[摘要] 青岛房天下 推出青岛楼市白皮书系列策划，全方位多角度透析青岛楼市“房价”走势。
楼市实时热门话题之一非房价莫属。2014年，青岛房价逐渐走低。从房地产整体环境看，在宏观经济增速放缓，信贷未明显放松的大背景下，住宅市场逐渐降温，接二连三的楼市新政也没能挡住房价下跌的步伐， 声音渐多，开发商对推盘、定价更加谨慎，也为冲业绩“走量”，而购房者观望心理继续加重，但在新政刺激下楼市又有回暖迹象，关于房价的猜想一直未曾间断。
青岛房天下 推出青岛楼市白皮书系列策划，全方位多角度透析青岛楼市“房价”走势背后的因素。
一、青岛住宅成交均价走势分析
数据来源：中指研究院（制图：青岛房天下）
从2014年1-11月青岛住宅成交均价走势图中可以看出，2014年青岛房价逐渐走低，并以5月为临界点，前后呈现出两种不同的状态：5月之前，房价总体呈缓慢上涨趋势，5月之后青岛房价像“溜滑梯”一般不断冲低。
纵观，2014年5月，100个城市住宅平均价格在连续环比上涨23个月后首次环比下跌，十大城市中8个城市环比下跌，国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后进入调整阶段。
“红五月”可谓楼市的 个 季，市场供应相应增加，而 季度成交明显回落给房企销售带来较大压力，部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略，如通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度；这些以价换量的措施有利于促进市场成交，但一定程度上促使房价下降。
同时，央行、地方 陆续出台部分政策，积极引导市场。5月12日，“央五条”要求商业银行首套房贷回归正常化，支持首次购房按揭贷款，提高贷款效率；部分地方 也在尝试通过调整政策以刺激需求。
二、青岛住宅成交均价涨跌趋势分析
数据来源：中指研究院（制图：青岛房天下）
从环比数据来看，据中指研究院发布的1-11月房价统计数据，青岛房价在年初3个月一直保持环比上涨状态，4月出现环比下跌，但5月份又逆袭上涨0.19%。接下来的半年，房价持续环比下跌态势，跌幅 出现在6月，跌幅1.67%，随后跌幅逐渐缩小， 11月出现逆转，环比微涨0.07个百分点。但12月房价却没有延续11月的逆转趋势，继续下跌。
具体来看， 4月房价下跌0.44%，降至9793元/平，这是自2013年7月以来，青岛房价在连续上涨了八个月后，首次出现的下跌，这也让2014年4月也成了青岛房价的新“转折点”。在政策不稳、信贷收紧、市场观望等多方因素影响下，4月房地产市场表现“旺季不旺”。
6 月住宅均价连续第 2 个月环比下跌且跌幅 。从政策环境来看，部分城市放松限购，购房者观望情绪继续蔓延；房企推盘量加大，库存高企、去化压力上升。供应方面，随着前几年供应土地逐渐进入上市推盘周期，同时多数企业上半年业绩压力较大，供大于求的状况导致“走量”成为主基调。
进入下半年，限购限贷政策放松、公积金贷款政策放宽及央行降息等一系列政策出台进一步刺激需求入市，市场成交逐步回升， 是限贷放松及央行降息对市场刺激作用显著，房价跌幅逐渐缩小。
根据百城房价指数，2014年11月青岛住宅均价为9343元/平米，环比微涨0.07个百分点。虽然涨幅不大，但这已经是青岛房价在连续出现5个月下跌后的首次上涨。从市场分析看，楼市在新政的轮番刺激下，刚需不再独霸天下，改善型置业者登场，洋房、别墅、 住宅年底露脸，在一定程度上拉高了年尾房价整体水平。
从同比数据来看，1-8月房价同比一直处于增长状态，但是涨幅不断缩小，从9月份开始，房价同比终于出现负增长，11月同比跌幅扩大到3.34%。具体来看，在房地产市场整体持续下行的大环境下，同时受 2013 年同期高基数影响，2014年第四季度成交均价不及去年同期。
三、青岛各区域成交均价走势分析
从区域成交均价走势来看，截至目前，全市13个区市中，仅胶州成交均价出现上涨，其他12个区市住宅成交均价同比下跌（高新区暂无统计数据）。
数据来源：中指研究院（制图：青岛房天下）
从重点监控的市北区、李沧区、城阳区、黄岛区以及胶州市五个区域近一年房价走势来看，总体房价趋稳，但在三月份集中出现房价低谷，受保障房集中网签的影响，房价呈现出大幅下跌，之后又有明显的反弹趋势。
具体来看，市北、李沧、城阳、胶州在10月份房价集体转折下行。进入10月份，楼市的销售 季节变得越来越短，政策已达到空前的利好，开发商的销售压力却丝毫没有减少，年底将近，各个房企为冲刺业绩和消化库存，继续以价换量，开发商使尽浑身解数搞营销宣传、优惠促销。
其中，市北区房价自10月开始下降幅度 ，这是因为新都心版块的万科城和保利叶公馆、万科紫台等均加入推盘大军，新都心 内竞争激烈，为缓解销售业绩压力和现金回笼压力，房企纷纷以 跑量为主，大打价格战。
然而，胶州房价趋势总体平稳，没有大起大落。主要是因为胶州市房价泡沫较少，地缘性购房者较多，楼市的敏感度相比而言更低，所以，在购房者观望情绪弥漫、其他区域房价大幅波动时，胶州保持比较稳定的状态。
虽然从数据中看房价走势依然在下行，但从整体来看，随着各种利好政策的相继出台，楼市出现回暖迹象，住宅价格跌幅继续收窄。继“930”房贷政策放宽之后，两个月内央行再次对信贷政策进行调整，重在发挥其引导作用，将对明年甚至未来更长时期内市场走势发挥积极作用。目前虽然市场行情有所好转，但高库存的现状仍未改变，未来“去库存”仍是楼市主旋律，短期内住宅价格仍面临下行压力。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
