[摘要] 截至8月19日，沪深两市已有46家上市房企发布中报 ，共实现营业收入1180.77亿元，相较去年同期增长12%，其中76%的房企实现盈利。目前，万科A以48.1亿元的净利润继续领跑 ，不过它中报毛利率下滑至21.8% ，为2008年以来的水平。与此同时，这46家上市房企中报毛利率下滑 5.7个百分点。
截至8月19日，沪深两市已有46家上市房企发布中报 ，共实现营业收入1180.77亿元，相较去年同期增长12%，其中76%的房企实现盈利。目前，万科A以48.1亿元的净利润继续领跑 ，不过它中报毛利率下滑至21.8% ，为2008年以来的水平。与此同时，这46家上市房企中报毛利率下滑 5.7个百分点。
房企中报成绩超预期
随着上市房企半年报的陆续出炉，房地产行业上半年的业绩状况也轮廓渐显。在上述46家房企中，有 25家房企净利润同比增加。其中，7家房企净利润同比增长幅度超过100%，6家净利润增幅在50%至100%之间，实现50%以上大幅增长的房企比例占到28%。
目前，万科A以48.1亿元的净利润荣膺“最赚钱房企”。万科A中报显示，今年上半年万科A实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%。万科A方面表示，今年上半年商品住房成交金额下降9.2%，其中包括北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳在内的14个城市住宅去化困难，存货周期都出现了上升。
而从资金情况来看，46家房企负债率都在100%以内，剔除货币资金后的净负债率则更低，也就是说，资金链处在安全线内。
业内人士认为，虽然上半年房地产销售市场颇为惨淡，但从这些数据来看，整个房地产行业业绩状况并不算差，有些超乎市场预期。
部分净利翻番有“水分”
部分房企业绩的大幅增长，并不能完全反应市场的真实状况。
例如，净利润增幅的国兴地产，上半年净利润约为5000万元 ，增长幅度高达700%以上，实现扭亏为盈。然而，该股业绩实现增长主要是因为去年的楼盘销售，今年计入收入，是“延迟”的反应。
而另外两家净利润增幅超过100%的企业——万业企业和上实发展同样不是因为上半年房屋销售情况良好所致。万业企业上半年净利润同比增长350%，主要原因是新加坡银利公司、新加坡春石公司和南京吉庆房地产有限公司股权转让完毕，确认相关投资所致；上实发展上半年净利润预增100%以上，同样也是由于控股子公司上海丰启置业有限公司51%股权转让所致。
不过，也有相当数量的房企业绩增长直接受益于楼盘开发和销售 。例如深深房、中弘股份、首开股份、天保基建等几家公司，上半年净利润预增幅度都在100%以上，且都是由于开发的房地产项目销售结算收入大幅增加，导致业绩大幅增长。
行业毛利率下滑5.7个百分点
整体上看，上市房企虽然在营业收入和净利润指标上有所增长，但行业利润率下滑却是不争的事实。从半年报中看，在46家房企中，有28家毛利率同比下滑，所占比例超过六成以上；46家房企平均毛利率为28%，较2013年年报上市房企整体毛利率33.7%，下滑5.7个百分点。
万科A也同样未能躲过毛利率下滑的命运，中期毛利率下滑至21.8%，为2008年以来的水平。而房企中仍能保持50%以上较高毛利率水平的大多为地方国企，如陆家嘴、深物业、广宇发展、铁岭新城等。
西藏同信证券青岛营业部投资顾问李正光认为，房企毛利率的下降是由多重原因造成的。他说：“首先，上半年国家对房地产贷款审批越来越严格，造成房企财务成本明显提高。其次，近年来，一二线城市土地储量的下降，造成地价不断上涨，增加了房地产企业的拿地成本 。最后，上半年房价上涨趋势得到抑制。总体上看，整个房地产行业的成本正在逐渐上升。”
中信证券(山东)青岛香港中路营业部投资顾问宗玉良则认为：“从中报中看，万科A、保利地产等大型房企上半年未受到调控的影响，估计调控效应会在年底时反应出来。”
继续去库存成房企主要任务
据国家统计局数据，上半年，商品房销售面积同比下降6.0%，销售额同比下降6.7%。截至6月末，商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。虽然各地楼市松绑、贷款放松的救市之举此起彼伏，但去库存仍将是房企下半年主要任务。
对未来的市场形势，万科总裁郁亮在半年报发布会上表示，那些库存量高、去化周期长的城市，仍然会延续去库存的过程。他认为，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求；随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求，未来的购房信贷环境也有望得到改善。此外，今年上半年各地市场所出现的价格回调，一定程度上也有助于提升购房者的实际购买力。
招商地产在18日公布的半年报中也预计，随着从中央到地方一系列放松政策的出台与落实，下半年市场成交有望反弹。但总体来说，此次调整与前两次的调整有所不同 ，更多的是出于供需失衡等市场内在因素所致，因此市场复苏将是缓慢的。下半年将抓住销售窗口期，以销定产，控制节奏，狠抓营销是公司下半年工作的重中之重。
对此，李正光认为，长期来看，房地产正从暴利行业回归正常利润水平。他说：“未来，运营成本的上升将使房地产企业利润率进一步平均化，一线房企的市场份额将进一步加大，而中小房企或将退出房地产市场，或沦为大型房企收购的目标。”
记者 乔秀峰
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