[摘要] 2014年上半年青岛楼市风云变幻，房价遭遇拐点，成交又遇冷，房企之间的竞争更加白热化。7月1日，备受关注的“2014年青岛楼市年中白皮书——销售排行榜单”揭晓，青岛房天下数据监控中心对2014年上半年企业与全市在售项目的实际销售数据跟踪统计并且核实，权威发布全市房企销售金额等多个榜单，还原真实的青岛楼市。
编者按：2014年上半年青岛楼市风云变幻，房价遭遇拐点，成交又遇冷，房企之间的竞争也更加白热化。2014年7月1日，备受关注的“2014年青岛楼市年中白皮书——销售排行榜单”揭晓，青岛房天下数据监控中心对2014年上半年企业与全市在售项目的实际销售数据跟踪统计并且核实，权威发布全市房企销售金额、销售面积十强、个盘销售金额、销售面积十强、销售套数以及商业销售面积金额十强等多个榜单。
2014年上半年房企业绩分析：中海“逼宫”万科争做“一哥”
2014年青岛房企销售金额排行榜
（数据来源：青岛网上房地产2014年1月1日-2014年6月30日网签数据，不包含保障房）
2014上半年，青岛房地产市场而言，中海地产成功“逼宫”万科夺取“一哥”地位，并且还拉大了与万科地产之间的距离。作为上半年房企销冠，中海地产半年销售业绩达18.89亿元，同比去年同期13.45亿元销售业绩上涨40.44%。同时，中海地产也是上半年青岛一家销售业绩超过15亿元的房企。
中海地产一骑绝尘之后，为争夺榜单前5席，多家房企厮杀激烈。本地房企银盛泰集团力挫外来大鳄万科地产、万达集团以及长期霸占本土房企“一哥”地位的海信集团，上半年销售业绩达12.87亿元，夺得2014年上半年青岛房企10榜单榜眼之位。值得指出的是，银盛泰集团多年来采用与万科地产合作开发的模式发展，在连续八年蝉联青岛市房地产开发综合实力十强后，2014年上半年更是站在“巨人”的肩膀上，再下一城！
万科地产、海信地产及万达集团分别以11.17亿元、11.15亿元及10.98亿元分列榜单第三位到第五位。其中万科地产仅以0.02亿元优势压过海信地产，由此可见，2014年虽然整体市场降温，但是实力房企之间的竞争愈发激烈，在市场集中度不断提升的情况下，决定企业之间竞争名次的往往只是微弱的优势。
鲁商置业、保利（青岛）实业有限公司、龙湖地产、华润地产以及海尔地产分列榜单6——10席。统计数据显示，2013年榜单第8位鲁商置业销售业绩为8.41亿元，与2014年位列第八的龙湖地产销售业绩基本持平，而2013年6.8亿元是进入榜单的门槛，而2014年此门槛下降至5.76亿元。由此可见，在弱市市场中，强者恒强的现象愈发明显，房企之间出现的“断层”在“弱市”环境的延续中也会越拉越大。
附：2014上半年青岛房企营销金额（含已销售但未办理网签的项目）排行榜
2014年上半年房企销售分析：银盛泰/中海比肩共舞
2014年青岛房企销售面积排行榜
（数据来源：青岛网上房地产2014年1月1日-2014年6月30日网签数据，不包含保障房）
2014年上半年，“库存”、“去化”是青岛楼市最强的声音之一，面对“龟速”的去化速度和大体量的入市房源，房企的去化能力成为衡量房企实力的重要标杆。
银盛泰集团2014年上半年去化18.49万平，销售2092套房源，当仁不让稳坐2014年青岛房企销售面积排行榜榜单首席。中海地产以17.17万平的销售业绩位居第二。与榜单前两位房企销售面积相比，位居第三的万科地产销售面积却遭遇腰斩，2014年上半年去化9.58万平。
纵观榜单10，不难发现多家销售业绩较好的房企实施“多子战略”。银盛泰集团西海岸三盘联动、万科地产全城布局、龙湖地产多盘发力，上述房企在2014年上半年都同时主力营销多个楼盘，并且均有不错的销售业绩。
此外，中海地产、万达集团、海尔地产等上半年仍然重点打造大社区项目，大盘的长期规划以及口碑效应是房企后期去化的主要因素。
附：2014上半年青岛房企营销面积（含已销售但未办理网签的项目）排行榜
2014上半年青岛单盘销售分析：多子战略vs大盘战略
2014年青岛单盘销售金额排行榜
（数据来源：青岛网上房地产2014年1月1日-2014年6月30日网签数据，不包含保障房）
2014上半年青岛单盘成交金额排行榜上，中海国际社区再次以13.07亿的销售金额夺得。中海国际社区位于万年泉路与枣山路交叉位置，地段靠近未来M2M3号地铁的万年泉路站、枣山路站以及李村换乘站。“品牌房企、大社区、双地铁、商圈优势”一直是该项目备受购房者关注的原因。统计数据显示，2014年上半年，中海国际社区主力销售御城项目去化高达1031套，去化面积9.62万平。
青岛东方影都2013年下半年暂露头角，2014年上半年不负众望，销售业绩高达10.98亿元，以近两倍优势领先与位居第三位的华润中心拉开距离。作为万达集团重点打造的项目，东方影都大手笔的投资、以及区域政府重点招商引资的扶持，使项目自亮相以来，即使弱市的市场环境下，仍然受到投资客群的追捧。
银盛泰集团西海岸三盘联动，2014上半年取得耀眼的销售业绩。银盛泰星河城、银盛泰星海城、银盛泰书香泮城分别销售4.91亿元、3.41亿元、3.20亿元。遗憾的是，银盛泰书香泮城以0.1亿元的微弱差距位居卓越蔚蓝群岛之后，名落孙山。
2014年青岛单盘销售套数排行榜
（数据来源：青岛网上房地产2014年1月1日-2014年6月30日网签数据，不包含保障房）
2014年青岛单盘销售面积排行榜
（数据来源：青岛网上房地产2014年1月1日-2014年6月30日网签数据，不包含保障房）
从单盘销售面积以及销售套数来看，中海国际社区、东方影都以及银盛泰三盘不负众望再次成为赢家。此外，强势老盘卓越蔚蓝群岛、中海老四方楼盘中海临安府、伟东李沧刚需项目、世茂西海岸老盘2014年上半年都有400——500套不等的销售业绩，在2014年上半年整体弱市的大环境下，还能有如此销售业绩也表现出市场对项目的肯定。
附：2014上半年房企单盘营销金额（含已销售但未办理网签的项目）排行榜
附：2014上半年房企单盘营销套数（含已销售但未办理网签的项目）排行榜
附：2014上半年房企单盘营销面积（含已销售但未办理网签的项目）排行榜
2014上半年青岛商业销售分析：龟速去化 负重前行
数据来源：青岛今鹏翔投资有限公司
住宅以外的商业配套成为衡量一个城市区是否成熟的重要标准，也是考验房企运营能力的一个重要指标。
从2014年上半年青岛市商业销售排行10(按面积）榜单来看，诺德广场、十五大街、即墨市小商品新城分别销售4.91万平、3.74万平及2.95万平分列前三。此外，五洲四海家居城邦、平度豪德财富商贸物流城、即墨宝龙城市广场、大成公馆、青岛达观天下、中央公园以及青岛东方影都分列榜单第四到第十位。
值得指出的是，传统意义上商业供应大户崂山区、市南区上半年商业去化再次式微。统计数据显示市北区依靠CBD及周围规划日趋完善，在青岛整体商业去化“龟速”的现实中，有相对较快的去化速度。除了市北CBD，市北新都心区域被青岛合建行房地产营销公司总经理吴云海认为新都心将成为下一个重要的商业中心。他指出，大量的居住人群和足够的消费能力以及交通枢纽的位置，协助新都心完成了住宅以外的商业属性。此外，即墨市依靠传统小商品贸易的发展，其商业2014上半年也受到青睐。除了“传统”的意思，人口结构无法置换、人均收入偏低等因素也注定了不是所有的区域都适合发展商业地产，有的区域的商业地产不得不发展成为农贸市场、便利超市成主流的商业……
分析认为，相对于住宅市场，青岛整体商业存量的去化更值得担忧。目前，库存量逾6万套的商业，今年还有大体量商业入市，在2013年的市场环境中，青岛商业销售量不足1万套，对于今年的市场环境，商业去化将更加考验房企运营能力。
除了商业销售意外，据不完全统计，2014年青岛计划运营的商业项目总建面达540万方，共计32个项目，仅城阳区今年就有6个综合体加1个购物中心将营业，同质化竞争十分严重。另外，若没有实质性的竞争力，电商的冲击也只会让青岛的商业地产越做越难。
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