[摘要] 以海云庵商圈、水清沟商圈为代表的老四方几大商圈近年来一直备受瞩目，究其原因，无外乎价格刚需，购房者人气聚集，而且该 有着非比寻常的强大“抗拆迁”力和强大“复兴”力。
青岛市北区刚需商圈的复兴之路：
刚需一直是青岛的主流人群，更是青岛楼市的主力军，但是刚需商圈近年来一直以李沧黄岛为主，殊不知，新市北更是一个刚需的主流市场，小编的今日看房，就来分析一下位于瑞昌路上的刚需商圈，也就是海云庵商圈、水清沟商圈为代表的老四方几大刚需商圈，也是近年来一直备受瞩目的区域。
刚需复兴之路
究其原因，无外乎价格刚需，购房者人气聚集，而且该 有着非比寻常的强大“抗拆迁”力和强大“复兴”力。 即使如此，但以老四方自称的该商圈却在新城改造和繁华程度上还是和传统意义上的市北区有着很大的差距，这其中不只是发展 和现代化的差距，还有青岛购房者心理接受上的差距。
市北刚需商圈崛起之路
刚需商圈（海云庵商圈、水清沟商圈）从不受瞩目到备受期待：
海云庵商圈和水清沟商圈
相比着新都心商圈、滨海新区商圈的市政“砸钱”力挺和名企青睐，海云庵商圈和水清沟商圈的位置相对来说并没有那么受宠，价值也没有那么受关注，但也奠定了其“不受瞩目，但更奋发图强”的独特个性。近些年刚刚启动改造的21个旧城项目中，新市北危旧房占了大半，瑞昌路三角地、顺昌路、鞍北 等危旧房相继纳入改造范围，青啤麦芽厂、海晶化工、重汽集团专用汽车公司等老厂房也传来搬迁消息。
新市北区划的重新洗牌，众多老企业、工厂的相继撤离，加上众多老四方 “土著”居民安土重迁的思想，使得该区域再次成为了新市北购房者聚集的“区”，当然，主打刚需，价格合理也成为老四方 吸引人气的关键点和挑战市北的底气。
秀兰禧悦都
秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-68665777、金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售发力争宠挑战市北刚需市场：
海云庵商圈和水清沟商圈一直以来都被青岛购房者冠上了“脏、乱、差”和“拆迁进行时”的名号，没错，这里的楼盘不少，但都是近年刚刚崛起的刚需盘，而且都是以价格低，优惠多，户型刚需取胜。其中秀兰禧悦都秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-686657772014年底初出茅庐，当时以两热销117套房源当天售罄，成为当年后的“日光盘”，而二期预计7月中旬亮相，起价7980元/平，如今已经是蓄势待发。金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售2015年面市，预计7月中旬首次亮相，起价8280元/平，纯新盘突袭刚需市场争宠，要对比也是应当的。
秀兰禧悦都秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-68665777PK金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售
相比较而言，秀兰禧悦都秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-68665777因为一起积攒了不少人气，以及样板间在6月13日刚刚亮相，二期的价格又有 的 ，低总价占领刚需市场想必是很值得注意，但是金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售好像也不是好惹的，19层左右的高层相比于28层的超高层 尽显，以及高绿化率还是为项目赢得了一部分的人气。
产品分析佳胜出者：
产品分析对比（金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售更占 ）
从产品分析上来看，金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售貌似是更胜一筹，在老四方人多地少的地方，高层是普遍的，但是高层带来的不便也不少，28层的秀兰禧悦都秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-68665777和19层的金域府邸相比较还是 不那么明显，但是据网友称，金域府邸开盘的1、2、3号楼，其中有部分回迁房和安置房，这也是让购房者值得思考的一个关键点。
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工程进度分析：目前的秀兰禧悦都秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-68665777工程进度和金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售相比 不是 明显，不过一期房源早已经开盘售罄，二期目前也是蓄势待发，但是目前进度不快。金域府邸相比着就是刚需准现房了，即将要开盘的楼座基本已经封顶，但是同样的交房时间都是2016年底，至于2016年谁能先交房，还是敬请期待了。
工程进度对比分析（秀兰禧悦都秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-68665777更占 ）
户型 分析：说完工程进度，需要来看看户型的 ，秀兰禧悦都秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-68665777大户型为主，套三为多，主推121平的套三和99平米的经典套二，更多改善型购房者估计更看重大户型，所以说，秀兰禧悦都面对的购房者更广泛，有改善型的，也有刚需小户型，比如91平的刚需户型。
但是金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售以刚需小套二为主，主推都是80平左右的套二户型。还有小的一居室户型69平，看来金域府邸是更加注重刚需人群的需求，尤其是原本就居住在老四方这块区域的老年人群体，以及要买婚房的群体。
看不出来户型 ，还是先来逐一分析两项目的情况：
秀兰禧悦都秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-68665777大亮点：低总价刚需户型，市北低起价，样板间开放更容易吸引人气。
身价分析：起价7980元/平，预计7月中旬加推2期，样板间6月13日正式对外开放，主推121平米和99平米。
7980元/平的起价，在市北区必须是低价，在2013年说市北区7字头还是很普遍的，但是7字头房源也 ，放到2015年，依然是7字头的起价，那么总价就 是市北低了。至于均价，你觉得能高到哪里去呢？
楼盘坐标：青岛市市北区金华路西、瑞昌路北500米。
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工程进度解析：一期已经封顶，二期房源正在施工中，进度比较快，预计2016年底交房也应该是正常的。
小编点评：用超低价吸引眼球，距离一期日光盘均价8500元/平都过去了大半年了，目前的价格依然是7980元/平起。不过均价尚未面市，各位还是需要等等了。但是即使均价出来也不会超过一万每平，毕竟位置上 不算太明显，配套上 还是有的，既有 穿行，也有 地产环绕，未来的 指数，就看交房的时候如何发展了。
市北低价刚需盘秀兰禧悦都秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-68665777爆出起价7980元/平
说到户型，秀兰禧悦都秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-68665777户型解析：月供3369的主力户型。
户型 ：客厅、餐厅阳台相贯通， 高
厨房：L型厨房设计，利于保持室内空气流通
阳台：6、9米双南阳台，视野宽阔，阳光充足
户型劣势：暗卫，不透气，卫生间作为一个房间的眼睛吧，这个空气质量还是没法改善的。
近况解析：预计7月中旬加推新房源，主推4、7、8号楼高层房源，目前起价7980元/平，主力户型面积91-99㎡套二，102-121㎡套三。这么超低的价格，小编反正是受惊了。是6月13日项目样板间华丽开放，也着实吸引了一大批人山人海的人潮。
秀兰禧悦都秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-686657776月13日开放样板间：121平和99平样板间开放，其中，小编解析今天的99平经典套二户型，虽然卫生间是暗卫，但是整体上的 还是有的。
样板间展示
现状对比分析：项目2014年底一期首开两栋高层住宅1#2#，共224套房源在当天上午就已经售罄，均价8500-8600元/㎡，主力户型92-131㎡套二套三。
交通出行：位于金华路与瑞安路交汇处的秀兰禧悦都秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-68665777，周围即使拆迁很多，但是还是有很多配套，毕竟是位于老四方的位置，市场、商业即使不那么繁华，还是有很多商业 的通道的。
公交情况一览：7路、21路、24路、325路、5路、609路、373路、371路、305路等公交车（瑞安路南站下车，步行10到达售楼处）。 ： M1、M5号线经过，规划中。驾车：项目位市北金华路与瑞安路交汇处，沿瑞昌路、山东路 约10公里。
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周边配套情况解析：项目位于青岛市市北区金华路西、瑞昌路北500米，踞“环湾保护，拥湾发展”战略核心，处市北区成熟居住区。项目 环湾大道、金华路、瑞昌路等城市主干道，30通达大青岛。
周边配套图
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解析：该项目地势高，该小区1楼相当于周边小区的4楼高度。项目占地面积7万多平，建筑面积29万平左右，容积率3.0，绿地率30%。
网友点评：虽然价格如此低，虽然位于市北区的老城区，虽然配套也不算太差，但是这个价格跟周围比起来，感觉有点悬了，如果不能及时交付可怎么办？如果交付之后出现各种问题怎么办？这些问题都是需要去研究的。
金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售400-890-0000 转 817035
金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售大亮点：老四方商圈仅剩的纯新盘，绿化 ，刚需户型为主力。
金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售身价分析：起价8280元/平
虽然比着秀兰禧悦都秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-68665777有那么点贵了，但是都是起价，没有设那么意思，有本事比均价，有本事开盘当天比去化率更要刺激了。不过秀兰禧悦都一期开盘售罄的情况来看，金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售的情况估计要在价格上赢得 还是需要一些手段的。
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坐标分析：位于市北金华路56号、60号（青岛葡萄酒厂 ）
金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售开盘：预计预计7月中旬左右开盘，首开1-3号楼，户型为70-105平之间，以刚需户型为主，起价8280元/平。
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户型解析亮点：
：南北通透，客厅连接阳台，通风透气好，北向生活阳台，阳光充足，视野开阔。
主卧宽敞，有飘窗，北向次卧，主次卧分区，保护隐私。
明卫设计，有飘窗，有独立餐厅，
户型劣势：空间分布密集，还有点拥挤的感觉，尤其是一进门就是厨房的感觉，整个房间感觉都是厨房了。
金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售101平户型分析
交通出行：
项目位于金华路，属于老四方，正处于 重点改造的区位。 金华路，与瑞昌路、人民路、环湾高速、四流路、重庆路遥相呼应，通达四方。周边有7路、21路等十余条公交线路，下车步行300米即到售楼处。规划中 M1、M5号线，也在项目 设置了站点，出行比较方便。
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周边配套解析：
项目配套 ：项目规划有幼儿园，启元 （公立 制）、湖岛 、四方 、北山 、杭州路 、56中、44中、17中、青岛铁路 、理工大学等。
医院：青岛仁德医院、恒博医院、青岛 医院、青岛市海慈医院等；
商场：麦德龙、四方利群、悦荟等。
小吴内部配套有幼儿园 。
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小编点评： 价格刚需是金域府邸22310元/平方米[市北]金域府邸28套在售吸引人气的主要原因，目前爆出8280元/平的起价，已经引起众多想买刚需房的购房者的关注，及时和邻居秀兰禧悦都秀兰禧悦都13000元/平方米3.29分瑞安路20号0532-68665777相比着，价格上 现在不太明显，但是还是有很大的吸引力的。
网友点评：价格 就过来瞅瞅，但是楼间距挺小的，以后住进去的话，会担心边上的配套不是 晚上，毕竟现在还很多的拆迁房，发展还在继续，改造还在继续，以后成为什么样的房子还是需要拭目以待。
李村、市北、崂山三大商圈盘齐亮剑
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