2017年3月15日，青岛市国土资源和房屋管理局等六个部门15日出台政策，对非本市户籍居民家庭在青岛市区范围内（含高新区）购房作出限制，俗称“限购”。明确规定在市区范围内购房的非本市户籍居民家庭，必须提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的，而且限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
3月30日,青岛楼市调控政策再次升级。这次的政策是由青岛市国土资源房管局、人民银行青岛市中心支行、青岛银监局三部门联合发布的。通知确定:一是在青岛市范围内(六区四市)购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易；二是确定了差别化住房信贷政策,各商业银行应按照“认贷又认房”的要求严格执行，本市户籍居民家庭购买三套（含三套）以上住房，不得发放贷款。
计划购房的朋友们在开始看房之前，就要根据政策确定一下自己是否有购房资格，是否能申请到按揭贷款。确定好没问题后，就要开始找房源、看房子了。
一、找房看房：现在一般的买方朋友寻找、选择房源信息，主要有下面几个渠道：
1.网络媒体；
2.中介店面；
3.通过亲友或邻居之间交流等其他方面……
如今好多朋友都喜欢上网来搜索适合自己的房源，相比报纸等传统媒体，网络的信息量要大得多，但这里面有的是中介发布的房源，有的是房东本人发布的房源，还有的是中介冒充“个人”发布的房源……
至于在网上找房源的一些注意事项，我已在“天涯”社区多次说过，这里就不再重复了。
如果要看的房源是中介发布的，就要“挑”中介看房子了，这一步，对于朋友们很重要，因为你一旦通过某个中介看过这套房子了，那你就属于这个中介的客户了，不管这个中介的品行如何。建议大家在看房子之前，先了解一下这个的口碑如何，再决定是否通过他看房子，如果你只是和他通过电话，但还没有通过他看房子，就不算他的客户；实际上，经常出现同一套房源多家中介都有的现象……
如果买家是贷款购房的话，负责任的中介在带买家看房子的时候，就要根据房屋的状况和买家的收入、年龄、单位性质、征信等问题，大致确定一下能否贷款？能贷多少款？
二、谈房价签合同交定金：买家看好了房子，贷款又没有问题的情况下，这时候就应该让中介约房东直接见面了，买卖双方与中介“面对面”的沟通房价及付款方式等一些细节问题……谈妥后，立即签合同、交定金。
定金的数额，按照行规是房款总额的4%，当然具体数额还是由买卖双方来决定的。
买方交上定金后，卖家必须把房产证交给中介方保管，这主要是防止卖方“一房两卖”。
三、付款过户：买卖双方签订正式的买卖合同后，剩下的就是付款及过户问题了……在支付购房首付款之前，中介应该陪同买卖双方去房产交易中心查询一下房屋有无抵押等问题（俗称“产调”），产权没问题后，直接在房产交易中心开具“房屋公共维修资金”。
在今年青岛处于“限购”状态的情况下，开“房屋公共维修资金”之前，买方必须带着身份证与户口本的原件与复印件，到“查询”窗口开出“购房资格查验证明”（也就是人们所说的“限购证明”）。如图：
随后直接拿着这个“证明”、房产证原件、买方带上身份证原件及复印件到相关窗口开具“房屋公共维修资金”。
如果买方是贷款购房的话，剩下的大致流程如下：
一、付首付办贷款：我通常先约买卖双方去银行确认好贷款的数额，再出来打首付（贷款的数额与首付转账的数额必须对应起来），首付款要在柜台上办理转账，并收好转账凭条。办贷款的时侯，卖家夫妻双方必须到场签字；买家已婚的也需要夫妻双方到银行签字。下面，说一下二手房贷款双方应需要提供的材料。
买方：夫妻双方的身份证、结婚证、户口本、收入证明、银行流水、限购证明、首付款转账凭条；
卖方：房产证、夫妻双方的身份证、户口簿、结婚证。
应注意的是买卖双方任一方离婚的还需再提供离婚协议书或法院判决书。
二手房贷款审批的时间，一般需10-15个工作日；但在当前房贷额度收紧的情况下，审批时间大大延长了，甚至需两三个月的时间。
二、过户缴税拿证：贷款审批通过后，就可办理过户手续；过户后，立即到房产中心内设的地税窗口缴纳税费；交完税费后10个工作日内，买家收到可缴费的手机短信后，应联系好银行，持“回执单”和身份证原件去房产交易中心领取房产证，银行工作人员则去领取他项权证。
三、银行放款：银行拿到他项权证后，通常一般是3-15工作日放款，但今年银行普遍放款慢，有的银行拖上三五个月才能放款，。
四、房屋交接：一般本地的房东要求房款到账后，方可办理房屋交接。
上面我说的这些是买家需要贷款时买卖二手房的流程，如果买方是现金购房的话，则要简单的多；但有一点必须切记：先打房款再过户；因为一旦过完户后，出来的房产证就是买家的名字了，与原房东没有关系了。
另外，一般通过中介成交的房子，挂牌、网签这两个程序中介就办理了，买卖双方就不用跑腿了。
青岛李强
2017-10-23 10:57:00
