新市北五年转型一朝蜕变 "潜力股"新都心强势崛起

房天下  2016-08-23 07:00

[摘要] 目前新市北楼市大致可以划分为新都心、滨海新区、浮山后、市北CBD以及老四方五大板块，这五大板块又根据各自所处的地理位置以及周边配套等存在差异化特征。

2012年12月1日，青岛市政府根据“十二五”规划，为加快城市空间拓展和内城更新，加快山东半岛蓝色经济区建设，将延续了18年之久的“七区五市”行政区划进行了必要的调整，容纳了原市北区和四方区的“新市北”正式亮相。如今，距离区划调整已有5年的时间，新市北在这5年里华丽蜕变，区域规划日趋完善、地铁建设如火如荼、商业配套层出不穷……这些无一不表现出，新市北美好的发展蓝图。

新市北区位图

从地理位置上来看， 新市北是青岛市内三区之一，西部濒临胶州湾，东部与崂山区为岭，北部与李沧区接壤，南部与市南区。此外，新市北还是重庆路、308国道、南京路、山东路、环湾路等交通网络的重要枢纽，堪称大青岛的“心脏”。得天独厚的地理位置和四通八达的交通条件，使新市北在青岛经济发展中占据十分重要的战略地位，成为青岛经济开发“西进北扩”的桥头堡。

值得一提的是，在原市北区和四方区合并之前，因为土地资源减少，市北区很长时间都处于捉襟见肘的尴尬窘境，青岛楼市、购房者对其更是很少问津，说是备受冷落也不足为过。但在区划调整后，新市北中不利于城市发展的老企业、老厂房相继撤离，腾空后的大片土地上一座座高楼拔地而起、一片片住宅小区错落有致。在区政府的不断努力下，新市北早已旧城换新颜，现代化城区的雏形逐渐展露。

近几年来，新市北吸引了众多地产大鳄扎堆入驻，新盘层出不穷，既有万元上下的刚需盘，又有偏高端线路的改善盘，购房者可选择空间大。而且相较于市南区、崂山区的高昂房价，新市北的房价显得亲民许多。现在的新市北俨然已成为青岛楼市的置业热土、购房者眼中的“香饽饽”，相信在不久的将来，新市北必将承担更多青岛市民的“大青岛梦”。

新市北版块分解图

目前新市北楼市大致可以划分为新都心、滨海新区、浮山后、市北CBD以及老四方五大板块，这五大板块又根据各自所处的地理位置以及周边配套等存在差异化特征。而其中，作为新市北“双星”之一的新都心尤其受购房者青睐。相信很多老四方人仍能记得改造前的双山片区，大山、双山、保尔、河西、河崖等城中村落是怎样的破旧不堪、停滞不前。2007年，青岛“两改”工程涉及老四方东部区域，一些老村落开始进入了变迁的历史进程，而万科也是在这同一时期搭乘“两改”之风入驻大山改造，此后又涉足保尔片区改造。2009年，“青岛新都心”概念首次被明确提出，集生态居住、商务商贸、金融服务、休闲娱乐等功能于一体的概念新区正式浮出水面。

新都心位于长沙路以南、清江路以北、南昌路以东、黑龙江路以西围合区域，坐拥青岛首条地铁M3号线三大站点（清江路站、双山站及长沙路站），五横五纵交通路网（“五横”长沙路、德兴路、清江路、合肥路、福州路，“五纵”黑龙江路、台柳路、宁乡路、重庆南路、南昌路），数十公交线路，自驾、地铁、公交三维立体交通，能够全面解决人们当下“惆怅的”出行问题。

新都心区位图

新都心是新市北的重点规划发展区域，潜藏巨大商业发展源动力，该区域的定位是着力重点打造为青岛都市生活综合体，成为大青岛核心商圈。据了解，新都心商务商业规划面积为200万平方米，等其全部建成之后，新都心区域内的商业体量可以和市南商圈比肩。更值一提的是，新都心处于东部商圈、市北CBD及李村商圈的中间地带，对各个商圈起着“承前启后”的作用。

而在地铁M3号线北段开通后，得益于地铁商业带来的契机，新都心商圈开启向地下商业扩容的新篇章。早在2015年上半年，成功拍出的地铁M3号线清江路站2号口与和达中心城地下一层的地下空间，就是用于发展地下商业。同时，新都心还依托双山站和长沙路站等站点，着力打造大型商业设施，铺设起地上地下商业互通网。

目前新都心商业项目正如火如荼的建设中，既有凯德MALL•新都心（2016年6月28日已开业）、佳世客（在建）、麦德龙（已开业）、麦凯乐新都购物广场（2015年11月6日已开业）等大型商业综合体，又有和达中心城、福州路万科中心、海尔时代广场、万科城、中 江华府等多元型社区商业，同时也不乏翔宇农贸市场、福满堂农贸超市这样的便利性基础商业。总之，新都心自2015年开始商业版图强势崛起，商业类型丰富，可满足不同人群的不同生活需求。

凯德MALL•新都心图片

麦凯乐新都购物广场

值得注意的是，人流量是支撑商业发展的基础，也就是说一个区域想要发展商业，人气必须要足！近年来，新都心发展迅速，吸引了众多房产大鳄抢滩入驻。万科自不必说，万科金色城品、万科蓝山、万科紫台等项目交相呼应。而其他品牌房企也有代表项目入驻，如中海寰宇天下、青建太阳岛、海信淮安郡、海尔地产玫瑰兰庭、海尔世纪公馆、欣德远景、鸿仕雅居、双山馨城等。

随着区域内商住项目、大型商业逐渐建成，青岛新都心已成为极具影响力的商住综合片区。现在区域内仍有很多新兴楼盘在积极建设中，形成规模的新都心早已不是“价格洼地”，房价在2010年就突破万元大关，目前均价已超越13000元/平。未来，随着众多住宅项目不断进驻，新都心容纳的人口将越来越多，加之地铁等立体交通路网日趋完善，区域内的楼盘价值有望进一步提升。而且庞大的人流量及便捷的交通，将为新都心提供良好的商业发展机遇。

市北区人气楼盘——海尔地产玫瑰兰庭

海尔地产玫瑰兰庭

【项目简介】海尔地产玫瑰兰庭位于市北重庆南路128号（近重庆南路长途汽车站），总占地面积3.98万平方米，总建筑面积近15万平方米，其中住宅总建面约6.3万平方米，规划总户数约616户。项目由7栋住宅楼及一栋写字楼组成，沿重庆路及德丰路有部分配套商业，项目南侧配建了一所12班制幼儿园。

 海尔地产玫瑰兰庭效果图

【动态播报】海尔地产玫瑰兰庭目前1、7、8号楼已经封顶，其余各栋楼已建至7层左右（三分之一），剩余房源：建面85平剩余6、7套，总价130-150万/套；建面108平剩余3、4套顶层，总价165万/套；建面69平仅剩1楼套一2套，总价99万/套。现购房可享98折优惠，并可领取购房4500元。

中海地产重磅回归新都心——中海寰宇天下

中海寰宇天下

【项目简介】中海寰宇天下原名为中信城，2016年3月份项目由中国海外发展海外公司接手，目前项目正式更名为中海寰宇天下。中海寰宇天下地处市北区长沙路49号，总建面70万㎡，项目共分三期开发，包括住宅、商业、SOHO等多种业态。

中海寰宇天下效果图

【动态播报】中海寰宇天下目前4#、6#在售，户型建筑面积87平套二（仅剩1套）、113平套三、118平套三，折后均价14000-14500元/平。项目预计9月份推出新品。 

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