[摘要] 截止目前来看，上海土地市场略显低迷，成交总面积及金额不如去年同期表现那么火热，住宅类用地成交楼板价也有所回落，那么，这是否意味着今年上海土地市场会持续低迷？
截止目前来看，上海土地市场略显低迷，成交总面积及金额不如去年同期表现那么火热，住宅类用地成交楼板价也有所回落，那么，这是否意味着今年上海土地市场会持续低迷？
2015年前5个月已经过去，对于上海土地市场来讲，有必要反思一下过去，展望一下未来了。尤其是在央行降准、降息、330新政等“救市”政策刺激之下，上海楼市基本面势必会快速回升好转，同时，上海土地市场环境瞬息万变，也难说不热闹，那么，怎么看待2015年以及未来上海土地市场趋势？
同策咨询研究部数据显示，截止2015年5月31日，今年上海土地市场成交规划建筑面积636.73万平方米，成交总金额447.55亿元，同比分别下降33.39%，29.22%；同期成交楼板价7028元/平方米，同比上涨7.86%；而从住宅用地成交楼板价来看，2015年1-5月，上海住宅类用地成交楼板价为7560元/平方米，比2014年同期9516元/平方米下跌20.55%，住宅用地价格在去年高位的基础上略有所回落。
截止目前来看，上海土地市场略显低迷，成交总面积及金额不如去年同期表现那么火热，住宅类用地成交楼板价也有所回落，那么，这是否意味着今年上海土地市场会持续低迷？答案是否定的。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，上述市场的表现并不代表6月及以后上海土地市场的趋势。由于上海土地供应总量仍然偏少，市场供求关系仍较为紧张；品牌房企的布局策略导致一二线城市土地市场势必再度火热，上海土地市场也不例外；二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域等因素，促使2015年上海二季度以后土地市场热度仍然不减，甚至再现“地王”频出现象。综上所述，伴随着上海楼市基本面的好转，上海楼市已经步入上行通道，从下半年土地市场趋势来看，预计6月份及下半年的上海土地市场热度迅速提升，“地王”频现也将成为常态。具体来讲：
、上海土地供应总量仍然偏少，市场供求关系仍较为紧张，预计6月及以后上海土地市场仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象不可避免。
对于上海土地市场来讲，官方消息显示，未来上海新增建设用地保持“零增长”甚至“负增长”，土地资源将变得更加“”，上海的发展空间将受到限制。从2014年全年上海已出让的土地的规划建筑面积也可以看得出来，土地市场供应的规模在大幅减少。这对于2015年6月及以后的土地市场来讲，土地市场的供不应求仍将引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象不可避免。
比如，6月3日下午，经过华润、华发、首创等房企的激烈的角逐，大宁“地王”姊妹地块终于火爆出炉。据媒体报道，华发联合体87.95亿竞得闸北住办用地，楼板价38062元/平方米，总价接近百亿“地王”了。它以“地王”的形式成交再次验证了今年土地市场“地王”现象不可避免。
第二、品牌房企的布局策略导致一二线城市土地市场势必再度火热。总的来讲，由于一二线城市具有比较好的市场成长空间，品牌房企在这个阶段不会放弃一二线城市尤其是上海这样一线核心城市的布局，尤其是近几年，品牌房企的布局策略转向重返一二线城市，这导致一二线城市土地市场势必再度火热，上海土地市场也不例外。对于上海土地市场来讲，由于政策层面已经宽松，市场基本面回升已是既定趋势，此时，开发商有可能趁机在上海这样的一线城市加码拿地，谋求市场深耕与逆势扩张的机会。按照这样的发展策略，上海势必成为众多品牌房企争夺的热点，2015年二季度以后上海土地市场“地王”频现也是预料之中的事情。
第三、政策层面鼓励改善型需求，房企将加码对于改善型需求潜力相对较大的城市布局。比如上海，这样，房企通过“高溢价拿地、高溢价模式”获得相对不错的利润。这样的模式势必也会推动上海土地市场价格上涨，甚至“地王”频现。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等政策促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域，企业布局策略有可能更为集中，以此提高市场占有率，规避布局范围过大而导致的公司管控能力降低、产品质量下降等问题。按照这样的发展策略，上海土地市场势必成为众多品牌房企争夺的热点，房企“高溢价拿地、高溢价模式”的特征也将越来越明显，“地王”频现也是不可避免的。
其实，受调控政策的持续影响，不少房企开始向一二线城市回归，二套房贷降首付之后，房企改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域的趋势会更加明显。以融创集团为例，其在战略布局上，孙宏斌始终坚持“区域深度聚焦”，主要布局京、津、沪、渝、杭五大区域。同时，在其主要布局的一二线城市中重点强调本土团队，提高市场占有率。公司在大部分已经布局的城市或区域频获捷报，取得商品住宅市场份额市场占有率的佳绩。
第四、上海楼市基本面好转，已经步入上行通道，将促使“地王”在频出。从市场去化压力来看，截止5月31日上海市商品住宅库存量虽然仍高达1251.99万平方米（5月份新增供应量106.72万平米，市场成交放量的同时供应量也在持续增加），但是，由亍5月“红五月”行情的出现，市场去化速度已经有所提高，市场去化周期已经缩短至10.89个月，这说明，短期内上海楼市已经没有去库存的压力，未来上海商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，由亍政策层面利好、房企冲刺半年报等因素，预计二季度剩余的后一个月仍然会继续延续5月份的市场表现，6月份的市场交易表现仍然会不俗。届时市场去化周期会迚一步缩短，上海楼市基本面势必会呈现出快速复苏的态势。从下半年来看，由亍上海楼市已经没有去库存压力，下半年市场势必会再现买涨丌买跌，上海楼市将重现2013年下半年火爆的行情。
从上述分析来看，上海楼市基本面好转，已经步入上行通道，对于开发商来讲，赶在市场热的时机拿地，竞争势必会激烈，终也将会导致“地王”频出
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