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业界精英博鳌论剑:当下是房地产市场的正常状态

青岛早报   2014-08-15 11:38

[摘要] 8月6日—9日,“博鳌房地产论坛”在论坛策源地海南博鳌举办。此次,博鳌房地产论坛主题为“下行通道中的房地产”。论坛中回顾过去的一年中国房地产行业从政策到市场,从行业到企业,从资本市场到土地市场的轨迹,为2014年中国房地产行业把脉,交流观点。

8月6日—9日,“博鳌房地产论坛”在论坛策源地海南博鳌举办。此次,博鳌房地产论坛主题为“下行通道中的房地产”。论坛中回顾过去的一年中国房地产行业从政策到市场,从行业到企业,从资本市场到土地市场的轨迹,为2014年中国房地产行业把脉,交流观点。

当下是房地产市场的正常状态

樊纲:国民经济研究所所长,北京大学、中国社科院经济学教授

过去20年,我国经济增长速度超过9%,一定是通货膨胀;真正到了两位数,到了10%以上,既是通货膨胀又是资产泡沫。2007年,经济增长速度达14%的增长,通货膨胀加房地产泡沫,加股市泡沫,那是不正常的状态。那什么是正常状态呢?正常状态就是经济学所说的潜在增长率。中国出现过通货紧缩,从2003到2007年,那几年时间里有三段价格增长是负的,这样分析的话,中国两位数的增长时期都是过热的。正常的增长就是在7%到9%之间,也许前几年高一点,8%到9%,现在是7%到8%,这是正常增长。所以我说现在不是换挡期,是终于告别了过热增长,回归正常增长。

过热的时候大家挣钱挣得容易,东西卖得好,躺着都挣钱,阿猫阿狗都能挣钱;防的就是现在的这些事情,产能过剩、银行坏账、金融风险等等。所以在这个意义上,我说我们现在终于开始回归正常。

说到房地产,我还是想讲个一般性的观点,一般的市场。什么叫正常状态?市场的正常状态是竞争、创新,是兢兢业业,是专注和专业。从这个角度讲,调整也是应该的。

房地产市场没有下行

任志强:华远地产股份有限公司董事长

关于城镇化,在市场条件下的城镇化和非市场化条件下的城镇化是非常不同的概念。美国从50%的城镇化率到70%,用了四五十年的时间。城镇化不是因为政府主导把农民搬到城里去,是因为农业生产结构,包括自动化、播种机、化肥等等,让农民不再需要在农地里头待着,解放了大量的农村剩余劳动力,进入城市其它产业。

日本、韩国和马来西亚,它们的城市化率从50%到70%,大概就是10—15年左右。并不是说这些国家比美国、德国、英国更先进和发达,而是历史证明,当工业化发展到一定程度之后,城镇化变成一个不可抵挡的趋势。中国从1978年到1996年这段时间,从20%增长到30%的城镇化率,大概用了15年,而这段时间恰恰是我们正在进行工业化,正在把农民从土地中解放出来的过程。城镇化从30%到40%我们用了7年时间。

我们现在的矛盾是户籍制度问题导致城镇化发展速度受阻,它不是一个市场化问题形成的。再过几年,中国千万级以上人口的城市会增加很多,500万以上人口的城市会更多,你能说房地产市场就变成下行通道吗?我不这么认为。

该不该拯救房地产

陈淮:中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任

房地产怎么了,需要拯救?中国的房地产市场是全球规模,增长最快的市场,面对这样一个市场的产业需要拯救?想不明白,不知道为什么要拯救。

中国的社会发展到了这样一个阶段,住房正在成为人们消费需求弹性的一个指向。说一个专业的词,一个年轻人挣3000元,买不起房,他每月只能拿出600元租房。当他收入增长到4000元,收入只要增长33%,他每月可以拿出1200元用于解决自己的住房需求。收入增长33%,他的住房消费能力可以增长100%。

中国的城市化、城镇化刚刚拉开帷幕,走过初期而已,为什么需要拯救?

有没有需要救的?有。哪些需要拯救?我们的政策体系。过去10年,中国房地产业蓬勃发展的过程中,我们的政策体系是严重滞后,对客观规律的主动把握严重不足。如果我们在今后向市场经济转变过程中,不能够把握市场发展的客观规律和脉搏,那么我们永远不能够在这个市场经济里成为一个主动改变者。

上行通道中的二手房市场

巴曙松:著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长

二手房市场,它是一个典型的正在上行中的房地产市场。

我这一年在纽约哥伦比亚大学做访问学者,其中一项业余的打发时间的工作是陪国内的朋友看房子,这就促使我查一些数据,在一个成熟市场,当它的新房市场不一定有快速增长的时候,它的二手房市场成为一个非常有活力的。从国际经验来比较,发展到中国这个阶段,我们这个房地产市场上的二手房的全面崛起,已经是一个必然的趋势。

只有房屋的自有率达到一定的水平,业主自有的房屋存量足够大,这个时候是二手房的出售和出租市场开始孕育,或者说往上走的开始。

中国的二手房市场如何呢?我们看到目前的二手房市场主要集中在一线和个别二线市场。二手房的成交面积占比和成交金额占比在不同的城市差异比较大,但是这种爆发正在孕育中。即使是一线城市,目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空间。二手房这不是一个下行通道的市场,而是一个在上行起点上的新市场。

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