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不动产登记的下一步:房地产税落地

中国产经新闻报  作者:孙建永   2014-12-23 11:53

[摘要] 12月22日,中国 网公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行。该《条例》对不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等内容做出明确规定。不动产登记的靴子终于要落地了,有业内人士认为,这是数十年来首次“摸清家底”。

我国不动产登记正在向前迈出一大步。

12月22日,中国 网公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行。该《条例》对不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护、法律责任等内容做出明确规定。不动产登记的靴子终于要落地了,有业内人士认为,这是数十年来首次“摸清家底”。

不动产登记落子,房地产税还会远吗?据报道, 已确定停止房产税扩围,转为推进房地产税立法。房产税扩围的停滞不前已是不争的事实,那么,从房产税到房地产税立法,究竟有多远?

 房产税扩围半路夭折

2011年,上海和重庆两城市试点对个人住房征收房产税。去年3月,“国五条”提出要扩大房产税试点范围,紧接着,去年下半年,杭州、深圳等地已经形成房产税试点方案,第二批试点推出在即,然而,此后试点扩围再无消息。

直至今年的 工作报告提出“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”,有关房产税扩围终止并转向房地产税立法的消息频频见诸报端。

深圳市地税局有关负责人曾向媒体表示,这是由于房产税存在较大争议,来自深圳的另一业内人士认为,各界对房产税的争议主要在于法理上不正当,重庆和上海出台房产税是因调控倒逼,而现在房地产税是属于税制改革的一环。

就此,《中国产经新闻》记者采访了亚太城市房地产研究院院长谢逸枫,在谢逸枫看来,首先,房产税试点在重庆和上海失败了,因此才会有接下来的试点扩围终止。自房产税试点以来,不少人都迫切希望看到试点的积极效果,但试点失败似乎也在意料之中,征收房产税确实存在不符合实际情况之处。

其次,房产税还遭遇一定的法律瓶颈,房产税试点要推向,必然需要法律层面的支撑,但房产税和现有的房地产税相关法律存在不协调之处;房产税的征收还面临一定的现实困难,房产税和土地出让金可能存在重叠部分,这部分资金没有厘清会直接影响到房产税的征收;而且十八届四中全会提出将全面推进依法治国,依法治国延伸到房地产也在情理之中,这些都是房产税停止扩围的重要原因。

除以上因素外,房产税没有对上海和重庆的房价起到明显的抑制作用,这也是房产税试点经验不再向其他地区复制的一大原因,谢逸枫强调。据了解,从2011年上海、重庆试点房产税,到今年上半年,两地房价不但没有下降,反而呈现逐渐上升的趋势。

事实上,目前加快房地产税立法的技术条件基本具备,但现在一个很大的问题是全社会对房产税功能没有达成共识, 财经大学财政学院教授温来成向《中国产经新闻》记者感叹。

目前,社会各界对房地产税立法的基本精神存在很大争议,有人希望通过立法加快房地产税征收;有人希望通过房地产税实施达到调控房地产市场的目的;有人寄希望基于房地产税解决我国各阶层收入和财富差距较大问题,实现社会公平;有人希望房地产税能够为我国城市维护和建设提供可持续的财源,因为现在城市建设和维护靠的是土地财政,房地产税对国家财税贡献不是很大;有人还希望通过房地产税的立法和征收来打击腐败。

在温来成眼中,通过房产税来抑制投机、调控房地产市场不太现实,房地产税更应该成为城市维护和建设提供的持续财源。

正是这样的综合因素使房产税扩围停下了脚步,如今,从房产税转向房地产税立法,二者究竟有何区别?

业内人士指出,有关房地产的税收都算房地产税,包括开发、流通、保有环节,前两个环节的税费包括房企营业税、土地 税、企业所得税、契税等,而房产税仅仅指向保有环节。目前,房地产开发和流通环节均征税,且税负过高,但保有环节则缺失。

也就是说,房产税的征税对象是房产,而房地产税的征税对象既包括房产又包括土地,这是二者的 区别。

温来成补充道,我国立法的基本思路是从试点到立法,但基于房地产税的特殊性,房地产领域则体现为从立法到征税的顺序,这也可以看作是房地产税立法的一个新思路。

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土地制度、财税制度的层层阻碍

来自土地制度、税收制度等方面的综合因素,使房产税到房地产税,一字之差,千里之遥。

房地产税中“土地”部分的税收如何界定,是房产税到房地产税至关重要的一个环节。购房者在买房时的房价,已经包含了开发商获取土地时缴纳的土地出让金,也就是说,在购房者拥有的产权年限内,已经一次性付清了 的土地租金。

如果再度征收房地产税,意味着购房者在一次性缴纳70年土地出让金之后,还需要每年缴纳房地产税,这样二次征税的现象并不合理,存在很大的争议。

有学者建议,如果征收了房地产税,就应免收土地出让金,这样才能够达到降房价的目的。谢逸枫也认为,土地制度一定要改革, 关键的是,土地出让金可否由房地产税代替,从目前来看,房地产税无法取代土地出让金的收入。

谢逸枫还表示,在和土地相关的改革上,还应该明确房地产税的征收对象,是新房还是二手房,如果针对新房,那么土地出让金就不能再征收;另外,房产税是针对70年产权的房屋,还是存在其他情况,70年产权是否有可能变为 产权,这些方面的改革都很困难。

要推进房地产税立法,还应理顺整个税收环节,该调整的调整,该取消的取消,做到不重复征税,业内人士顾云昌认为。

与此同时,地方财税体系也将面临调整,谢逸枫分析道,房地产税收入是否全部化归地方 ,地方 分为省级、市级、县级,地方 又将如何在各级间平衡财税收入,此外,房地产税划归地方后,地方 收入是否真的能够增加,都是需要考虑的因素。

有地方正在积极构建包括房地产税在内的现代财政制度。日前,广东省出台《广东省深化财税体制改革率先基本建立现代财政制度总体方案》称,将使房地产税等财产行为税成为县(市)级主体税种。

要突破层层障碍为房地产税立法, 核心的问题是了解家底,中国在1986年做过住房普查后,就没有再做过,家底不清就很难制定精准政策,因此需要依靠不动产统一登记制度,搞清楚的房产数量,这些房产分布在哪些人手里,有业内人士称。

谢逸枫则认为,建立不动产统一登记制度虽然必要但却不是 核心的,目前 核心的是为房地产税立法,并确定由谁来收税,例如是财政部门还是税务部门,房地产税归谁 ,以及房产税的征税对象是什么,是一手房、二手房、存量房、还是动产、不动产等。

房地产税2020年才能“落子”

尽管阻力重重,但关于房地产税何时落地的推测正在进行。

据报道,中国房地产业协会名誉会长朱中一12月14日表示,有关部门正在抓紧推进立法工作,房地产税已有立法的具体时间和日程表,有望在2到3年内完成。

财政部财科所原所长贾康曾表示,从具体时间表来看,2015年房地产税应该进入立法程序,如果2016年能够完成立法,2017年将正式依法全面实施。

温来成和谢逸枫均认为,在2017年全面实施房地产税的可能性很小,由于2020年是新型城镇化完成的阶段,也是十八届三中全会兑现承诺的时候,到时候试点开设方案相对成熟,谢逸枫将房地产税可能实施的年份划定为2020年。

在此之前,还需要解决房屋产权登记和个人住房信息系统联网两大任务,谢逸枫强调。只有在掌握了房产数量以及产权分布的数据,才能确定房地产税的征收对象和征收标准等。

令人欣慰的是,不动产登记的“靴子”已经落地。未来我国不动产登记将实现多层次信息共享,各级不动产登记机构登记的信息将纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。此外,国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也将加强彼此之间不动产登记有关信息的互通共享。

多层次信息共享制度的建立,将为房产税开征、个人不动产信息联网等做好准备。然而,接下来还需要继续关注,不动产登记制度完善到什么程度,如新房、二手房、小产权房,还是保障房、军队房、 的福利房等的详细情况,在不动产登记和个人住房信息系统联网进展情况还不明确的情况下,房地产税的真正开征应该是在2020年,谢逸枫表示。

房地产税的真正落地,需要前期的大量铺垫工作,更需要进行土地制度、税收制度的变革,例如,房产统一信息、土地出让制度是否改变、土地产权如何明晰、出让金和税收如何平衡等,业内人士也表示,房地产税制的设计是一项系统工程,要比简单的房产税试点复杂得多,时间上更长。

房地产税立法的速度、开征的速度,取决于 对目前房地产市场、宏观经济市场、还有外界因素的考量,什么时候启动、加速推进以及完成这个工作,取决于 推动这件事情的决心,温来成总结道。

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