房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

2014楼市年中报:政策风向微转 重磅事件接连来袭

青岛早报   2014-07-03 07:50

[摘要] 2014年上半年,岛城楼市仿佛突然来了一个大转向。众多开发商开年仍沉浸在去年底的楼市火爆中,但是市场格局变化之快使他们始料未及。不过接下来市场的持续平淡迅速让他们清醒,面对市场的考验,开发商们纷纷使出各种招数。

成交从热闹到冷清,涨幅从放宽到收窄……2014年上半年,岛城楼市仿佛突然来了一个大转向。众多开发商开年仍沉浸在去年底的楼市火爆中,但是市场格局变化之快使他们始料未及。不过接下来市场的持续平淡迅速让他们清醒,面对市场的考验,开发商们纷纷使出各种招数。不过这并没与获得购房者的青睐,原本狂热的购房者突然冷却下来,随着时间推移,越来越多的购房者选择观望。

今年,开发企业半年报业绩并不好看,这也从侧面显示出楼市状态低迷。很多人习惯性的将其归咎于市场观望。观望的市场并不平淡,也不缺乏亮点。今年的岛城楼市,迎来了各种政策的出台,这些政策有的是立竿见影,有的是着眼后市。不仅如此,上半年的楼市事件也是格外精彩,对于楼市来说,这些事件有的让楼市温度上升,有的却在给楼市降温。

上半年已经过去,但留下的一串谜题依然没有解开。站在年中来看,房地产市场似乎出现了拐点,立足于此,微刺激下银根松动,更多城市限购放松,更多的房企集中推案,下半年市场形势或有转机。不过行业加快调整的态势并没有改变,显然,考验期仍在持续…… 记者 王晓磊

向左向右 政策风向微转,楼市进入徘徊期

楼市中的政策调控就是风向标,一项政策出台后,或能带动市场火热,或能让市场平静。2014年,国家的房地产政策改变了一刀切的调控方式,更讲究“分类调控、因地制宜”。而在青岛,今年上半年一系列政策出台,有的直接作用市场,有的则是埋下了伏笔……

公积金新政提高贷款门槛

今年2月7日,青岛住房公积金管理中心发布消息称:2014年3月10日起,实施新的《青岛市住房公积金提取管理办法》和《青岛市个人住房公积金贷款管理办法》,这被称作“公积金新政”。公积金新政使得公积金申贷缴存标准和贷款限额门槛双双提高,比如建立住房公积金账户满12个月且在申请贷款的近12个月内连续正常缴存住房公积金12个月才具备贷款资格,而此前标准为6个月;60万元的贷款额只有借款人及配偶均符合申贷缴存条件才有可能享受到,仅本人符合申贷的,购买新房贷款额为36万元,购买二手房为21万元。此外,在提取公积金方面也有了一定修改。

记者了解到,公积金新政的出台并非是以调控为目的,而是基于公积金管理现状和需求出发。青岛的公积金政策经历了多次调整,尤其是去年“个人符合条件的购买新建住房贷款额可达60万元”,一度催热了公积金贷款,更是带动了楼市的火热。不过,这种宽松的政策也催生了不良现象,有些名下已有一套房产的购房者,为了能顺利办理公积金贷款手续,尽量多地贷到公积金贷款,还办理了“假离婚”。显然公积金贷款门槛的提高将限制这一现象。

其实,公积金新政切切实实影响了市场,尤其是对新房市场。业内人士表示,一些购房者为抢搭公积金新政末班车抓紧时间购房,使得公积金管理中心出现集中办理公积金现象;同时一些原本按贷款额才能买房的市民被迫推迟购房计划。并且最重要的是影响了众多购房者的心理,使得市场出现了观望情绪。

并且公积金新政施行之后,也引发了一系列问题,如公积金贷款额度降低,使部分购房者转为商业贷款,购房成本增加;虽然新政抑制了部分公积金贷款的需求,但公积金资金运行压力依然存在,放款周期延长。目前公积金贷款资金发放的周期,大约在四个月左右,其中二手房贷款一般在一个月左右。如此长的放款周期,对于急于回笼资金的开发商来说,是难以接受的。因而,岛城目前很多开发企业只认商业贷款,不认公积金贷款。

在商业贷款方面,自去年开始的“限贷”仍在继续。从目前来看,岛城商业贷款的形势也不容乐观,一方面是8.5折房贷绝迹市场,另一方面是信贷额度也很紧张。不仅如此,一些中小银行暂停房地产类贷款的消息近期也不断出现。业内人士分析,公积金新政引发的信贷收紧,无疑让岛城楼市在不同程度上,变得更加冷静。

楼市限购令出现松动

据《北京晚报》报道,前不久,呼和浩特放开限购,成为正式发文确定放开限购的城市。6月25日,呼和浩特市相关部门发文称“不再要求提供住房套数查询证明”,这等于取消限购,一时引起广泛关注。不过当天下午,这一文件被撤下。6月26日上午,呼和浩特房地产开发监督管理处正式发表“更正声明”,将文件第七项第二行括号内“含二套住房”改为 “含二手住房”,使得限购政策最终尘埃落定。此前,沈阳也曾出台限购政策,一天的时间就匆匆收场。

其实,楼市限购政策已经走过了四个年头。2010年4月,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数,被业界称为“限购令”。随后限购令在45个城市得到不同程度的落实,也不同程度地打压了楼市的投机需求。

有商业机构发布的研究报告则显示,在国内大中城市中,温州、西安、福州、杭州、沈阳等15个城市存销比超过20个月,地方政府正面临限购松绑的冲动。有业内人士认为,当下行政手段无法改变市场经济运行的内在规律,过去政府试图通过限购等行政措施抑制房价过快上涨,结果并不理想。当前或许已到了下决心让限购政策退出的时候,应采用更符合市场原则的长效机制,以促进楼市长期稳定发展。

二孩新政落地引发“大房风”

今年,各地先后开始放开“单独二孩”政策。目前山东省“单独二孩”政策已经开始实施。根据《山东省生育证管理办法》,青岛单独二胎新政6月15日开始实施。岛城各区市已开始受理二孩申请,有的已经发下了生育证。

单独二孩带来的人口增加将间接刺激一直以来享受人口红利的房地产市场。有专家表示,二孩政策将极大提高房地产销售量,减缓房地产衰退进程。记者注意到,二孩政策也开始悄然影响年轻置业者的选择。提到婚房,人们首先想到的或许是一居室或两居室的中小户型,然而,限购、限贷背景下,购房、换房成本都大幅增加,加之未来生儿育女、老人照看的因素,目前在选购婚房时,岛城越来越多的年轻人开始摒弃传统的先买小房、再换大房的阶梯式置业观念,对居住功能上能实现“一步到位”的中大户型的喜爱超过了以往。未来,备受刚需推崇的二居逐步被三居房或四居房所替代。为抢得先机,岛城部分开发商开始酝酿小三居甚至四居户型来满足置业者置业需求。不过业内人士也表示。“单独二孩”带来的销售量上涨则需要一段时间的酝酿才会显现出来。从目前来看,青岛新房市场并没有太大反应,预计要待政策实施一段时间后逐步显现。

就近入学规定催热

近年来,岛城的价格一直飞速上涨,而“就近入学”的规定更是让火上加火。年初,教育部印发《教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》,要求2014年制定完善进一步规范义务教育免试就近入学的方案。虽然这则通知和房地产关系不大,却被认为会催热,因为“现在想进入名校,就必须靠户口,想获得户口,只能靠房子了。”

据了解,整个岛城约有8万套,占整个青岛可售房产1%左右。由于义务教育阶段“就近入学”原则的不断强化,越来越多的家长通过购买来让孩子读名校。正是如此,在青岛,一些名校周边的二手房单价也是连年上涨。很多中介对“”这一概念进行力推,强调的保值性、抢手性。虽然是小破旧的老房子,但是一样能卖出动辄每平方米两三万元的单价。

业内人士表示,该通知短期内对影响不大,因为在青岛划片入学制度已经实行了很多年,该通知也只是起到一定约束作用。除此之外,还要提醒购房者要注意辨别 “伪”。

公租房和廉租房将并轨

目前,青岛市的廉租住房与公共租赁住房在户型、房租上都有差别。一般说来,廉租房户型基本在50平方米以下,而公租房的户型则在60平方米以下。此外,廉租房的租金一般是每平方米每月0.7元,是相对固定的,而公租房的租金则与其所处区域地价有关,公租房的租金一般按照周边市场租金的70%来收取。不过这一差别将在今年得到改变。2月9日,山东省《关于推进公共租赁住房和廉租住房并轨的实施意见》正式发布。据了解,在青岛,2014年新建公租房和廉租房并轨运行,年底前实现统一规划建设、统一准入分配、统一运营管理。根据实时规定,进一步完善公共租赁住房的租金定价机制,动态调整租金。原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平。其中,并轨后,新建公共租赁住房的单套建筑面积应严格控制在60平方米以下,以40平方米左右的小户型为主,满足基本住房需要。

据了解,济南廉租房公租房有望在7月份实现并轨,而青岛已经在建设方面实现并轨,将很快出台相关政策。

不动产登记条例年内或出台

不动产统一登记向来被认为会对楼市产生深远,不过这一政策的出台远非顺利。2月18日,召开的山东省国土资源工作会议上,省国土资源厅相关负责人透露,按照国土资源部统一部署,省会城市、计划单列市不动产登记2014年底前开始实践操作。日前,河北、山东等6省已明确建立不动产登记联席会议制度,青岛也将遵照条例实施。不过直到目前,该条例并未出台。根据国土资源部的立法计划,《不动产登记条例》已由6月底前出台变为6月底前力争报出送审稿,年内完成立法。

个人住房信息系统联网一向被看作是不动产统一登记的前奏,不过这项工作启动已经4年,进展同样并不顺利。住建部于2011年要求次年6月底完成60个城市的联网工作,又于2012年要求,在2013年6月底前完成500个城市的住房信息联网。然而,联网大限已至,500个城市的住房信息联网并未完成。2014年个人住房信息联网的工作将被纳入不动产统一登记制度的设计。其实早在2012年,按照住建部部署,青岛市已建成了覆盖六区四市的个人住房信息系统,并已具备了和其他大中城市的联网条件。

但是这并不妨碍不动产统一登记的热烈讨论。因为不动产统一登记制度与房产税联系密切,它被业内视为此前多城市住房信息联网的升级版,这无疑会成为房产税向铺开的基础。 本版撰稿 记者 王晓磊 

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注特价房青岛官微

有料有房有优惠
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com