售周期的比值,时间在12个月左右较为平衡,高于18个月呈现供过于求,低于6个月则供不应求。)整体而言,青岛库存偏高,但要注意青岛库存自2014年以来持续下滑,另外库存区域分化明显,大体量的库存存在外围区市且去化周期长,集中在黄岛、胶州和即墨等远郊地区,其中莱西去化周期达到33个月。

库存压力相对较小的是市内四区,土地稀缺,未来的供应不足;其中李沧及老四方以刚需客群为主,去化速度较快,周期在11个月,市场风险较小;库存量较小的区域,房价较为坚挺,房价下降的可能较小。市南崂山虽然库存不高,均价较高以及大量商业,去化周期较长。值得关注的是,青岛商业存量600万平,去化周期需71个月,风险较高。

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
客服电话:400-850-8888 违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈