[摘要] ·成交量创历史新高,住宅市场加速回暖
·成交量创历史新高，住宅市场加速回暖
·去化速度区域不均，价格走势将持续分化
·未来成交量将小幅回落，去化周期将趋于稳定
青岛，2016年7月14日——领先全球的房地产服务商戴德梁行今日回顾青岛住宅市场在2016年第二季度的表现，并探讨青岛住宅市场在未来发展趋势。
青岛市商品住宅市场曾因其库存量大、去化周期长而备受关注，特别是在2014年，住宅市场去化周期曾一度超过24个月。但从2015年二季度开始，在国家一系列房产利好政策及量化宽松政策带动下，青岛住宅市场持续向好发展，交易量逐步企稳，价格稳步上升，存量与去化周期双双下降。
【去化】成交量创历史新高 住宅市场回归理性
2016年上半年，青岛商品住宅交易量突破75,000套，成交面积近800万平方米，创历史新高。截至2016年6月，青岛商品住宅市场去化周期已降至13.65月。随着土地市场供应回落、政府政策层面趋于稳定，以及去化周期重回正常水平，青岛住宅市场加速回暖。
戴德梁行山东区总经理张春雨先生表示：“上半年，青岛住宅市场交易量创历史新高，主要有三大原因：
“首先，前期调控压抑需求的集中释放。一季度以来，一线城市及部分二线城市住宅市场成交迅速升温，青岛作为经济与环境都有较大优势的二线城市，其前些年调控以来一直压抑的购房需求也得到集中释放，人们入市积极性大幅上升，房产再次成为人们优先考虑的资产配置之一。
“其次，大体量的高品质楼盘集中入市。2016年上半年，各区均有大量高品质新盘入市，如浮山后的金地悦峰、李沧区的绿城郁金香岸、北京城建龙樾湾、青西新区的恒大金沙滩、高新区的中欧国际城等，这些楼盘均由具有较高信誉的国内大型开发商开发，吸引了大量的客群需求。二季度上市品质大盘均有不错的去化率，如恒大金沙滩、金地悦峰、绿城郁金香岸等楼盘开盘当日去化率均达80%以上。
“第三，新兴板块价值洼地对客群吸引。青岛地铁开通、政府搬迁、重点学校建设等多重预期影响了不同板块的成交走势。如高新区板块的中欧国际城，在青岛中学入驻、配套逐步完善、政府搬迁预期等多重利好之下，中欧国际城高层价格已由去年一期价格每平米5,800涨至7,800元，且前期所推高层、别墅均已售罄。”
【价格】去化速度区域不均 价格走势将持续分化
对整个青岛住宅市场而言，其存量主要集中在青岛市周边城区及县市，主城区存量相对较少。截至2016年6月，青岛市商品住宅市场总库存量为1,788.16万平方米，其中主城区（市南、市北、崂山、李沧）只有420.98万平方米，占总存量的23.54%，其去化速度也只有11.2月，远低于周边城区14.4月。
库存集中在周边，而去化集中在城区，这种不均衡将造成主城区与周边城区及县市房价走势出现分化，主城区由于旺盛需求及库种分化趋势前几季度已经初见端倪，以后将会更加明显。
【未来】成交量将小幅回落 去化周期将趋于稳定
2016年上半年，部分二线城市成交已进入过热状态，合肥、南京、苏州、武汉等二线城市，出清周期已经低于6个月，相对来说，青岛出清周期为13.65月，处在相对正常的去化水平，且价格走势相对平稳，青岛住宅市场稳步健康发展。
展望下半年，青岛有中铁博览城、青岛莱阳路8号、北京城建龙樾湾二期等多个高品质楼盘入市。其中，中铁博览城项目是中铁置业投资近500亿元在青岛西海岸新区打造的以海洋合作为主题的综合性展示交流平台，建成后包含住宅、写字楼、高级酒店、会展中心等多种业态，下半年将有近60,000平方米的住宅入市。
青岛住宅市场下半年入市面积对比上半年将有所下降，预计下半年住宅市场成交量经历上半年大幅上涨之后也将有所回落，去化周期将趋于稳定状态。
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