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青岛限购满月后，国家调控、供货量和货币政策等多种因素作用下，青岛的楼市稍微有所降温。成交量也出现了不同程度的下滑。而项目的价格涨幅上，也得到了一定的抑制。
今天邀请青岛房产圈资深大V李强老师，就青岛限购后的楼市走向跟我们一起分享。
一、418限购后，买方和卖方出现了怎样明显的变化呢？
答：限购升级后，大多购房者处于一种观望的态度；只有一部分已经看了很长时间房子，还没有买上房子的购房者，在看房过程中发现房价越来越高，担心现在不买，以后更买不起了，处于这种心态，看好了房子才会快速出手。
我们公司前几天刚成交了重庆南路*四机七区一套49.96平、3楼、97年建筑的小套二，成交价是132.5万（买家贷款）；这个买家就属于这种情况，这套房子与年前相比涨了二三十万。
由于“峰会”的刺激，大部分卖家还是看好后市，觉着“峰会”后房价还会上涨，所以目前二手房报价明显偏高。
二、目前据您了解，银行放贷方面，有什么具体政策呢？基本的利率情况？
答：据我了解，目前二手房按揭贷款，大多银行是首套房首付不低于3成，利率上浮10-15%，二套房首付不低于4成，利率上浮20%-25%；只有极个别银行首套房利率上浮到30%；审批时间大约在2周左右。
三、下半年您认为比较合适的购房机会？就目前的市场形势，对刚需、改善、投资客的置业建议？
答：对于刚需来说，只要你能拿得出首付、还得起贷款，有合适的就买；好多刚需买房都考虑的过多了，我认为刚需买房只要把握两点就可以：
1、你买的房子能够满足你的居住需求；
2、你现在买的房子，没有什么硬伤，以后好卖好租。
改善者，不建议现在出手，可等待“峰会”结束以后，市场相对平稳时再出手。
建议投资者，尤其是到胶州、即墨、平度等区域购房的购房者，一定要慎重、慎重再慎重；这些区域虽然不限购，但同样是“限售5年”，你现在投资一套期房，大约七八年后才能变现，而在这期间极有可能出台“房产税”。
四、目前青岛楼市各个区域遍地开花，您相对比较看好哪个区域呢？原因？
答：我比较看好高新区（红岛经济区）。
一是因为红岛的位置，，二是众多大项目都放在那里，像市民健身中心（奥体中心）、红岛国际会展中心、红岛高铁站（济青高铁始发站），距离青岛新机场也近。我认为买期房，一定要跟着政府的规划走，尤其是已经落地了、开始实施的规划。
大家知道，前段时间青岛中学摇号上学的事闹得纷纷扬扬的，有部分人去高新区买房子就是为了孩子上青岛中学，今年春天还有人以两万四五的单价（目前高新区二手房价格）买了招商海德花园的房子……以为招商海德离青岛中学近肯定能上青岛中学；其实高新区在建和规划的学校还有北京实验二小、清华附中等公办学校，我认为以后高新区中东片区就是一个大的学区，招商海德、中欧国际城、世茂公园美地、珊瑚湾等各个小区的孩子会通过电脑摇号或排位的方式上学；青岛中学并不是单为招商海德小区而建的。
五、目前二手房市场，从成交数据来看，是一直在下滑的？目前青岛真实的二手房市场是怎样呢？
近期市场也出现了不少报价很高的二手房房源，真实成交情况怎样？
答：总体上说，目前市区二手房市场已趋于平稳。大家可能会发现，最近好多中介在朋友圈里发布推荐海阳、威海等区域的新房，这也从侧面说明二手房市场的不景气。
刚才说了，好多卖家看好后市，报价偏高，但是像这类房源别说成交，很少有人看房子，买家一听价格就吓跑了。
六、请您预判下未来半年内，青岛楼市的大致走向？
答：我认为“峰会”给青岛楼市带来的利好已经透支了，如果没有新的“
利好”刺激的话，下半年会平稳下来；“五一”前后，住建部就房价问题约谈了12个城市的负责人，最近又再次强调楼市调控不放松，而目前银行的房贷政策再收紧，所以说下半年的政策方面也不利于房价继续大涨，但房价大跌的可能性也不大。
七、有部分网友也提了部分非常具体的问题：
1.城阳青特小镇未来发展潜力如何？
答：青特小镇位置是有点偏，但整个项目占地面积大，是一个相对集中的居住片区；青特开发的房子，品质还是不错的；缺点是目前周边生活配套还不行，随着时间的推移，会逐步完善的。
2.辛安片区未来发展潜力？
答：辛安片区位于黄岛的腹地位置，以后会发展起来；现在周边的工业园区多、路上的大货车也不少，怎么也需要5年以后的时间吧……
3、同样总价的错埠岭小房和郊区大房选哪个？
答：要回答这个问题，我认为还是要根据自己的实际情况来考虑，如果在市区上班的话，还是选择错埠岭的老房子为上，另外，53中也是不错的；在市南上班，到城阳、即墨等地方买房子居住，通勤时间也是个问题。
4、买房看地角还是看开发商？
答：在相近距离的话，还是选择大开发商开发的房子比较好，像海信、万科、保利等企业开发的房子，品质、绿化和物业都不错，这样的房子以后空间也大。
5.经过这轮房产之后，现在是不是时候把钱套出来，一套房换两套房 继续投资？
答：我认为人买房子不能只为了投资，投资应该是在已经满足了自己居住条件的前提下……你把自己住的好好的房子拿出来卖了，再买两套偏远的或是面积小的房子，我觉着意义不大。
人这辈子都不容易，时间说长也长、说短也短……还有的朋友自己居住在一套小房子，还成天想着买房投资，说实话我认为这样还不如改善一下自己的居住条件，让家人也享受一下美好的生活……
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作者简介：2008年进入青岛房地产经纪行业；
2009年起树立“要买二手房 放心找李强”的个人品牌；
2013年在国家商标总局注册“李强”商标；
2014年成立“青岛李强不动产经纪有限公司”；
2018年公司更名为“青岛理强房地产经纪有限公司”（简称“理强地产”）；开始打造“理强地产 靠谱十年”的公司品牌。
青岛李强2018-05-30 16:55:51
