[摘要] 本市一家大型酒楼将其房屋及停车场出租给他人经营使用,租期为15年。几年来一直按时收取房租,谁知合作7年后,该酒楼竟因承租方欠缴4年的租赁税而被地税部门作出行政处理并罚款共计1387454.70元。
本市一家大型酒楼将其房屋及停车场出租给他人经营使用，租期为15年。几年来一直按时收取房租，谁知合作7年后，该酒楼竟因承租方欠缴4年的租赁税而被地税部门作出行政处理并罚款共计1387454.70元。明明在签合同时就明确约定了租赁税由承租方承担，如今却连累自己无故被罚。为讨个说法，该酒楼将承租方推上被告席，请求解除合同并由对方承担损失。法院一审判决：由承租方孙某承担该酒楼的全部损失，但双方的合同要继续履行。对于这一判决结果，该酒楼和孙某均不服，并分别提起上诉。近日，青岛市中级人民法院对此案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
少缴税连累房东连补带罚138.7万 租客判付税款赔损失继续履行合同
2006年12月26日，该酒楼与孙某签订房屋租赁合同，将该酒楼自有综合楼5136平方米、停车场2150.87平方米租赁给孙某经营使用，租赁期限自2007年3月18日至2022年3月17日，租期为15年，年租金每五年一个交费标准，个五年每年租金为60万元，第二个五年每年租金为70万元，第三个五年每年租金为80万元。合同中双方明确约定，合同期内出租方的租赁税及承租方的工商、税务所发生的工商管理费和税金与出租方无关，出租方的租赁税由承租方承担。
合同履行前几年，孙某按时交纳租金，双方合作还算顺利，但随着地税部门在2014年4月14日向该酒楼作出的行政处理和处罚决定，打破了这一和谐局面。因该酒楼出租的房屋在2009年至2012年度少申报缴纳营业税、城市维护建设、房产税及城镇土地使用税等税费，被地税部门分别作出行政处理、处罚决定：补缴税款共计598755.17元，并产生罚款、滞纳金共计788699.53元。为避免损失扩大，该酒楼在被查的第二天就到相关部门补缴了上述税款并缴纳罚款、滞纳金共计1387454.70元。明明在合同中约定租赁税由承租方承担，但该酒楼竟在不知情的情况下被罚，其认为孙某在合同履行中存在严重违约行为并给该酒楼造成了损失，该酒楼遂一纸诉状将孙某告上法庭，要求解除双方签订的租赁合同，并由被告孙某支付租赁税款598755.17元及由此产生的罚款、滞纳金788699.53元。
“我们将综合楼和停车场租赁给孙某经营使用，其仅支付了租赁费用，对合同约定的承担该酒楼租赁税的义务未全面履行，导致我们被地税部门作出处理和罚款。”该酒楼在庭审中表示，孙某在经营综合楼期间，为少交或不交供热费，对供热公司工作人员进行贿赂，曾被司法机关判处刑罚。且孙某未经该酒楼同意擅自将承租房屋转租他人获利。因此，该酒楼认为，孙某不履行约定义务，背离诚信，且违法经营，直至犯罪，给其造成巨大经济损失，严重损害了该酒楼的商业信誉，丧失了双方共同合作的基础，请求判如所请。
庭审中，对于该酒楼的说法，被告孙某抠起了字眼儿，他辩称法律规定并没有租赁税这一税种，该酒楼主张他承担的税种中所得税纳税主体应为该酒楼的法人，而非他本人，其他税种法定纳税主体均为该酒楼，且均是该酒楼经营或保有的房产，故应由该酒楼缴纳税费，这与房屋是否出租无关，也不属于合同约定的出租方租赁税，因此他并未违约。
法院审理此案后认为，该酒楼与孙某签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效。关于双方签订的租赁合同应否解除，法院认为，合同的解除是因存在约定或法定事由，从而导致合同目的不能实现。而孙某已缴纳该房屋租金，不存在导致合同目的不能实现的根本违约事由，双方签订合同目的是该酒楼将房屋租赁给孙某使用从而获取房租，孙某只是未缴纳房屋所产生的税费，并未欠缴房屋租金，因此不构成根本违约，不影响该酒楼出租房屋获得这一合同目的的实现。关于该酒楼诉称的孙某擅自将承租的房屋转租，经查，孙某虽违约但转租的面积及转租时间分别为93平方米和22个月，占孙某承租面积和时间的比例有限，其违约转租行为非常轻微，也不影响该酒楼出租房屋获利这一合同目的的实现。此外，孙某在使用该房屋期间，虽存在违法犯罪行为，但其并非利用该房屋本身进行非法活动，故该酒楼诉求解除与孙某签订的房屋租赁合同，法院不予支持。
法院认为，因双方签订的合同对租赁期间税费的承担进行了明确约定，相关税费应由孙某承担，孙某未缴纳已构成违约，故该酒楼诉求孙某支付租赁税款598755.17元及经济损失788699.53元，法院予以支持。
据此，黄岛区人民法院对此案作出一审判决：被告孙某支付原告该酒楼租赁税款598755.17元及赔偿罚款滞纳金等经济损失788699.53元。
原被告不服一审分别提上诉青岛中院终审判决维持原判一审宣判后，该酒楼和孙某均不服，并分别提起上诉。
该酒楼上诉称，如果与孙某的合同继续履行，该酒楼将要承担巨大风险。首先，该酒楼没有实现合同经济目的。2009年至2012年共4年，每年租金60万元合计240万元。但2014年4月孙某既未依照约定缴纳税款，也未告知该酒楼，致该酒楼被地税部门作出行政处理并罚款共计1387454.70元。因此，该酒楼4年应净得的240万元租金仅剩余1012545.30元，故2009年至2012年的4年，该酒楼每年60万元租金的合同目的没有实现。其次，该酒楼签订租赁合同首先应保证自身安全的合同目的没有实现。根据刑法规定，纳税义务人5年内逃避纳税义务数额较大、巨大或者特别巨大受过刑事处罚或受过两次行政处罚的，依法追究刑事责任。由于孙某没有缴纳租赁税，该酒楼因此遭受行政处罚，孙某的违约行为已致该酒楼成为行政违法被处罚单位和距离被追究逃税的刑事责任仅有一步之遥的危险境地。法院一审判决认定孙某已缴纳房屋租金，并不存在导致合同目的不能实现的根本违约事由，并据此错误地认定判决不予解除合同是错误和不公平的，因此请求二审法院予以纠正，判决解除双方签订的合同。
孙某上诉称，该酒楼追索的税费均非租赁税，不属于合同约定其所承担的范围，他非法定纳税主体，不应承担相关税费，法院一审判决其向该酒楼支付相关税费，法律适用错误，应依法改判。此外，该酒楼追索的税费598755.17元，包含营业税及附加、地方教育费及附加、房产税、城镇土地税。根据相关法律规定，无论该房屋是否出租给孙某，该酒楼都需缴纳此次追缴的城镇土地使用税、房产税、营业税。因此，相关税为保有不动产所有权产生，非因租赁行为而产生的税费，不属于合同约定应由他承担的范围，因此在这起纠纷中其不应承担任何费用。
争议焦点一：双方的租赁合同应否解除？
关于孙某是否构成根本违约的问题，二审法院审理后认为，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应认定合法有效。承租人的主要合同义务应为合法使用租赁物并及时支付租金，孙某并未违反上述合同义务，双方在本案中关于租赁合同履行的主要争议系关于租赁税费的负担问题，该争议对于租赁合同并不构成实质性妨害，并不影响租赁合同主要权利义务的行使和承担，孙某在租赁合同履行中并不存在实质性违约，故该酒楼要求解除合同于法无据，法院不予支持。
争议焦点二：违法转租是否构成根本违约？
该酒楼主张孙某违法转租构成根本违约，但该转租涉及的面积及时间均占双方租赁合同比例较小且已终止，对双方租赁合同的整体履行不构成根本性影响，该酒楼在孙某转租期间亦未提出过异议，一审认定上述转租行为不构成根本性违约并无不当。关于该酒楼主张孙某使用该房屋对供热部门工作人员的行贿行为，二审法院认为，孙某上述行为与租赁房屋本身没有必然联系，并不属于利用该房屋进行犯罪，因此其行为不构成根本违约。
争议焦点三：租赁税费及损失由谁承担？
关于租赁期间的税费负担问题，双方在租赁合同中约定了合同期内出租方的租赁税及承租方的工商税务所发生的工商管理费和税金与出租方无关，出租方的租赁税由承租方承担。故一审判决孙某承担相应的税费及滞纳金等并无不当。
据此，青岛市中级人民法院对此案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
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