[摘要]崂山区，作为青岛市传统 居住区、著名旅游度假区，积聚了具国际气质的高档城市配套，区域内楼盘受关注程度 高。崂山区的鲁德海德堡和鲁商蓝岸丽舍，一个是具有品质的德式风格大盘，另一个是极具浪漫气息的法式园林大宅，二者同为崂山区热销楼盘，背靠午山这一自然资源，但在品牌、配套、产品类型方面各有千秋！这两个项目到底如何？且看本期PK！

基本信息PK

交通便利，景观丰富，内部配套均齐全

鲁德海德堡位于香港东路，背靠午山森林公园，面朝石老人海滩，西邻金家岭国际金融新区，东临石老人观光园及高尔夫园。一期规划有联排别墅、花园洋房及小高层物业，共22栋建筑，联排别墅7栋，花园洋房7栋，小高层8栋。内部规划有公办幼儿园、小学等教育配套。二期位于一期南侧，二期地块南端接近香港东路，南部为现有别墅社区，有独栋别墅、联排别墅、洋房、小高层，同时社区内配备社区商业及会所（功能待定）。

鲁商蓝岸丽舍项目为崂山区大规模午山旧村改造项目，一期位于最东北部靠湖位置，两侧为山体，二期位于滨海大道社区主入口中心轴以南，二期南部全部为拆迁安置区。整体规划为别墅、洋房、小高层，同时社区内配备社区商业、养老公寓、幼儿园及小学。

详细信息PK

一、户型pk

鲁德海德堡项目户型整体设计优，全明通透尺度感佳，符合高端小区的定位，无明显瑕疵，属于同类楼盘中设计较好的。另有两个亮点：一是大部分户型的南向阳台为双侧窗设计，加大了视野及采光角度；二是大部分户型的厨房均连带储物阳台，且布局合理，实用性及便利度大大增加。

户型全明，干湿分离

项目在售房源不多，后期加推二期，小编特别选取一期的J-2a户型给大家解析，为您置业做个参考！

J-2a户型

优点：1、户型全明、南北通透，自然采光通风佳，居住舒适性强；

2、主卧和客厅均带有南向观景阳台，采光性好，南北通透。

3、卫生间干湿分离，都为明卫，通透性也比较的好。

不足：1、次卧门朝向客厅，私密性较差；

2、厨房门对着客厅，油烟容易进入客厅。

采光好，南北通透

鲁商蓝岸丽舍目前一二期住宅已售完，后期加推三期。小编就为大家分析一下二期璟园F户型130平的户型，为后期置业的朋友们做个参考！

户型优点：1、厨房与餐厅相连，提高使用效率；

2、户型南北通透，采光性好；

户型缺点：1、主卧走廊过长，且收纳空间有限，造成面积浪费；

2、卫生间为暗卫，通风性较差。

小编提醒：F户型室内收纳空间少，购房预算比较少的购房者可以根据自己的需求进行选择。主卫会对主卧带来一定影响，餐厅会客功能降低，整体居住质量略有下降，但是不影响使用功能。

二、交通pk

在鲁德海德堡项目东侧有滨海大道这一城市南北主干道，北侧2公里处为东西道路辽阳东路，且项目到达青银高速入口车行距离约为4.5公里，虽然距离比较长，但是目前居住人口少，道路不会出现车辆拥堵状况，属于市区路况最佳，自驾出行比较便捷。但是一旦过了青岛大学，进入市南区区域，则避免不了堵车现象。建议选择崂山路及香港东路出行，因为银川路在高峰时段堵车情况比较严重。

公交线路一般，但可以满足基本出行，周边有轨交

小区南端距离香港东路约400米，一期主入口距离滨海大道约500米，距离青银高速上桥口约为4.5公里，对内、外出行均十分便利。周边公交配套一般，有朱家洼公交站点就位于项目西侧的滨海大道上，与一期相隔比较近。对于二期居民来说，选择香港东路的石老人西车站更为方便，这个车站公交车次更多，也是主要通往市区中心，其余线路通往崂山区其余区域，业主公交出行选择性范围较少，需多次换乘才可到达。

东侧为滨海大道，自驾出行便捷

鲁商蓝岸丽舍自驾出行比较便捷，在项目东侧有滨海大道这一城市南北主干道，可以直达市中心区。北侧为东西道路辽阳东路，且项目到达青银高速入口车行距离约为3.5公里，虽然距离比较长，但是目前居住人口少，道路不会出现车辆拥堵状况，属于市区路况最佳。

由于车流量小并且红绿灯路口较少，高峰时段在滨海大道路上也不会出现堵车现象。业主在驾车上下班便捷性极强。但是一旦过了青岛大学，进入市南区区域，则避免不了堵车现象。建议选择崂山路及香港东路出行，因为银川路在高峰时段堵车情况比较严重。

规划有轨交，公交线一般

项目西侧的滨海大道M4号线（在建中）线路会从辽阳东路延伸至滨海大道，距离本项目比较远，建成后对于出行的影响也较小。公交车线路数量一般，不过基本可以涵盖青岛主城区各重要节点，乘坐公交车外出也十分便利。

三、配套pk

鲁德海德堡周边菜场较多，缺乏大型购物中心，商业档次普遍偏低。但是项目距离商圈较近，距离最近的丽达商圈约为1.2公里，可以满足基本的生活需求。附近3公里处也有大拇指广场，是综合性购物中心与商业街。距离东部商圈则约为9公里，路程时间就相对较长，便利度差。社区周边商服多样化，基本可以满足各方面的生活需求。

社区周边公共资源很少，以休闲娱乐养生度假类为主，尤其是高尔夫球场比较集中。附近自然景观资源相当丰富，可以很好的满足购房者的观景需求。离市区要点区位的及时性和便利性虽然说一般，但是远离市区嘈杂，适宜休闲养生。

鲁德海德堡周围医疗资源相对匮乏，周边三公里内无三甲医院，仅有小型医院。最近的海军409医院距离项目车行距离约3公里，需要驾车。距离最近的三甲医院——青岛市青医附院东院约为2.6公里。若二期所配备的商街中若开设药店和社区诊所，可基本满足日常需求。

周边学校能级高，距离近

鲁德海德堡项目附近初级教育配套较少，但是学校距离普遍比较近，能级较高，升学竞争比较激烈。项目一期君麓项目社区内部西侧位置有一所规模较大的学校配置，这所学校解决了项目周边无小学的问题。后期项目还将配置健身会所，这是目前高端小区非常受欢迎的配置，将极大的提升业主健身的便利度。

山景资源丰富 高校云集

鲁商蓝岸丽舍项目内部配备便民生活配套，周边缺乏大型城市综合体。项目所处的位置约为崂山区东部二线海景地段，临近主干道，距离市区繁华地段的及时性和便利性虽然说一般，但是可以远离市区嘈杂，适宜休闲养生。社区距离商圈比较近，但是如果要满足较高层次的消费需要还需要驾车到东部商圈，便利度程度一般。

鲁商蓝岸丽舍项目周围医疗资源相对匮乏，周边三公里内无三甲医院，仅有小型医院。最近的崂山区社区服务中心距离项目车行距离约2.2km，需要驾车。距离最近的三甲医院——青岛市青医附院东院约4公里。

项目外部自然资源丰富，崂山支脉午山的自然山体，还有自然湖泊，整体地势西高东低。临近石老人旅游区，因此旅游资源数量较多。

除了周边青岛二中、青岛国际学校、青岛大学东部校区、青岛科技大学等学校的高等阶段教育资源，项目内部还有幼儿园及小学。目前项目距离私立名牌幼儿园比较远，后期项目内部的幼儿园可以很好的满足初级阶段教育需求。

四、社区品质pk

（一）、物业品质：

鲁德海德堡项目物业公司为齐华物业，为三级资质，在青岛也不太知名，目前仅服务一个小区：御景峰。但齐华物业和御景峰的开发商是一家，物业管理上存在优势。鲁德采用仅有三级资质的物业公司，虽然和自己的别墅产品不太相符，但齐华物业服务的御景峰也属黄金地段的高端小区，相关的高端小区服务经验应该也能满足鲁德海德堡的需求，目前项目物业费我3元/平/月。

鲁商蓝岸丽舍项目物业公司为鲁商自有物业，在青岛已经服务过众多项目，市民认可度高。根据已经交付的项目鲁商首府来看，鲁商物业的业主满意度还是比较合理的，不过出现的问题在每个项目都会存在。整体来说，服务水平比较容易赢得业主的满意。

（二）、车位情况：

鲁德海德堡一期不完全人车分流，两个车库出入口分别在1#与2#之间，5#与7#之间，别墅组团可以通车，车辆停到每栋别墅的地下室。车辆和行人出入口相结合，在车辆驶入社区后，可以从社区外围车行道直达地下车库，然后乘电梯直接入户，更加方便也更安全。小区车位配比为1 : 2，保证每户至少拥有1个车位。从整体上说，车位是完全够用的。

人车分流，电梯入户

鲁商蓝岸丽舍项目完全人车分流，两个车库出入口分别在洋房1#西侧底商与小高层6#与7#之间。车辆和行人出入口也完全分离，在车辆驶入社区后，可以从车行道直达地下车库，然后乘电梯直接入户，更加方便也更安全。完全的人车分流不仅保障了业主出行的安全性，也减少了车辆出入对住户的干扰。

（三）、园林景观：

鲁德海德堡项目本身就建在自然山体上，拥有山体的自然坡度，便于进行垂直绿化，提高绿化率。一方面丰富了视觉效果，另一方面也增加了每户的隐私性。根据项目的效果图，小区内在楼栋之间设计了大面积绿化，感官舒适度较佳。

自然山景，法式园林

鲁商蓝岸丽舍社区主要的景观大道已经完工，呈现出典型的法式园林特点。根据售楼处的效果图，预计每个组团的景观营造会以大面积绿化为主。社区内部采乔木、灌木及花卉立体搭配，保证园区四季有景，景观色彩及层次丰富。

项目的优势在于自然山景，因此项目的园林制作特点和绿城诚园的园林有明显差异，不会讲究大面积水景的设置，因为本身就有自然湖景。与绿城的园林比起来，项目的园林特点更多是强调自然和建筑的融合。

（四）建筑立面：

鲁德海德堡项目所有楼栋外立面均为石材与乳胶漆，建筑风格为德式风格，比较符合项目中高端的定位。

鲁商蓝岸丽舍项目采用干挂石材，所有洋房楼栋外立面均为石材，小高层的外立面为石材及真石漆，凸显品质感，干净大方。

两个项目的不利因素：

鲁德海德堡项目和鲁商蓝岸丽舍项目都是距离香港东路和滨海大道均比较近，后期如果板块改造完成，随着人口居住量的提高，来往车辆噪音势必会带来一定影响。附近学校众多，又近海水浴场，旅游旺季时人口数量大，道路拥堵现象突出，对于业主自驾出行需要注意。