[摘要] 2014年的楼市是热闹的，限购逐步解除后，青岛别墅和高端物业成交量持续攀升。青岛房天下数据监控中心统计发现，第三季度青岛别墅成交量占比前三个季度总成交量的47.77%，第三季度青岛高端物业成交量占比前三个季度总成交量的一半以上。
青岛是一座具有居住引力的滨海度假城市，不仅拥有稀缺山海自然资源，还有强劲的城市综合竞争力，所以青岛往往是别墅和高端物业的选择地。海景资源也是青岛高端项目价值点，人文景观、崂山山景提升项目价值。
（岛城别墅和高端物业分布板块图）
岛城别墅和高端物业主要集中在市南、崂山、西海岸、CLD、白沙河、惜夏、温泉和少海八个板块。其中沙子口片区依托优越的山海景观资源，以山居瞰海别墅为主；浮山前片区以高大上的区位优势和浮山前海为支撑，打造的是滨海城市别墅；滨海大道片区以午山资源为核心，发展生态别墅。
在这些板块中仅市南和崂山板块占据稀缺的城市和景观资源，可以称之城市豪宅板块。市南区以高层豪宅为主，核心价值是地段和城市资源，关注项目自身的高端配套和生活的便利性；崂山区以别墅豪宅为主，核心价值是居住体验和景观资源的稀缺性，更多的是关注周边的安静的生活环境和私密性。
2014上半年青岛别墅市场分析
2014年上半年城阳区及即墨、胶州、胶南等近郊区别墅供需两旺。据统计2014年上半年绿城理想之城是别墅新增项目；万科青岛小镇是别墅。
2014上半年各区域别墅存量及去化周期对比
整体来看，别墅存量近几年一直成上涨趋势，截止到上半年底全市别墅存量冲至179.41万平米，比去年同期上涨68.4%，需61个月去化完毕。当前存量主要集中在城阳、即墨、胶州等区域，继前几年城阳区别墅集中爆发后，即墨市温泉镇及沿滨海公路天然海景优势，别墅项目逐渐爆发。
2014年上半年别墅市场中，联排、叠拼别墅为成交主力，分别占比41%和36%，双拼和独栋别墅虽库存量少，但因价格较高去化较困难；成交单价段集中在9000-14000元/平米，该单价段成交量约占49.8%，经济型别墅的市场接受度。
上半年青岛市全市别墅成交均价为14121元/平米，比去年同期上涨11.8%，其中6月份成交均价为13816元/平米，6月价格低于上半年均价的原因是成交的别墅项目集中在城阳区、胶州市、即墨市等地，市区受价格高原因成交相对不够活跃。
楼市限购解除 别墅成交量却持续攀升
（数据来源：青岛今鹏翔投资有限公司数据中心、青岛房天下数据监控中心）
据青岛房天下数据监控中心和青岛今鹏翔投资有限公司数据中心监控数据显示，2014.1.1—20414.9.14岛城别墅共成交1294套，成交面积311655.24平方米，成交金额4237138353元。
（数据来源：青岛房天下数据监控中心、青岛今鹏翔投资有限公司数据中心）
2014年第三季度青岛别墅成交套数排行榜显示，第三季度青岛共成交别墅611套，成交面积139193.3平方米，成交金额1684070169元。
综合两个数据排行榜发现，第三季度别墅成交数量占比前三个季度总成交量47.77%，将近一半。说明第三季度青岛别墅市场逐渐回暖，成交量在持续攀升，与青岛住宅市场的成交走势基本一致。
对此业内人士分析称：这与调控政策和限购解除有一定的关系。2011年初严厉的“禁墅令”某种意义上重点限制了投资性别墅的购买，经过这三年多的沉淀，今年，特别是限购政策的逐步取消，某种意义上释放了想购买高档住宅的需求。这种利好一定意义上刺激了原来想买而不能买的购房者，积压了三年多的客源得到释放。
“经过这三年多，房价不仅没有上涨，反而小幅回落，特别是最近住宅类产品普遍采取了低价策略，如新开的楼盘降低开盘价，老盘推新时加大优惠力度，都让购房者得到实实在在的实惠。”业内人士继续分析，“现在其他物价都在明显上升，房价没有上升反而小幅下降，购房者感觉到青岛别墅价格逐渐接近底价，所以现在选择出手的较多。”
青岛各区别墅成交量差异大 城阳区成交遥遥领先
（数据来源：青岛房天下数据监控中心、青岛今鹏翔投资有限公司数据中心）
从2014.1.1—2014.9.14青岛各区别墅成交排行来看，城阳区成交490套位居首位，胶南市273套位居第二，即墨市169套位居第三。
（数据来源：青岛房天下数据监控中心、青岛今鹏翔投资有限公司数据中心）
从2014年第三季度青岛各区别墅成交套数排行榜来看，城阳区成交239套位居首位，胶南市159套位居第二，即墨市成交63套位居第三。
通过对比以上两组数据对比显示，成交排行前三名的区市都是城阳区、胶南市和即墨市，且城阳一直遥遥领先。对此业内人士分析称，青岛有经济实力的高端人群主要集结在青岛市东部区域，包括市南区东部和崂山区。从他们交通抵达便捷程度上来讲，前往城阳区更加便捷。胶南的交通限制比较大，尤其是胶州湾隧道隧道口堵车严重，住在那里不如住在城阳便捷。城阳别墅楼盘不是太集中，分布相对比较分散，总体上来看别墅供量不太大，但是相对于胶南市、即墨市而言，具有价格优势，而且占有以上两市没有的资源。从城市发展规划方面来讲，现在青岛主城区不断扩大，并且有整体向北发展的趋势，包括新机场落户胶东，世园会落户李沧，这些重大利好也刺激了购房者前往城阳区购买别墅产品。
胶南市和即墨市之所以能够入围青岛别墅成交套数三甲，主要是因为拥有靠海资源，产品丰富，库存量也大，价格相对市区来讲更加低廉，因而也受到别墅置业者的关注。
别墅项目成交前十名 万科青岛小镇稳夺魁
（数据来源：青岛房天下数据监控中心、青岛今鹏翔投资有限公司数据中心）
（数据来源：青岛房天下数据监控中心、青岛今鹏翔投资有限公司数据中心）
万科青岛小镇曾勇夺2013年度青岛别墅市场销售。同样，在2014年1-9月和第三季度青岛别墅项目成交量排行榜中，万科青岛小镇也一直稳居榜首。万科连年把持青岛地产一哥的位置，俗话说：说大鳄，道大鳄，跟着万科没有错。冲着万科俩字，许多购房者选择了万科青岛小镇。万科青岛小镇也是万科在西海岸的首作，万科将西进的重心放置于此，也是瞅准了“青岛浦东”即将腾飞的时机。
万科小镇实景图
万科青岛小镇是万科在青岛开发的端的国际半山别墅项目，位于西海岸经济新区核心位置，紧邻西海岸滨海大道，交通非常便利，地段好价格又不贵，性价比很高。除了商业、生活配套完善之外，万科青岛小镇依山而建，4A级旅游景区，三面环山，南向面海，是西海岸置业筑家的黄金点。
同处城阳区的龙湖滟澜海岸和龙湖锦璘原著16808元/平方米[城阳]龙湖锦璘原著61套在售两个别墅项目的销量一直稳居前三。龙湖被业内誉为“别墅专家”，园林设计出众，并且这两个项目的单价都在1.1—1.3万之间，价格相对比较低。
龙湖锦璘原著16808元/平方米[城阳]龙湖锦璘原著61套在售项目位于青岛实时的中央别墅板块的核心位置：李沧万达广场以北，丹山风景区，周边交通非常方便。龙湖滟澜海岸直面胶州湾海域，海景即窗景，霖珑独特的户型设计将观海角度扩大至青岛少有的270°，程度收藏海景、迎接阳光。无论是卧室，还是阳台，一线海景都跃然眼底，真正做到海与生活的交融。
通过以上三个项目的对比分析可以看出，在别墅选择中，低总价别墅比较受购房者青睐。
市南、崂山高端物业为岛城镶上一条金边
（数据来源：青岛房天下数据监控中心、青岛今鹏翔投资有限公司数据中心）
（统计仅包含成交均价2万以上项目）
根据青岛房天下数据监控中心与青岛今鹏翔投资有限公司数据中心统计数据显示，2014.1.1—2014.9.14青岛高端物业共成交635套，成交面积112055.7平方米，成交金额3271375862元。其中，市南区成交347套位居首位，崂山区成交273套位居第二，市北区成交15套位居第三。
（数据来源：青岛房天下数据监控中心、青岛今鹏翔投资有限公司数据中心）
（统计仅包含成交均价2万以上项目）
根据青岛房天下数据监控中心与青岛今鹏翔投资有限公司数据中心统计数据显示，2014年第三季度青岛高端物业共成交201套，成交面351051.6平方米，成交金额934123531.4元。其中市南区成交201套位居首位，崂山区成交162套位居第二，市北区成交6套位居第三。
从统计数据来看，青岛高端物业成交走势与青岛别墅成交的走势基本一致，2014年第三季度成交量较2014年上半年有大幅提升。青岛高端物业的成交主要集中在市南区和崂山区，这与高端物业拥有稀缺资源不无关系。业内人士分析称，市南区独特的发展历程，为其积累大量不可复制的历史人文资源；崂山区位于崂山脚下，崂山是我国海岸线高峰，也是青岛的城市的绿肺，区域内兼具山景与海景，自然资源优越。目前市南区的沿海一线和崂山区前海一线是青岛地产价值的地段。
市南区和崂山区作为青岛的高端居住区，一方面区域内配套齐全，是成熟的居住区；另一方面两区作为青岛现在和未来的商务中心，将会聚集大量高端消费人群来此置业，有稳定的客群基础。
密集的产业布局、发展高端服务业的区域规划、稀缺的资源分布，均为市南区及崂山区高端物业市场的发展提供了极为有利的条件。青岛主要高端项目主要集中在市南八大关至崂山沙子口沿海一线，为青岛镶上一条金边。
高端物业成交前十名分布集中
（数据来源：青岛房天下数据监控中心、青岛今鹏翔投资有限公司数据中心）
（数据来源：青岛房天下数据监控中心、青岛今鹏翔投资有限公司数据中心）
从青岛高端物业项目成交排行榜中发现，无论是2014.1.1-2014.9.14青岛高端物业的成交排行榜，还是2014年第三季度青岛高端物业的成交排行榜，华润大厦
华润大厦28000元/平方米4.14分山东路6号0532-68877777和鲁商蓝岸丽舍
鲁商蓝岸丽舍54000元/平方米4.00分松岭路88号400-176-0760 转 644401稳居冠亚军宝座，
华润大厦华润大厦28000元/平方米4.14分山东路6号0532-68877777悦府实景图
华润大厦华润大厦28000元/平方米4.14分山东路6号0532-68877777的宝座坐名副其实，无论是价格还是周边配套，都更胜一筹。华润中心地处于香港中路核心地段，位于青岛香港中路与山东路交汇处，青岛市政府，是青岛政治、经济、文化核心区。华润中心坐拥青岛所有配套，如下楼即享40万㎡万象城，70多家世界各地美食餐厅、国际品牌旗舰店、超大型影院、主题公园等配套资源。如此稀缺不再的地段，再加上其灵活的定价策略，使华润中心悦府成为高端置业者的。
鲁商蓝岸丽舍鲁商蓝岸丽舍54000元/平方米4.00分松岭路88号400-176-0760 转 644401实景图
鲁商蓝岸丽舍鲁商蓝岸丽舍54000元/平方米4.00分松岭路88号400-176-0760 转 644401交通四通八达，还有地铁M4号线和蓝色硅谷轻轨经过，未来发展潜力可窥一斑。周边配套完善,无论是学区配套，如紧邻青岛二中、中国海洋大学等学校，还是商业配套，如靠近崂山购物中心利达商场、啤酒城等，都是很吸引人的。鲁商蓝岸丽舍用山水美景景观营造生活意境，自然环境优美怡人，地理位置极其优越。
“去中心化”成趋势 “生态型别墅”将引领市场潮流
2014年上半年青岛全市别墅总趋势是价升量跌，其中供应量同比下降7.7%，销量同比下降44.1%，成交均价与去年同期比去年同期上涨11.8%。 从今年年初以来楼市就深受房贷利率收紧、房贷缓慢的困扰，直接导致了房地产市场的持续低迷。但相对而言，中产阶级的购房行为受房贷政策的影响要小很多，这让高端项目不断“逆势”成交。2014年第三季度，青岛楼市限购政策由松绑直至取消，青岛限贷松绑，加之个别楼盘降价，导致高端楼盘集中释放，占比迅速回升。
“去中心化”成趋势。随着城市开拓步伐的推进，目前市区核心的土地供应不可避免越来越少。业内人士表示：“城市核心区可操作的豪宅项目空间越来越窄，别墅等高端产品‘去中心化’已成为一种趋势。”同时，相对的，地段为王，占有地段和成熟配套的城市别墅价值正被拉高。
“生态型别墅”将引领市场潮流。生态型别墅既拥有良好的景观，更追求整体优良的生态环境，建筑与周边环境的协调，自然生态的平衡。生态型别墅与人们追求健康环保的生活方式一致，由于其自然生态环境的难以复制性，更显珍贵。
受资源稀缺性的影响，别墅和高端物业的体量将会进一步缩小，但品质、等级、价格会进一步提升，市场更趋于成熟。目前别墅和高端物业的客群仍以青岛市区人口为主，但随着岛城经济和房地产市场的进一步发展，外来客户的比例会逐渐增大。
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