近几年，经过治理后的李村河岸风光迤逦、水系环境优美，受到大批市区养老置业者青睐。金科罗兰公馆便毗邻李村河休闲产业带，且项目打造有4栋电梯洋房，一梯两户设计，公摊仅约16%左右，绿化率为30%，容积率仅为1.9，居住环境十分舒适。

金科罗兰公馆是典型的稀缺型低密住区，为电梯花园洋房，最大层高为6层。大面宽、全明的设计是罗兰公馆的一大特点。

此为金科罗兰公馆的82平套一户型，一定程度上也可以称得上是三南向的空间布局，南向客厅、主卧和餐厅的尺度都比较舒适。且北向大面积露台，可作为放松休闲的场所，后期科利用空间较大。

区域发展成熟 配套完善

罗兰公馆位于李沧区台柳路633号，是李沧区发展相对较早，也较为成熟的区域之一，项目周边各项生活配套都较为完善。项目周边紧邻河南庄小区、宝龙城市广场、海尔鼎世华府等大型商住社区，目前已经形成了浓厚的居住氛围，人气很高。

李沧区台柳路633号商住地块地处于新都心商圈和李村商圈的接驳位置，商业氛围较为浓厚但又不过于嘈杂，属于闹中取静的地段，周边大型商服配套相对比较完善，完全可满足社区居民购物休闲等日常需求。

①项目南侧河南庄有大型市内农贸市场，距离项目约250米，蔬菜、水果、肉类、海鲜都比较齐全。

②项目距离北侧宝龙城市广场约600米左右，吃完饭，遛个弯的功夫就到了。

③项目距离伟东乐客城大约2.2千米，公共交通也较为便利。如果是自驾的话，停车不便不说，在书院路和京口路交汇处可能会出现略微拥堵，建议提前做好出行规划。

教育资源丰富

罗兰公馆位于李沧区发展相对较早的区域，区域成熟度较高，周边教育配套资源比较丰富，幼儿园、小学、中学环绕周边。

邻近主干道 周边路况畅通

项目西侧紧邻九水西路，虽道路两侧均停放车辆，但是由于该路段道路较宽且周边路网发达，通达性良好。

项目距离较近的轨交线路是M3号线，其中距离海尔路站较近，从南向入口看，直线距离约900米左右，但是实际路程距离则约有1200米左右，如要步行，时间略长。若乘车，一站后要步行近半路程。如果时间尚有余裕，建议选择周边住宅区道路步行。

公共交通出行相对较为便利，项目门口即为河南庄站，位于九水西路上有306路、368路、390路。九水西路及青山路沿线站点相对较多，周边有10余条线路，直通市区各区。根据目前产品及对应客群来看，后期小区内的老人或将对公交出行有一定的依赖性。

楼间距大 户型方正舒适

鑫江水青花都项目户型设计比较注重南向开敞阳台与客厅的链接，此种设计使室内的采光和南向的观景效果都较好。

户型优点：

1、户型整体比较方正，南北通透，采光通风效果好；

2、客厅和主卧均为南向，带有观景阳台，采光、通风和观景俱佳；

3、餐厨一体，方便就餐，厨房有排气窗，利于油烟排出。

4、主卧与次卧均带有比较大的采光窗，采光和通风性较高，居住舒适。

5、动静分离，会客区与起居室隔离，不影响正常休息。

户型缺点：

1、入室直对客厅，私密性较差；

2、卫生间为暗卫，异味不易排出。

公交出行便利 站点距离项目较近

鑫江水青花都项目周边项目左侧王沙路公交站点为崔家沟，右侧黑龙江路站点为山水嘉园，可步行到达。经过站点的公交线路有公交有371、372、503、111、109、103、640路等。总体而言，经过本项目周边的公交线路较多，发车间隔时间较短，交通便利性较好。

自身配套充足 满足基本生活需求

商业：鑫江水青花都项目距离项目2.2公里处的鑫江东方城可满足业主购物量大时的购物需要，如需大型购置物品沿黑龙江路向南前往李村商圈采购。

教育：

幼儿园：项目二期规划配套一所幼儿园，已建正在招商（私立），

小学：项目自身配套36班小学，学校的教育能级暂未知，但是对于小学教育而言便利性较好。

中学：目前项目中学为城阳十七中，距离本项目1.6公里，建议驾车前往。

医疗：鑫江水青花都项目周围医疗资源相对匮乏， 1000米左右有新泰康中医院，属于二级甲等综合性中医院。距离项目西北侧1.2km处天泰城项目内有城阳三医社区门诊部。但项目内部设有卫生服务站，可以满足日常基本的需求。

景观：项目西侧为十梅庵风景区，项目北侧有丹山和丹山水库等自然景观。闲暇时前去散步也是个不错的选择。

鑫江水青花都项目内规划设有集中绿地及居民健身广场、配套公共建设、12班幼儿园、36班小学等配套设施，还有5000余平米的配套商业，内部有农贸市场、卫生服务站、社区活动中心等，对于业主普通的购物足以满足，自身配套较优。

映月公馆珑台二期河岸首府由9栋小高层与2栋高层组成，项目南侧靠近自然山体，生态宜居，位于惠水路，可以有效避免九水路来往车辆的尾气影响，北侧郑庄社区配套完善，且户型选择余地较大，对于养老置业来说，置业成本也比较低，性价比较高。

项目东侧为自然山体，北侧有李村河公园，东北方向有世园会大型城市公园，景色优美，可以在每个季节都欣赏到不同类型的风景。尤其是世园会大型城市公园，更是青岛市民踏青赏花的好去处，从项目到达公园车程距离5公里。东李道路绿化为近两年新落成，植被丰富，绿化率高，分析师实地体验的直接感觉就是干净，车流量少，空气好。后期业主即使不去大型城市公园，沿马路散步也是不错的选择。

项目距401北院约200m左右，步行即可到达，此外还有八医，需乘车。两者均为三级资质医院，医疗条件较好，可满足基本医疗需求。另外，分析师发现项目周围的小型社区诊所配备充足，业主就医和买药十分方便。

项目周边的公交车站主要为郑庄站，其余公交站离项目较远，其主要路线通行方向集中在李村、沧口、等地，通往市南、崂山、市北多数需要换乘。