[摘要] “3月31号开始实施第二次调控政策之后,整个四月份的成交量下降了一半。”中驰房产二手房事业部负责人于成军告诉记者。
“3月31号开始实施第二次调控政策之后，整个四月份的成交量下降了一半。”中驰房产二手房事业部负责人于成军告诉记者。
有同样感觉的不仅仅只是于成军，近期，随着楼市调控政策效果的进一步释放，青岛几乎所有的中介公司从业人员都感受颇深。
从数字上看，据青岛网上房地产不完全统计，4月份，青岛二手房市场成交7889套，环比上月（11375套）减少3486套，环比下降30.65%；而进入五月，成交量继续下跌，五月个周，成交789套，环比上周下降51.6％，第二个周成交906套，虽然比上周略有上升，但同之前的周成交相比，依然下降明显。
成交下降无疑是调控带来的影响，近日，记者了解到，在数字下降的后背，主要包括以下三个方面主要因素。
市场进入心理博弈期
成交虽然下降了，但是价格还是比较坚挺。记者在采访中了解到，从目前来看，无论是刚需二手房，还是高端物业，价格都没有出现下滑迹象。
一直以来，浮山后作为二手房刚性需求和改善型需求成交比较集中的区域，市场的变化在这一区域表现比较明显。
“虽然带看量和成交量都下降了至少三成，但是价格一直没有变化。”浮山后区域某中介公司门店负责人告诉记者，对于卖方而言，同样的房子，之前有人卖到一平方米两万元，我现在卖肯定也不能低于两万元；而对于买方而言，调控了，房价肯定会下降，跟原来调控前一样的价格我不能接受。
不仅如此，长期以来负责沿海一线高端物业的某品牌中介公司负责人告诉记者，此次调控不仅限购、限贷，还限卖，对高端物业的影响也非常大。“很多客户都感觉房子一定会降价，所以都选择等等看。”该负责人表示，同普通购房者因调控导致的购买能力下降等因素相比，调控对高端物业购买者的心理影响更为明显。“几百万元一套的房子，到年底可能会下降几十万甚至上百万，半年多的时间，我为什么不等等呢？”该负责人告诉记者，这是很多高端物业购房者的心态，而同样，之前四万元一平方米的售价，现在卖房人不可能低于这个价格出售。
正是受买卖双方两种心态的影响，目前，二手房市场已经进入明显的心理博弈期。对此，业内人士认为，任何市场的变化都是从成交量开始，成交下降到一定数量、持续一定时间后，价格才会开始发生变化，反之亦然。
入市客户和房源均减少
成交量的下降、价格的坚挺，这些变化同当前入市的客户和房源均有下降也有一定关系。
从此次调控政策来看，限购、限贷对购房者提出了要求，而限卖则对卖房人提出了限制。于成军告诉记者，受政策的影响，很多想买房子的客户或者因为户口原因，或者因为贷款情况，从而达不到购房条件而退出市场；而受政策规定房屋取得房产证后两年内不能上市交易的影响，市场中这一类房源大大减少，从而导致市场房屋保有量有所降低。
“许多卖房人因为类似房源减少，所以有些房子价格不仅没有下降，反而还上涨了。”于成军说，由于现在政策规定是取得房产证两年内的房子不能上市交易，所以不仅许多刚取的房产证的次新房没法上市交易，而且很多建成年代比较早的二手房，因为是两年内交易的房产，所以也无法上市交易。而之前市场上交易的这类房源特别多，此次政策出台后，导致挂牌的房源数量明显下降。
供需量均减少，市场成交自然会出现下降。
银行贷款收紧是主要因素
除了上述两个原因外，银行按揭贷款收紧是导致二手房市场成交下降的最主要因素。
据介绍，目前大部分银行不仅取消原来的利率优惠折扣，而且许多银行已经停止放贷。于成军告诉记者，从五月份开始，很多银行虽然跟购房者的贷款按揭合同照旧签订，但是何时放款却没有明确时间，这导致了很多购房者和买房人都对购房贷款心怀犹豫。
于成军告诉记者，以他们目前的一个交易为例，和银行已经签订按揭合同的客户，过完户后却接到银行通知，原来合同上的九折优惠利率现在无法执行，客户或者签订补充协会，同意采用利率上浮２０％的规定，否则只能等待总行出台相关政策才能放款。按照银行这一说法，买卖双方要想按时放款完成交易，只能接受利率上浮的补充规定，但是对购房者而言，利率上升两成并不是个小数目，所以也很难接受。
据介绍，目前，二手房市场上，无论是普通住宅，还是高端物业，几乎九成以上的购房者都需要贷款买房，“之前银行利率很低，客户通过贷款可以买两套的，现在如果不能贷款，只能买一套，所以很多客户选择等等看。”太平洋房屋相关负责人唐超告诉记者。
由此可见，钱袋子收紧，已经成为遏制二手房市场交易的最重要因素。
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