[摘要] 众所 ，青岛在中国北部城市当中，经济综合实力和人均可支配收入排在第三位。房地产市场容量来看，青岛2012年全国商品房成交是1043万平方米，单从数据上来看有着巨大的成长空间，所以，国内很多品牌开发商早已把青岛作为新的战略中心之一。
众所 ，青岛在中国北部城市当中，经济综合实力和人均可支配收入排在第三位。房地产市场容量来看，青岛2012年商品房成交是1043万平方米，单从数据上来看有着巨大的成长空间，所以，国内很多品牌开发商早已把青岛作为新的战略中心之一。然而，在楼市进入新一轮调整的关键事件，青岛也是不能幸免的，青岛主城区成交量近一年来是有所萎缩的。
青岛房地产经理人俱乐部商学院副院长马光明日前在一份公开发布的报告中指出，当前青岛楼市是风险与机遇并存，并且形象地将整个青岛楼市格局划分成“红海”与“蓝海”两部分。蓝海板块是相较于整体楼市形势而言，指的是市场存量小、去化周期短、潜力大、市场关注度高的板块，简而言之，就是“不愁卖的主”。如果把岛城低迷的楼市形势比作一片红海，那么那些板块恰如红海中的蓝海，逆市热销，屡屡成为破局者。
青岛市各版块商品住宅存量
青岛市各版块商品住宅存量图
（图片来自青岛房地产经理人俱乐部商学院副院长马光明演讲内容）
从图上不难看出，红色的代表红海区域，存量高，蓝色的代表蓝海区域，存量低。温泉鳌山卫板块存量高达54万方，胶州新老城区均高达70多万方，少海新城，城阳城中心，隐珠，灵山等区域都超过40多万方，开发区长江路更是接近90万方的存量。相比而言，主城区存量情况要乐观一点，新都心存量仅有1.37万方，石老人度假2.79万方，午山3.48万方。其他像黄岛街道，沙子口，台东—信息城，中央商务区等区域的存量也都在10万方以下。或许有人会问，存量高是不是就意味着有风险，去化难，当然不是，风险与去化难的问题还要具体问题具体分析，关键是看产品定位。
青岛市各板块商品住宅存销比
青岛市各板块商品住宅存销比图
（图片来自青岛房地产经理人俱乐部商学院副院长马光明演讲内容）
从青岛市各板块商品住宅存销比图来看，薛家岛，长江路这些区域去化周期都是比较高的，属于高风险区域，去化周期一般需要40几个月；温泉—鳌山卫以及浮山前甚至要50几个月才能去化完；石老人度假区域也需要37个月的去化周期。去化周期比较短的区域主要集中在李村，河南庄，西部滨海新区已经新都心板块，这些区域的去化周期一般只有四五个月。这些区域存量少，即使不用降价也不愁卖。
青岛市各板块商品住宅存销比（含潜在供应）
青岛市各板块商品住宅存销比（含潜在供应）图
（图片来自青岛房地产经理人俱乐部商学院副院长马光明演讲内容）
这里所说的“潜在供应”还包括土地的存量，就是已经拿了地还没开发的也包括在内。
从图中不难看出，未来的高风险板块有哪些，崂山去化周期高达274个月；沙子口需要224个月；胶南城南需要233个月；长江路、高新区都需要193个月。此外，夏庄，即墨城东开发区，少海新城等区域的去化周期都高达150个月左右。风险比较低的区域还是集中在河南庄，杨家群—西韩，石老人度假，浮山后，老市府这些板块，其去化周期基本在20个月以下，风险相对降低很多。当然，这些数据并不能给高风险板块的所有产品下了死刑，其中，还是有逆市上扬的产品类型。
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