[摘要] 随着青岛楼市限购政策的取消，青岛银行重现88折利率，这也点燃了不少刚需的买房欲望。在房贷依然收紧的情况下，如果购房者幸运申请到优惠利率，但是还没有吃透房贷中的学问，同样会使优惠变负担。掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千斤，让个人经济压力大幅降低。
随着青岛楼市限购政策的取消，青岛银行重现88折利率，这也点燃了不少刚需的买房欲望。在房贷依然收紧的情况下，如果购房者幸运申请到优惠利率，但是还没有吃透房贷中的学问，同样会使优惠变负担。掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千斤，让个人经济压力大幅降低。
刚需不受限 贷款方式知多少？
随着青岛楼市限购政策解除以及越来越多的楼盘进行促销走量， 8月份青岛新房成交量破万，住宅成交上涨近30%。青岛楼市逐渐有了回暖的迹象。加上青岛银行推出优惠利率，可申请88折，不少刚需置业者准备出手购房，青岛银行前来咨询和办理贷款的购房者也大幅增加。
但是，在多种贷款方式中，购房者真的能够选择适合自己的贷款方式吗？青岛银行的优惠利率一定适合购房者而去扎堆申请吗？为此房天下邀请青岛一家国有银行的金融专家，分析刚需置业者该知道的贷款方式。
常见的购房贷款方式大致分为3类：商业贷款、公积金贷款、组合贷款。商业贷款为最常见的贷款方式，贷款额度高、还贷年限长，一般为20-30年左右，为购房人提供了充裕的还款时间。
对于刚需购房者来说基本为首套房，目前，青岛地区只有青岛银行提供9折利率优惠政策，商业贷款根据个人收入情况的不同，可贷的限额也不同，虽额度优于公积金贷款，但其还款利率要比公积金贷款稍高。
公积金贷款，其的优点就是利率低，还款方式灵活，借款人月还款额不低于“还款额”，便可以随意确定月还款额。由于公积金贷款可提供的贷款额度较低，难以完成大数额购房款需求。因此单纯公积金贷款适合大首付比例，相对少的贷款购房者。
公积金贷款利率低限制多
组合贷款是指商业贷款+公积金贷款组合完成购房贷款金额，不少刚需置业者的钟爱的贷款方式。可以限度的降低房贷压力。组合贷款方式虽然看起来很美，但是道路却较为曲折。首先要求购买楼盘认可这种贷款方式，其次购房要凭借个人收入证明到公积金部门审核，再去合作银行申请，过程繁杂。若购房者能够申请到组合贷款，相比减轻的还款压力和节省的利息，多跑几趟腿也是值得的。
目前与青岛银行合作可享受优惠贷款热门楼盘有：海尔鼎世华府（400-890-0000 转 662725） 海岸华府14278元/平方米[李沧]海岸华府71套在售（400-890-0000 转 664225） 青岛印象•湾 （400-890-0000 转 661695）。
还贷方式不同 支付利息差不少
千辛万苦买到了心爱的房子，办下来贷款以后就进入了漫长的还贷一族，但是选择不同的还款方式也选择了不同的还贷生活。下文为购房者分析还贷方式的差异生活。
等额本金与等额本息为商业贷款的最常见的贷款方式，等额本金简单来说就是本金平均分配到每月不变，利息每月重新计算而逐渐递减，在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，
等额本金的缺点就是开始几年的月供金额要比等额本息高，加之青岛购房贷款基数相对较大，置业者负担压力不可小觑，因此，这种还款方式比较适合于高收入且贷款金额不大的人群。
等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。对于收入稳定的工薪族，经济水平长期维持同一水平，前期无法投入过大的家庭可以选择这种方式。
以100万房款为例，首付30%贷款70%，利率均为6.55%需要贷款金额为70万，选择等额本金还款20年，还款总额为1160410元，支付利息为：460410元。年个月还款额为6737.50元，而最后一个月还款额仅为2932.59元。
选择等额本息还款20年，总还款额1257513.09元，支付利息557513.09元，月均还款为5239.64元。由此看来选择等额本金还款相比等额本息还款可以少支付近10万元利息。
银行不吃亏 等额本金是购房者节约
俗话说，会买的不如会卖的，选择等额本金还款方式乍看之来银行貌似吃亏了，同样的贷款额度，支付利息可以减少近10万块钱，一些人会认为等额本金法比较合算。然而，这其实是一种误解。
专家指出利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。不论是等额本息法还是等额本金法，利率是相同的。不同的还款方式，其实质无非是贷款本金早还或晚还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息的支出数量。
换句话来说，由于提前偿还了部分本金，因而购房者就少借用了一段时间这部分贷款，自然支付的利息就少了，但绝不是银行“吃亏了”、购房者“节约了”。
提前还款 需把握方式和时机
为了减轻将来的支出压力很多购房者考虑提前还贷，专家指出是否提前还贷需根据还款方式把握时机。如果时机把握不好提前还贷反而不划算。
在商业房贷中有等额本金还款和等额本息还款两种方式，像等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者，不必提前还款。
因为等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
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