[摘要] 在业内人士看来，青岛有能力购买大平层、总价高的项目的人群还是有的，但是主要集中在市中心的市北区、市南区。
据青岛本地媒体报道，位于青岛城阳区的星河湾生态商务岛项目将于今年上半年入市。据悉，该项目计划总投资150亿元，整个项目建成投入运营后，预计年营业额达44亿元。
对此消息，星河湾副总裁张学凤则对观点地产新媒体表示，项目目前正在前期筹划中，目前开盘时间还未确定，而具体细节也不方便透露，“时机成熟的时候，便会对外公布”。
值得一提的是，这是继沈阳后，星河湾地产控股有限公司自2013年底宣布“居所”计划后的第二个城市和项目。
青岛项目终入市
据了解，星河湾生态商务岛项目计划总投资150亿元，总占地1200亩，总建筑面积200万平方米。将配套建设高档星级酒店、高档商住、商业中心、商务会议中心、运动中心等综合项目，集居住商务、休闲于一体的高档滨海休闲区。
据悉，整个项目建成投入运营后，预计年营业额达到44亿元。新消息称，目前该项目一期正在进行主体施工和相关装修，近期便可达到销售状态，快将于今年5月份推出。
参与该项目策划的青岛高策地产人士对观点地产新媒体表示，项目计划今年上半年推出，产品还是大平层为主，首推的一号园户型主要是200-700平方米。
相关资料显示，星河湾项目首开一期，包括一号园、二号园及目前会所所在的商业地块，整个一期规划总占地面积18.7万平方米，建筑面积约71万平方米，物业类型包括住宅、会所、宴会厅、体育馆、客房、公寓及酒店。
其中，除住宅外的其他配套均为星河湾持有。据悉，户型面积区间为130-690平方米，主力户型为180-260平方米。
经观点地产新媒体查阅资料发现，这是星河湾进军青岛的项目，也是自2013年底宣布“居所”计划后的第二个城市。
2013年4月8日，星河湾联合联合体以12.36亿元的总价获得青岛城阳区7宗地，平均楼面地价不到1000元/平方米。
据悉，这个联合体由青岛政建投资集团有限公司和青岛广田市政工程有限公司两公司出资53%，北京星河湾房地产开发有限公司只占40%比例，余下的7%分别为上海的两家公司占有，青岛本地企业为大股东。
土地资料显示，城阳区7块地位于青岛城阳区流亭街道女姑山以西、环湾路以南，其中1、2、4、5、6号地块为纯住宅用地，建筑密度小于20%，3、7号地块则为商业、文体娱乐等配套用地，7地块处于濒临白沙湾沿海的三角地带。
彼时，有业内人士推测，星河湾虽然没有控股，只拥有40%股份，但是其品牌效应却对地方有着很强的吸引力，尤其是其承诺将配建超五星级酒店。
半年后(2013年11月2日)，星河湾项目一期规划及建筑方案开始进行社会公示。公示显示，星河湾项目一期1号地块住宅建筑面积约26.6万平方米，共923户，户均面积约288平方米。
同时，6号地块住宅建筑面积20万平方米，共1215户；7号地块酒店地块总建筑面积8.35万平方米，包括会所、客房及公寓等。
大户型库存压力
事实上，有多位地产资深人士和青岛本地业内均对观点地产新媒体表示，青岛项目对于星河湾而言，无疑又是一个大挑战。
“星河湾的户型和产品线户型过大，或与所在地带不相匹配。”青岛业内人士对观点地产新媒体指出，星河湾在那个板块将是极大的挑战。
“青岛城阳区是新区，算是青岛近郊区，作为刚需的居所是没有什么问题，但是要改善或是高端大户型产品的话，客群较少。”有青岛业内人士对观点地产新媒体如是称。
该人士介绍，目前该区域周边价格仅6000元/平方米左右。“鉴于星河湾的品牌和成本等，其价格至少在一万元以上，估计或难去化。”
在业内人士看来，青岛有能力购买这种大平层、总价高的项目的人群还是有的，但是主要集中在市中心的市北区、市南区。
数据显示，在2014年2月至2015年2月这一年期间，青岛市共销售150平方米以上商品住宅5389套，面积116万平方米。其中城阳区销售量仅为978套，成交面积是225万平方米。
而青岛全市200-700平方米销售量仅为67套，成交面积为1.77万平方米。其中城阳区仅成交9套。
除了销量有限，青岛大户型库存量也不小。数据显示，青岛市已备案的150平方米及以上商品住宅的库存量为16532套，面积286.5万平方米，占全市的16%。
而200-700户型面积中，青岛库存量是8111套，总面积238万平方米。其中城阳区是1548套，总面积48.66万平方米，占据同类型青岛总存量近四分之一左右。
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