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新联康单良:青岛限购下需求或减少 开发商运营压力增大

房天下   2018-04-19 18:25

[摘要] 关于本次政策的加码,还是非常有必要的,主要有三点原因;首先是由十九大关于楼市住而不炒的政策基调所决定的;其二上合组织即将在青岛召开,当前很多中介借机炒作,同时市场部分客户丧失理智,盲目抢购,丝毫不考虑风险;其三青岛当前楼市1成交均价为12620元/㎡,对比17年1月9579元/㎡,涨幅较大。

 “418青岛楼市限购”出台后,刷屏业内外盆友圈,房天下同步连线行业资深人士,就“418青岛楼市限购政策”影响展开分析解读。

新联康单良:青岛限购下需求减少 开发商运营压力增大

4月18日,历经一年,青岛限购再次升级,本次限购政策主要是针对本地户籍,本地户籍限购2套,房屋交易出售时间由2年变为5年。针对此次调控的升级,新联康第四区域研究发展战略中心进行了专题的研究,我们认为:这次调控的升级是次限购的延续,次主要针对外地客户,而本次主要针对的本地客户。

关于本次政策的加码,还是非常有必要的,主要有三点原因;首先是由十九大关于楼市住而不炒的政策基调所决定的;其二上合组织即将在青岛召开,当前很多中介借机炒作,同时市场部分客户丧失理智,盲目抢购,丝毫不考虑风险;其三青岛当前楼市18年4月份成交均价为12620元/㎡,对比17年1月9579元/㎡,上涨幅度为31.7%;而18年成交均价12412元/㎡,环比17年10709元/㎡,上涨幅度为15.9%,这个环比上涨幅度在一二线城市当中都是比较突出的。

就在青岛官方发布上述《通知》前的4月18日上午,国家统计局发布的今年3月份70个大中城市价格变动指数显示,3月份青岛二手住宅销售价格指数环比上涨1.5%、同比上涨7.8%,环比涨幅在70个城市中居第3位,而同比涨幅则居第8位。

综合当前青岛楼市现状及十九大的政策基调,在上合组织莅青之前贯彻落实“房住不炒”的指示,为了青岛楼市的长效和合理健康发展这两个目的,我们认为此次调控政策的加码还是非常有必要的。

问到此次政策的影响,单良表示,谈影响之前我们可以首先去了解下本次政策内容:本地户籍居民三套以上不再有购房资格,外来新市民不再有第二套资格;这样把青岛楼市当前的需求集中于刚需和改善,重点抑制了其他改善和投资需求,对于未来青岛楼市的发展,结合各大城市政策的影响以及我们的经验来看,未来一段时间内青岛楼市成交量会出现一定幅度的回落,但是成交均价我们判断不会出现明显下降,这也是由青岛当前的供需关系和土地的供应关系所影响的。

此次政策加码对于开发商影响还是比较大的,当前青岛市场土地供应较少,土地成交成本不断上涨,而此次调控必然带来的就是需求的减少,从而导致开发企业完成全年运营指标的压力大增。

因此,我们对开发企业的建议如下:

首先,开发企业提高拿地的质量,尽量寻求有发展潜力,未来交通便利,配套相对比较完善区域的地块,从而保证刚需客户稳定的需求量的保证。

其次,提高项目运营及整合资源的能力,注重前期定位,有效控制成本,提高开发项目相关配套的成色,使项目的配套更加符合客户居住的需求,提升项目性价比,吸引大量的居住客户需求释放。

再次,加大营销力度,进一步加强营销的创新和客户资源的拓展,提高周转率,保证现金流。

对于客户方面,我们认为此次政策对于刚需和首改客户带来的影响有限,而限售年限增加到五年之后,对于再改或者多改改善的客户短时间是有一定影响的,对于投资型客户带来的打击是非常大的。

根据青岛楼市当前土地供应关系、青岛当前市场供需关系及我们的经验来看,此次政策不会对青岛楼市房价带来很大的影响,除了部分前期以投资需求为主的区域外,建议广大网友,刚需置业客户能置业尽早置业,不必太过关注政策影响;至于刚需客户置业区域,我们建议刚需客户可重点关注城阳、高新区、即墨蓝色硅谷、黄岛安子-洼里板块、辛安板块、胶州经开区等区域,老四方及李沧区的小面积低总价的二手房也是可以重点考虑。
 

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