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2017下半年青岛房价会跌么?青岛新房房价预浅析

大熊爱蜂蜜 2017-04-21 09:28:22

青岛限购政策跟随出台后,之前害怕抢不上房的,部分小刹车,一个长期纠结的问题再次打问号,青岛这房价会跌吧!?现在再买房会不会成接盘侠?!然后求助百度、进群、看报道、看分析......从日本崩盘说到德国滞涨说、中国人均住房自持率70%以上........

      没买房的或准备入手二套还在观望的,自然期待房价便宜,眼里更多的正论、反论、真消息、不定消息....一堆指向房价下跌的种种证据,而一跑到售楼处,怎么还有这么多人买房?置业顾问还很牛?

    纠结的问题再次纠结,青岛这房价会跌吧!?能跌吧?!要没跌,错过了上车机会,捂手里的钱又缩水了咋整?

    考虑到新房、二手房市场本身差异性,大熊拟对这两块做单独分析。先来谈谈青岛新房市场。

    首先,新房、二手房要去关注的是,对中央政策、地方政策的理解,无论中央还是地方的政策,目的重点调控房价上涨过快的趋势,而非让房价大跌下去。“房子是拿来住的,不是拿来炒的”“房价不会长到天上去”北京的系列紧箍咒政策,雄安炒楼的打击,中央政策明确剑指炒房客、打压房价继续拉升;青岛限购政策出台相对较晚,实际已方便让该买该改善的给足了空间,本轮把今年补涨火热区域:高新区、黄岛区纳入限购范围,而非限购市胶州即墨高烧不退,又逐渐区域加码,后又出台不动产不足两年不得参与交易,重点打击短期炒客。青岛调控政策逐步加码过程,耐人寻味地方政府对房地产的真实心态也可从中以管窥豹,出政策是要紧跟中央指示,政策过严又怕伤了地方GDP、地卖不出去也头疼......所以投石问路,逐步加码,更期待青岛楼市略微消停,不要蹿成出头鸟。

明确了政策的实际意图,青岛新房房价走势则要结具体市场情况来分析,重点考量一线城市传导预期青岛新房供需变化。


2017.03  青岛新房库存


    先来看看青岛新房的库存青岛库存从已从高位转化为住宅供应偏紧,新房整体不存在大幅降价基础;截止至3月底, 青岛全市新房存货11.31万套, 全市6.69月去化,其中高新区、城阳、黄岛、李沧新房在售房源去化不足5个月,供应较紧张;其中还包含公寓、写字楼,刨去商业部分,青岛新房住宅库存量则更低,历经2016年去库存,当前青岛新房市场,整体供应偏紧,全青岛而言,刚需、改善区域关注度较高的李沧、市北片区,有住宅可售的楼盘屈指可数,对开发商而言,有货为王、有地为王;年初回来青岛新房市场急速升温不仅让买房人、也让开发商始料未及,青岛多数楼盘要么仅剩住宅尾盘和商业,要么有储备的,工期还赶不上,中小户型整体断货现象较普遍。此外,整体经济不景气短期不会有明显改善,外加今年棚户区改造,二孩效应等,刚需、刚改需求依然强劲,由此可见、从库存供需情况来看,青岛新房房价整体无大面积滑坡的支撑。

       青岛高新区、黄岛以及即墨、胶州等投资客占比较大区市,房价受一线传导波动可能较大;再看下一线市场传导的预期,国家密集多轮调控,尤其是对北京楼市和雄安炒房的重拳、表明打压炒高房价的决心,热点一线北京、上海、深圳的楼市影响已然显现,这个预期对热点二线、二线的影响无疑是较大的,去年以来,受热点城市带动,很多北上广深乃至热点二线的投资客,看到青岛房价整体还好,涨幅不算高,又不限购限贷,纷纷跑来青岛买房投资,这部分客群多借力杠杠,重点考虑短期倒手获利,受政策、市场预期影响明显,而青岛后面出台的限购、限售政策,对短期加杠杠炒房客群影响较大;同理高新区、黄岛、即墨、胶州等投资客加杠杆涌入楼盘,尤其是体量较大,投资客占比较大的楼盘,房价波动几率也较大。

     当然,具体而言具体楼盘还有开发商资金压力、任务量、市场预判诸多因素影响,对多数青岛自住买房人而言,近期青岛新房市场相对稳定,精装、捆绑车位等加价手段有望隐退,对买房人而言,也算不幸中的万幸。



   

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