[摘要] 相比2013年楼市的繁荣景象,2014年伊始,房地产市场似乎已被阴霾笼罩。继杭州部分楼盘降价、兴业银行停办房地产夹层融资业务之后,浙江奉化头号开发商兴润置业因资金链断裂轰然倒下,最为坚挺的一线城市,其二手房交易量也开始大幅下滑,市场“拐点”似乎真的就要到来。
原标题:楼市双向调节分类调节协同调节趋向市场化房企融资实质性开闸
相比2013年楼市的繁荣景象,2014年伊始,房地产市场似乎已被阴霾笼罩。继杭州部分楼盘降价、兴业银行停办房地产夹层融资业务之后,浙江奉化头号开发商兴润置业因资金链断裂轰然倒下,最为坚挺的一线城市,其二手房交易量也开始大幅下滑,市场“拐点”似乎真的就要到来。
实际上,在接连爆出不利因素后,市场看空楼市的情绪确实开始增加。对于今年的房地产市场,近期大部分业内人士的看法却基本一致,相比去年市场肯定会降温,但在城镇化战略不变、基本面平稳的情况下,京沪等一线城市的房价还会小幅上涨;部分库存量较大的三线、四线城市今年可能会遇到一些困难,下半年出现降价促销的可能性很大;而其它城市还要看今年的供需情况,至于一些人所说的“崩盘”则肯定不会发生。
同时,今年“两会”期间透露出的调控思路和此后政府的实际动作,均释放了积极的信号,并显示出政府调控思路的日益成熟,“一刀切”的情况基本不会再出现,而这显然有利于房地产市场平稳健康的发展。
三类调控稳市场
在今年的“两会”上,住建部部长姜伟新在接受记者采访时透露出的“双向调控”一词,曾引发市场诸多猜测。
对此,政协委员、住建部副部长仇保兴表示,住建部已经明确了今年的调控思路,即双向调节、分类调节、协同调节三项内容。其中姜伟新透露的“双向调控”实质上就是三个调控思路中的双向调节。
“‘双向调节’其实就是供需的双向调节。对于供需关系紧张、房价上涨压力大的城市,不仅要增加供应,也要控制需求,特别是投机性需求。”仇保兴称。
对于抑制投机性需求的重要性,仇保兴特别指出,“投资比较疯狂的情况下,需求是无限膨胀的。现在社会上流传一句话,在北京、上海,买对了一套房,生活质量拉开一个档次,买对了两套房,拉开两个档次。这种经验实际上是非常有害的,我们不靠创业致富,不靠勤劳致富,靠买对房就能致富,代替几十年辛苦劳动,这样的社会不可能公平。出现这种情况一方面是我们社会的投资渠道比较窄,只有房地产能够保持增值;另一方面,这也是推动泡沫不断增长的动力。国际经验表明,房价上涨过快,基本上都是由于投机购房造成的,这件事情在日本是有教训的”。
而分类调节的办法则是指能局部调整的,就不要整体调整,调整手段对整体影响越小越好;能够用经济手段调整的,就不要用行政手段调整,行政手段越少越好;能够由城市政府调整的,就不要由中央政府代替,越是基层能够主动调节的,越要纳入基层政府调节。
“早前中央没有对温州等地放开限购进行阻拦,包括近期融资方面的放开,实际上都是在执行分类调节。”有业内人士这样告诉记者。
至于协同调节,仇保兴表示,政府工作报告中“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”也是在执行这一层调控思路。
他表示,一个健康的城镇化过程是人民对城市空间公平占有的过程。如果公平占有这一点做不到,社会公平就很难树立。加大棚户区改造力度,游离于增加供给,平抑房价;增加共有产权住房供应,不仅减少了地方政府的资金压力,更重要的是扩大了民众参与度,强化监督,而这也是对市场机制的一个重要补充。
房地产调控市场化
实际上,中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变,也体现在了近期的资本市场上,房地产调控归位市场化的趋势变得越来越明显。
2010年4月份,国务院下发通知,要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。此后,虽然监管部门并没有下发正式的文件,但证监会实质上全面暂停了上市房企再融资的审批。包括万科、招商地产等A股龙头不得不想尽各种办法寻求获得海外融资的机会,房企通过信托等方式融资的利率也是不断创出新高。
四年后,这一情况终于出现好转。
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