[摘要] 随着城市规划、住宅的带动,青岛的商圈正在不断扩容,商业市场与写字楼相互带动。开发商纷纷将目光投向了商业及商务地产项目,2014年上半年青岛商业、写字楼市场供需两旺的大好局面,使得开发商看好商业与商务地产的发展前进。进入第三季度青岛商业市场与写字楼市场出现内外分离,商业市场外拓,写字楼市场市区开花。
2014年上半年青岛商业市场、写字楼市场均出现供销齐涨的良好局面。进入第三季度,青岛商业市场与写字楼市场出现了分化。商业市场成交面积出现下滑,供应量稍显后劲不足。写字楼市场增长强劲,崂山区写字楼市场成交火热。
商业成交小幅下挫 近郊商业价值逐渐被认可
第九个经济新区落户西海岸使其发展进入了快车道,西海岸楼市发展迅猛。对青岛商业市场向郊区拓展起到了带动作用,西海岸、城阳等区域的商业价值逐渐被认可。据房天下数据监控中心统计,截至2014年9月28日,第三季度青岛商业市场供应面积为18.24万平,环比上一季度下降56.2%。第三季度销售总面积20.06万平米,环比上一季度下降12.36%。主要新增供应项目有万科城、青岛东方影都和青岛碧桂园;成交套数前三甲分别为李沧区、胶南区和李沧区。
(数据来源:青岛房天下数据监控中心、青岛今鹏翔投资有限公司数据中心)
从2014年第二季度(4月-6月)与第三季度(7月-9月)的商业市场成交统计表中来看,青岛商业供应高峰出现在6月份与8月份,8月份供应量集中在胶南区域。万达东方影都、大溪谷等项目的集中上市拉升了7月份的供应量。在成交方面,第三季度青岛市商业成交面积逐步缩减,成交量明显下滑。第三成交主要区域集中在城阳区和黄岛新区,城阳区成交量和成交面积最尤为突出。
(数据来源:青岛房天下数据监控中心、青岛今鹏翔投资有限公司数据中心)
城阳社区商业发展迅猛 李沧地铁商圈前景广阔
从第三季度青岛商业市场区域成交统计图中看出,第三季度成交主要集中于城阳区、李沧区以及原胶南市。这是由于近年黄岛区、城阳区的各新建小区陆续交房入住,居住人口逐步增多,对社区内的商业需求逐步增加,区域内商业价值逐渐增加,出现了近郊区域商业市场供需两旺的情况,未来近郊商业活跃度会进一步增加。
近郊商圈以及地铁商业成为青岛商业成交主力
地铁M3号线的修建以及地铁线路规划的完善,重要交通枢纽的商业地产吸引了投资客的目光,地铁商业将驶入快车道。而纵观M3号地铁沿线的商业规划,新都心与李村商圈关注。从区域成交图中看李沧区成交量仅次于城阳区,其中位于李沧商圈的中央公园项目成交量。
写字楼市场持续上扬 崂山区商务中心崛起
2014年第三季度青岛写字楼市场成交15.41万平米,环比第二季度上涨83.02%;新增供应区域主要集中在胶州、胶州和城阳三个区域,新增项目主要为胶南的青岛东方影都供应套数989套,供应面积为55709.75㎡,其次为城阳区的御景尚都及胶州的宝龙城市广场。
(数据来源:青岛房天下数据监控中心、青岛今鹏翔投资有限公司数据中心)
从2014年第二季度(4月-6月)和第三季度(7月-9月)青岛写字楼成交统计表中来看,7月、8月成交量远高于上一季度,供应量集中于4月份与8月份, 8月份的胶州宝龙城市广场等项目入市,拉升了8月份的新增供应量。第三季度青岛写字楼市场成交主要集中在崂山、市北、高新区。
(数据来源:青岛房天下数据监控中心、青岛今鹏翔投资有限公司数据中心)
2014年2月青岛正式获批国家财富管理金融综合改革试验区。试验区核心区落户崂山金家岭新区。崂山区的商务中心正在逐步崛起,从2014年第三季度青岛写字楼市场区域成交统计中看出,崂山区的写字楼成交独立风骚。其次是高新区以及市北区。
崂山正在崛起的三大商务区
崂山商务写字楼市场的崛起首先建立在优越的自然条件和城市配套基础上。其次,国家金融改革试验区落户崂山,使得崂山区的金融服务也飞速发展,而金融服务业对高端写字楼的需求非常大。这些都加快了崂山区商务区写字楼市场的迅速崛起。
市北区CBD中央商务区也是青岛写字楼市场的主力市场之一。近年来国内一线品牌房企的入驻,写字楼建设进度也接近尾声,交付在即,极大的满足了市区的办公需求。其中,卓越世纪中心、诺德广场以及7080中心广场在第三季度成交总数128套。市北中央商务区写字楼成交占据了市北区写字楼市场成交的98%的成交量。
商务中心是一个城市产业聚集和创造财富的核心,写字楼的合理分布区别发展对城市的经济提升具有很大的促进作用,市南、市北以及崂山区的商务中心支撑了90%的企业商务办公的需求。未来市北与崂山商务区在逐渐形成各自的竞争优势以后,可能迎来商务写字楼市场的新发展。
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