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"地王"营销背后房价高企 专家:谨慎投资规避风险

青岛财经日报   2016-09-22 08:33

[摘要] 近日,高新区又出新地王,融创以直逼市北市南区的地价,拿地高新区一地块。至此,无论是主城区还是曾经的远郊都以“地王”的形式,印证了2016年岛城楼市的火爆程度。尤其是高新区以“地王”的形式成功在猴年完成了“升级跳”。

近日,高新区又出新地王,融创以直逼市北市南区的地价,拿地高新区一地块。至此,无论是主城区还是曾经的远郊都以“地王”的形式,印证了2016年岛城楼市的火爆程度。尤其是高新区以“地王”的形式成功在猴年完成了“升级跳”。业内人士表示,“地王”再次出现,为岛城楼市再次增加“爆点”,未来房价依旧处在上行空间,投资者应防范风险。

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“地王”本尊有颜值更需要品质

市北区宜昌路16号,作为猴年“地王”,21家参与竞买。经过367轮竞价,79号竞买人——四川蓝光和骏实业有限公司成为赢家,99691.5016万元如愿摘得该地块,成交楼面地价12520元/平方米,溢价率高达203.88%。这是蓝光在青第二个项目。两月后高新区河东路以北、华东路以东地块,15家房企报名竞拍,经过550轮竞价,融创以楼面地价6852元/平方米抢下该地块,成交总金额83469.69万元,溢价率达到341.49%。这是融创在青岛首次拿地亮相。

在宜昌路“地王”出现不久,业内都将目光投放到主城区寻找下一处地王时,高新区“地王”的出现,让猴年楼市增加更多的“可能性”。综合两“地王”的特性不难发现,“地王”统一特质都是区域内地段的“稀缺性”。宜昌路地王源于主城区新地稀缺,而高新区则更多得益于近来该片区“高烧不断”。

据了解,随着教育医疗等相关大项目的入驻,尤其是远景规划的潜在利好,猴年以来的高新区“大变身”,已经由原来的盐碱地,一跃成为投资热土。但是也有业内人士表示担忧,目前热土必然造就热地,但是从长远来看,地王项目能否成为区域优质良品,还需要认真揣摩。

地王”邻居弹冠相庆之后加紧推盘

宜昌路“地王”一出,该片区房价瞬间提升。建于老海晶地块之上的万科未来城,上涨幅度或达30%,涨后将达15000元/平方米以上。位于海岸路的华融望海项目,上调幅度410~3000元/平方米不等,部分房源将突破2万元/平方米大关。而位于瑞昌路与湖清路路口的滨海1号项目,今年5月份首次开盘时,均价仅为9200元/平方米,目前销售均价将达13000元/平方米。

新晋高新区“地王”一出,周边楼盘立即封盘并且传出涨价消息。目前,区域内比较知名的新楼盘世茂公园美地、星雨华府、中欧国际城等新盘,均价都在7000元~10000元/平方米。今年以来,青岛中学、地铁8号线等众多大规划落地和开建,让该片区一度成为投资热点,片区内楼盘每次推盘都会引起成交小高潮。

目前高新区楼市火爆,房价大幅上涨,但高新区现还属于青岛的价值洼地。因此成为岛城楼市投资客的钟情之地。但是也有业内专家表示担忧,楼市分析人士张百忍表示,由于未来规划未终确定、产业导入不足、相关配套不完善等问题的存在,跟风似的投资依旧存在较大的风险。

记者走访该片区获悉,相对急速膨胀的购买欲望,目前该片区的房源依旧不足。很多项目都在采取“小步快走”的方式,一边提价一边推盘。

“地王”营销自带特效拉高区域房价

记者采访中了解到,在楼市异常火爆的当下,任何一点动静都能成为楼市的新爆点,因此新“地王”上位的背后同样也有一套营销手段。尤其是成为拉高房价的营销手段。从一线城市到二线焦点城市都无例外。

据专家分析,目前“地王”营销,一方面房企们利用争当地王的题材炒热市场,再利用地价对房价的传导效应哄抬房价,大化诱导消费者购房意愿,使自己和其他开发商都能在热烈的市场氛围中牟取暴利。另一方面,“地王”和它的邻居们,也可以通过“相互抬轿子”的方式,通过秘密协议或重复博弈过程达到稳定均衡,帮助对方在售楼盘的同时,扩大自己可获利空间。

面对涨势正猛的楼市,业内人士对后期楼市发展表示担忧,青岛某网站高级分析师张斌表示:“未来巨大的新增项目,相对缓慢的产业落地和人口导入,有价无市的现象也同样可以预料,由于该项目上市期在明年,因此政策调控的风险不可忽视。”

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