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小区停车位"只售不租"引不满 业主质疑是否合法

青岛财经日报   2017-02-14 14:32

[摘要] 继春节前蓝光CoCO蜜城业主反映小区车位只售不租之后,近日,和达城上城业主也反映自己小区车位存在此类问题,为此,记者走访了岛城多家新盘了解目前新建小区停车位的情况。

继春节前蓝光CoCO蜜城业主反映小区车位只售不租之后,近日,和达城上城业主也反映自己小区车位存在此类问题,为此,记者走访了岛城多家新盘了解目前新建小区停车位的情况。

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停车位只售不租业主不满

“停车位明明只是出售了一部分,大部分还空着,但是我们大部分业主的车依旧只能停车马路上。"和达城上城业主李先生向记者反映,对于开发企业停车位只售不租的现象,非常的不理解。他表示,明明是小区配套建设,应该优先给业主受益才是。如今一个车位那么贵,买一个实在是没有这个支付能力。

针对和达城上城业主李先生反映的问题,记者拨打了和达城上城项目电话,工作人员告诉记者,车位的确是只出售不租赁,购房者购买之后只有使用权没有所用权,使用年限为70年。价格一层为16万,另一层为17万。目前暂时还没有开售。当问及停车位的所有者时,该工作人员告诉记者,停车位的产权归开发商所有。

对于停车位的问题,近期本报热线频繁收到此次投诉。日前,本报报道的蓝光Coco蜜城同样存在停车场只售不租的问题,而其中人防部分开发企业明显的不具备出售资格,只能出租不得出售。

现象普遍合法性不能“一概而论”

记者走访获悉,目前岛城很多新建小区内停车位都普遍存在只售不租的问题,而这种现象导致,一方面小区内配置的停车位没有充分利用,另一方面也让小区内乱停车的现象更为严重,甚至无形中为小区内业主出行带来很多的安全隐患。

而实际上,小区内停车位“只售不租”的合法性也不能一概而论。记者从市国土开发与房地产管理局、市物业办等职能部门采访获悉,按所有权类型划分,青岛小区车位主要分为:地下产权车位、地下人防车位、地面规划车位、地上临时车位。

根据《青岛市国土资源和房屋管理局房地产登记规则》有关规定,建筑区划内具有明确固定界线和编号、能够独立使用的车位,权利人可以申请登记。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定,归属于车位的建造单位或车位的购买人。小区购房业主通过与开发商签订合同购买车位,并办理完毕权属转移登记手续后,即可成为车位的专有产权人。

实际上,记者从青岛网上房地产网登记在册的可售有备案的车位并不多,没有产权或者无法办理独立产权的车位数量占比很大。记者从中介机构获悉,大多数出售的车位都没有单独的车位证,需要与房屋产权配套办理

维权前需先把握具体权属

对于地下人防车位来说,任何人没有所有权,建设方只能出租不能出售。对于地面规划车位及地上临时车位,具体权属需要看合同规定。占用建筑区划内共有道路、绿地增设的地上车位,归全体业主共有。开发商需要优先考虑业主需求。

山东易衡律师事务所从律师表示:“停车位的问题涉及的部门较多,业主需要首先搞清楚停车位的产权归属,如果归开发企业所有,那么开发商就有出售的权利,如果属于业主共同所有,那么业主就可以根据法律规定维护自己的合法权益。”

根据国家《物权法》第十八条规定,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。业主持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证,到当地国土房管部门、规划部门规划档案查询点,查询小区档案。

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核实停车位归属三步走

查阅《土地使用权出让合同书》,在小区项目《合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定。如果地产商在《合同书》中没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定,也就不可能拥有停车场的“专有”产权,停车场属小区全体业主共有。

查阅《建筑规划许可证》,查阅地产商在小区规划报建中,是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。如果地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场,该小区停车场便是属于公共配套建设项目,停车场属小区全体业主共有。

查阅《建设工程竣工验收报告》和《建设工程规划验收表》,查阅上面是否明确的标明停车位是否“计入容积率面积” ,即车位是否是小区公共使用的建筑面积。如果占用小区公共使用部分则属小区全体业主共有。

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