[摘要] 中指研究院11月30日发布的2014年11月百城价格指数显示，北京、上海、重庆等十大重点城市的在售商品房均价在连续6个月下跌后首次出现微幅上涨，首次微幅上涨0.07%，同比上涨1.06个百分点。业内人士分析，随着各种利好政策相继出台，消费者信心明显提振，刺激购房者入市，楼市止跌回温。
中指研究院11月30日发布的2014年11月百城价格指数显示，北京、上海、重庆等十大重点城市的在售商品房均价在连续6个月下跌后首次出现微幅上涨，首次微幅上涨0.07%，同比上涨1.06个百分点。业内人士分析，随着各种利好政策相继出台，消费者信心明显提振，刺激购房者入市，楼市止跌回温。
多管齐下 楼市进入暖冬
岛城楼市上半年一路低迷，进入第三季度以来，可谓利好不断，先是8月1日城阳、开发区放开限购，接着9月1日起各区市都处于不限购的政策框架下，新房销量直线上扬，给上半年萎靡不振的楼市打了一针“强心剂”。
日前，青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行等六部门联合下发《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》，指出对居民家庭购买首套住房在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠。新政不断加码，岛城楼市将往何处去？
楼市进入暖冬，随着新政发布而有所回暖（图片来自网络）
今鹏翔投资有限公司执行总经理 认为，“青18条”政策指向明确，对市场信心方面有较大的提振。卖旧换新房一般以改善型群体为主，加上限购取消，使得改善性需求群体的购置范围也扩大至全市范围，这对市场提高市场活跃度有一定的促进作用。在 看来，“青18条”的调控政策符合中央对楼市的调控精神，未来楼市调控会走向区域性个性化的调控思路，摒弃过去由中央“一刀切”的调控。银行方面也会做一定的配合，从近期部分银行的动作来看，未来银行也会根据各地的经济环境以及楼市健康状态作出调整。
在政策利好下，购房人开始积极入市，相对应的房企推盘意愿也明显增加。
不过，开发商在价格方面倒是显得颇为谨慎，没有如最初的解读那样实现价格上调。一位开发商坦言，仅就930房贷新政而言，主要人群为二次置业的改善型购房人，而目前改善型人群，尤其是首次改善者数量就那么多，而楼盘的供给量太大，供需比基本平衡，北京楼市不会发生太大动荡，市场的主要目标仍旧是以消化库存为主。而对于降息，业内人士认为，银行本就在压缩房贷比例，加上本次降息为非对称降息，考虑到自身利润，银行放贷并不情愿，因此，降息对楼市的影响更多的还是心理预期层面的。
在一系列新政之后，目前一二线城市的楼市确有回暖之势。不过，即便如此，要指望楼市再现过去的高速增长已不大可能。有业内人士指出，在经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返。
关键词：回暖 楼市新政 政府救市
中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。在房地产界，这被解读为“政府救市”行为。回顾理念，在2008年前后，楼市迎来前所未有的寒冬，随后央行三率齐降；2012年楼市陷入一片萧条，出现28天内两次降息的大震动。这两次调整就像“雪中送炭”，在楼市即将跌入深渊时及时伸出手，并成为将房地产市场带回巅峰的推动力。当“三年一轮回”的颓市再度来临时，降息这把“利器”又一次被祭出。这次降息是否会像以往一样，将楼市引回向上的轨道？
实时统计数据显示了降息对楼市的影响，部分城市楼市出现止跌回稳的态势。据统计局数据，11月份70个大中城市中，房价环比下降的城市有67个，降幅为1.4%，但降幅收窄了0.2个百分点。部分城市二手房价格出现了上涨，二手房价格下降的城市比10月份减少6个。上涨城市有6个，比10月份增加4个，均集中在一、二线城市，其中北上广深等一线城市房价环比无一下降。70大中城市新建商品住宅成交量较10月份有所放大，创下年内新高。
从8月限购部分放开到9月全面松绑，从10月限贷解除，到11月降息政策的出台，伴随着楼市政策频出，青岛楼市也进入年度收官战。限贷松绑助推市场快速筑底企稳，而降息必将使新政的持久力得以延续，使市场各方信心进一步回升。随着年底业绩压力的临近，促使开发商加大推盘力度，整体供应继续增长，部分楼盘项目出现降价优惠，青岛楼市初现暖冬迹象。
楼市新政救市，促市场回暖（图片来自网络）
根据房天下数据监控中心统计， 2014.12.8-2014.12.14一周青岛住宅成交2267套，较上上周的2072套微涨9.41%；上周住宅成交面积235193.08㎡，较上上周成交面积216016.54㎡上涨8.88%。整体来看，住宅成交套数和面积均有所上涨。
亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫指出，中国楼市呈“暖冬”气象。他从四个方面做了进一步解析：一则前10月多项房地产行业核心指标回升。二则房地产政策未来会进一步放松，货币与财政政策继续支持改善与刚需住房需求。三是10月宏观经济持续恶化，房地产又回到保增长的位置。四则主要城市去库存加快，房企资金平稳，一二三线主要城市逐渐筑底。因此，未来半年楼市的走势，主要是趋于复苏。
只不过，这个冬天楼市回暖的效果不是很明显，而这个暖冬，对于来年的市场走势影响究竟如何，唱衰者有之，看涨者有之，且拭目以待。
土地市场火热 预言楼市回暖
从年初开始，土地拍卖就接连不断成交。临近年底，多宗黄金地块出让更是带来了一场名副其实的“土地盛宴”。在业内人士看来，土地是一级市场，楼市是二级市场，土地市场的火热无疑是楼市回暖的预演。
年后首场土地拍卖，市北区海岸路2号地块被华融纺联（青岛）投资有限公司以楼面地价4970元/平方米竞得；4月底，绿地集团2.7亿元拿下李沧区重庆中路399号地块；6月份，北京城建兴华打败4家对手以总价超5.85亿元、溢价率31.7%拿下世园地块；同一天，北大资源4.6亿元拿下水清沟地块；10月份，大鳄万科再次出手。
进入12月份，岛城土地市场更是火热异常。12月9日，李沧区推出3幅地块，全部位于李沧区金水路以南、秀山路以东。在拍卖会上，保利一举拿下这三幅地块，成交总额超过12亿元。
年底土地市场火热，预热来年楼市（图片来自网络）
12月16日，市北区核心附近推出2幅地块。其中，1号地块位于市北区吴兴路139号，该地块的拍卖起叫价为5020元/平方米，最终被中铁置业有限公司以底价竞得。2号地块位于市北区延吉路以南、镇江路以东、江都路以西，规划北仲路以北的合围区域，被北京金隅嘉业房地产开发有限公司以楼面地价8500元/平方米轻松竞得，成交总价将近15亿元，其8500元/平方米的楼面价被称作市北区今年的“准地王”。
12月17日，李沧区一共推出了8幅地块。据了解，8幅地块均位于东李天水路以南、金水路以北、宾川路以西、规划35号线以东的围合区域内，最终和达置业有限公司竞得其中的1、2、3、6号地块，总价约14.7亿元；卓越新城置业有限公司竞得其中的4、5、7、8号地块，总价约17.4亿元。本场土地拍卖会总价超过32亿元人民币，再度刷新了岁末土地成交额纪录。
在业内人士看来，接连不断的楼市新政不断提振市场，也极大提升了开发商的信心。同时，地方政府也想凭借下半年市场信心回升的机会，加大推地的力度，因此在推地的数量和质量上都有所提升，在这样的情況下，开发商着手积极补仓，以待来年。
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