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青岛4月二手房成交量减半 三大方面要素成主因

青报网     2017-05-18 08:32

[摘要] “3月31号开始实施第二次调控政策之后,整个四月份的成交量下降了一半。”中驰房产二手房事业部负责人于成军告诉记者。

“3月31号开始实施第二次调控政策之后,整个四月份的成交量下降了一半。”中驰房产二手房事业部负责人于成军告诉记者。

有同样感觉的不仅仅只是于成军,近期,随着楼市调控政策效果的进一步释放,青岛几乎所有的中介公司从业人员都感受颇深。

从数字上看,据青岛网上房地产不完全统计,4月份,青岛二手房市场成交7889套,环比上月(11375套)减少3486套,环比下降30.65%;而进入五月,成交量继续下跌,五月第一个周,成交789套,环比上周下降51.6%,第二个周成交906套,虽然比上周略有上升,但同之前的周成交相比,依然下降明显。

成交下降无疑是调控带来的影响,近日,记者了解到,在数字下降的后背,主要包括以下三个方面主要因素。

市场进入心理博弈期

成交虽然下降了,但是价格还是比较坚挺。记者在采访中了解到,从目前来看,无论是刚需二手房,还是高端物业,价格都没有出现下滑迹象。

一直以来,浮山后作为二手房刚性需求和改善型需求成交比较集中的区域,市场的变化在这一区域表现比较明显。

“虽然带看量和成交量都下降了至少三成,但是价格一直没有变化。”浮山后区域某中介公司门店负责人告诉记者,对于卖方而言,同样的房子,之前有人卖到一平方米两万元,我现在卖肯定也不能低于两万元;而对于买方而言,调控了,房价肯定会下降,跟原来调控前一样的价格我不能接受。

不仅如此,长期以来负责沿海一线高端物业的某品牌中介公司负责人告诉记者,此次调控不仅限购、限贷,还限卖,对高端物业的影响也非常大。“很多客户都感觉房子一定会降价,所以都选择等等看。”该负责人表示,同普通购房者因调控导致的购买能力下降等因素相比,调控对高端物业购买者的心理影响更为明显。“几百万元一套的房子,到年底可能会下降几十万甚至上百万,半年多的时间,我为什么不等等呢?”该负责人告诉记者,这是很多高端物业购房者的心态,而同样,之前四万元一平方米的售价,现在卖房人不可能低于这个价格出售。

正是受买卖双方两种心态的影响,目前,二手房市场已经进入明显的心理博弈期。对此,业内人士认为,任何市场的变化都是从成交量开始,成交下降到一定数量、持续一定时间后,价格才会开始发生变化,反之亦然。

入市客户和房源均减少

成交量的下降、价格的坚挺,这些变化同当前入市的客户和房源均有下降也有一定关系。

从此次调控政策来看,限购、限贷对购房者提出了要求,而限卖则对卖房人提出了限制。于成军告诉记者,受政策的影响,很多想买房子的客户或者因为户口原因,或者因为贷款情况,从而达不到购房条件而退出市场;而受政策规定房屋取得房产证后两年内不能上市交易的影响,市场中这一类房源大大减少,从而导致市场房屋保有量有所降低。

“许多卖房人因为类似房源减少,所以有些房子价格不仅没有下降,反而还上涨了。”于成军说,由于现在政策规定是取得房产证两年内的房子不能上市交易,所以不仅许多刚取的房产证的次新房没法上市交易,而且很多建成年代比较早的二手房,因为是两年内交易的房产,所以也无法上市交易。而之前市场上交易的这类房源特别多,此次政策出台后,导致挂牌的房源数量明显下降。

供需量均减少,市场成交自然会出现下降。

银行贷款收紧是主要因素

除了上述两个原因外,银行按揭贷款收紧是导致二手房市场成交下降的最主要因素。

据介绍,目前大部分银行不仅取消原来的利率优惠折扣,而且许多银行已经停止放贷。于成军告诉记者,从五月份开始,很多银行虽然跟购房者的贷款按揭合同照旧签订,但是何时放款却没有明确时间,这导致了很多购房者和买房人都对购房贷款心怀犹豫。

于成军告诉记者,以他们目前的一个交易为例,和银行已经签订按揭合同的客户,过完户后却接到银行通知,原来合同上的九折优惠利率现在无法执行,客户或者签订补充协会,同意采用利率上浮20%的规定,否则只能等待总行出台相关政策才能放款。按照银行这一说法,买卖双方要想按时放款完成交易,只能接受利率上浮的补充规定,但是对购房者而言,利率上升两成并不是个小数目,所以也很难接受。

据介绍,目前,二手房市场上,无论是普通住宅,还是高端物业,几乎九成以上的购房者都需要贷款买房,“之前银行利率很低,客户通过贷款可以买两套的,现在如果不能贷款,只能买一套,所以很多客户选择等等看。”太平洋房屋相关负责人唐超告诉记者。

由此可见,钱袋子收紧,已经成为遏制二手房市场交易的最重要因素。

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