[摘要] 众所周知,刚需产品受市场变化的影响较大,而作为房地产市场金字塔顶端的高端物业,市场却一直波澜不惊。但是从今年三月份以来,据了解,随着各种税收减免以及营改增等政策的落地,高端物业成交不断回暖。
众所周知，刚需产品受市场变化的影响较大，而作为房地产市场金字塔顶端的高端物业，市场却一直波澜不惊。但是从今年三月份以来，据了解，随着各种税收减免以及营改增等政策的落地，高端物业成交不断回暖。
高端市场开始走高
根据青岛锐理新媒体提供的数据显示，从2016年3月份开始，120平方米以上户型成交量增加迅速，3月份全市成交3137套，比2月份多出2167套，4月份成交继续走高，成交3946套，刚刚过去的五月份，更是完美演绎了楼市的 “红五月”，成交高达5732套。而2015年，120平方米以上户型，市场成交高的7月份，全市总成交也不过只是3239套。
在120平方米以上的改善性需求户型中，144平方米以上的户型以往都被定义为非普通住宅，属于房地产市场金字塔塔尖的产品。而从今年3月份开始，这部分产品的成交也出现明显的上升。
根据青岛锐理新媒体提供的数据可见，今年2月份，全市145平方米以上的户型成交量为379套，到了3月份，成交量已经上升到989套，四月份继续上升，成交1210套，五月成交再上新台阶，成交量为1766套，比2015年高成交月份7月份还高出202套，而2015年的其他月份，成交大都在六七百套左右。
“成交上涨了三成左右”，太平洋房屋麦岛店店长唐超告诉记者，以往一个月能成交10套左右，而现在一个月至少能成交十五、六套，成交上升非常显著。“虽然成交套数不能同刚需或者纯改善的房子相比，但是因为高端物业大都是200平方米以上，总价在600万至1000万元之间，一个月能增加五六套已经非常不错了。”唐超告诉记者。
新房市场的红火已经毋庸置疑，昔日找关系买房重现。而据了解，除了一些刚需楼盘成交火爆外，近一段时间以来，一些大户型的项目也销售都不错，以往半年甚至一年才能完成的任务，现在一两个月就实现。
记者在鲁商蓝岸丽舍项目看到，已经开盘的一期项目销售已经基本结束。项目负责人杨治中介绍，3月份以后，新房市场迅速升温，库存得到快速消化。今年年初公司去库存的计划大概有二百多套，这也就是去年、前年的库存量，现在用了三个半月的时间把这些库存量全部消化光了，也就说现在整个项目推出的以往的房源一套都没有了。该负责人说，今年基本用了四个月的时间完成了去年全年的销售量，公司给项目定的任务是五个亿，大概在五到六月份项目就能完成全年任务。
根据锐理新媒体提供的数据可以看出，在鲁商蓝岸丽舍项目推出的房源中，超过一半以上的房源为145平方米以上的户型，在其总的成交中，这些大户型成交套数占比则占到了62.5%，而今年以来，大户型的成交占比更是达到了70%。
二手房价格微涨
高端物业回暖在新房市场的表现更多为成交周期的缩短，在二手房市场，更多则是价格的变化。
“同样面积的房子，原来房东报的价格卖不了，但是现在这个价格就能成交了。”唐超告诉记者，从这个方面说，其实高端物业的价格出现了上涨。
以麦岛金岸一套165平方米的房子为例，2月份时，报价大概在560万元左右，但是终成交价格大约是五百三四十万元，而到了四五月份，同样的房子，五百六七十万元都可以成交。“2月份到现在，高端物业价格大概能上涨了6%左右。”唐超说。
税收、贷款政策齐发力
高端物业的回暖，同税收政策减免和贷款政策放松有着非常大的关系。
太平洋房屋金帝山庄店负责人赵玉科公司记者，2月22日，国家出台契税、营业税双降政策：首套住房且面积在90平方米及以下的，减按1%税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%税率征收契税。此外，购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；满两年以上住房对外销售的免征营业税。
而之前，青岛的契税政策为不管首套还是非首套，面积超过144平方米的非普通住宅要征收3%的契税，满两年后出售要征收差额5.6%的营业税.
以一套500万元的高端物业为例，假设该房产之前购买价为300万，购买已满两年，那么再次出售，除了要交总额3%的契税外，还要交差额200万的5.6%的营业税，总额为500万元×3%+200万元×5.6%=15万元+11.2万元=26.2万元。“二、三十万元对客户还是有一定压力的。”赵玉科告诉记者。
不仅如此，赵玉科还告诉记者，5月1日之后实施的营改增政策则是减少了两年之内高端物业的税费。按照原来政策，两年以内144平方米以上的户型要交全额5.6%的营业税，但是现在按照营改增政策，大概需要缴纳总额4.5%的增值税即可。同样500万元的房产，可以少交5.5万元。
除了税收政策减免外，贷款政策的放松也对高端物业影响加大，特别是房屋总额在四五百万元左右的房产。唐超告诉记者，根据他的从业经验，购买房屋总额在七八百万元的购房者一般来说采用银行贷款的比较少，但是四五百万元的房子贷款的购房者比例还是比较高，能占到成交客户的六七成。
的确，根据当前政策，首套房首付比例由原来的三成降为两成，二套房首付比例则由原来的六成降为三成，特别是二套房首付比例大幅度降低，对于降低客户购买房屋时的资金压力还是非常有利。不仅如此，据了解，当前，很多银行的按揭贷款利率还从原来的基准降低八五折，有些银行甚至还做到了八三折。
“不管是税收政策减免，还是银行贷款放松，这些对高端物业购买客户而言，都是的利好，这也是导致近一段时间以来高端物业持续回暖的关键因素。”
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