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"国五条"出台一周年 房价仍普遍上涨未达调控预期

青岛早报   2014-02-27 08:10

[摘要] 一年前,也就是2013年的2月20日,我国为加强国内房地产市场调控,遏制需求,推出了较之前限购、限价、限贷力度更大的“新国五条”。不知不觉间,中国楼市又走过了一年。

一年前,也就是2013年的2月20日,我国为加强国内房地产市场调控,遏制需求,推出了较之前限购、限价、限贷力度更大的“新国五条”。不知不觉间,中国楼市又走过了一年。

今天,又到了2月末,一年来,新国五条带给楼市怎样的影响,促使房价有着怎么样的走势呢?楼市调理思路又该走向何方?

调控效果:涨势稳健涨幅收窄

房地产市场经历了十多年的快速发展,期间伴随有多轮调控政策的出台,每一轮调控,“房价”都是绕不开的重点。纵观2013年全年楼市,从国家统计局“70大中城市新建住宅房价指数”可以看出,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市仅1个,上涨的城市有69个,各类型城市房价基本还是在涨,但不同类型的城市出现了越来越大的分化。

据了解,首先是一线城市上涨势头仍然强劲,同比涨幅均超过20%。其次,二线城市的房价涨幅虽略缓,但依然涨势“稳健”,成都和重庆全年的累积涨幅都逼近10%。而三、四线城市的房价出现基本稳定走势,少数如温州、海口等城市的房价出现了下跌。对此,业内人士和多家媒体报道直指年度房价调控目标落空。

也有专家指出虽然一年来大多数城市房价仍在上涨,但涨幅在收窄。70个大中城市房价同比涨幅在去年12月见顶,环比涨幅也已在去年3月见顶;成交量也在“新国五条”出台后的4-8月进入下行通道。

从去年青岛房地产市场反应看,传统销售旺季金三遇到新“国五条”细则的出台,在细则之中,对于二手房征收20%个税成为的亮点,也迫使一些刚改人群推迟置业计划,一度使得新房市场出现火爆的态势。本地地方细则宽松落地后,市场表现较为平稳,随着市区几个大盘供应,刚性市场仍然有很大需求,掀起岛城购房热潮。

调控转变:长效机制正在建立

2014年,我们又会迎来什么样的房地产调控政策呢?不少业内人士已敏感地观察到,去年下半年以来,政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进。

据青岛房地产业内人士指出,“新国五条”带给市场最重要的提示是,单纯的遏制需求解决不了供需矛盾,有效地增加市场供应才是稳定市场的基本方向,在过去的一年里,包括岛城在内的各地均加大了对普通商品住房及用地供应,土地出让金创出新高,且土地市场的热度一直延续至今,“在不放松投资需求的情况下增加市场供应”成为新的调控主旋律,以保证市场供应的健康和正常。

据此可预见,以往“头痛医头、脚痛医脚”的各种行政调控手段可能会逐渐淡出;另一方面,在中国当前各类型城市发展分化日益拉大的趋势下,“一刀切”的政策也应该避免。一线城市可以采取更严厉的房地产调控政策,二线城市则可以更加灵活,对于三、四线城市来说,在人口流出和住房高库存压力的现实面前,适当放松调控也不失为一种调控方法。

从近期岛城楼市迎来“春天”,上周成交量翻番,二手住宅成交量也猛增的现象来看,相信与单纯的限制需求相比,未来供应的增加,以及土地制度改革、农村土地流转、房产税立法与改革、不动产统一登记制度等长效的楼市调控方向和策略,将对青岛房地产市场健康发展产生更为深远的影响。

2013.2.20

国务院常务会议研究部署房地产调控工作,出台了包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、扩大个人住房房产税改革试点范围等在内的五条政策措施,业界称之为“新国五条”。

2013.3.1

新国五条细则出台,二手房交易中个税将由按个人所得的1%改为差额20%征收,这项规定会抑制投资需求,影响成交量,但不可避免会对居民改善性购房需求带来抑制作用。

2013.3

长沙二手房成交量环比暴涨了近7倍,二手房交易中心办手续的市民由过去50多人激增到400人

2013.3

包括北京、上海、广州、苏州、南京、昆明等城市,相继出现“排队离婚”的情形。其中,上海和南京两地离婚申请数量都创下新高,广州每天申请离婚的夫妇数量也达到楼市新政出台之前的两倍。

2013.3.30

北京、上海、重庆、天津出台的细则明文规定,对于能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的,依法严格按照转让所得的20%计征。其中,北京和天津还规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭生活用房取得的所得,免征个人所得税;北京还规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房。

2013.3.31

青岛版国五条细则“温柔”落地,之前被广泛热议的“全市限购”和二手房“20%个税”均没有纳入青岛版细则中。

2013.7

中国主要城市的新建住宅、二手住宅及住宅租赁价格全面上涨。北京的房价涨幅,6月份以后北京的房价上涨17.6%,另外广州和深圳是16%,上海是14.4%,一线城市房价越调越高的规律不断被证实。

2013.7

温州房价已经连续23个月下降,一些新建商品房比峰时下跌了百分之三四十,个别豪宅甚至拦腰斩断,再难寻炒房客,并现大量弃房,银行被迫成房东。

2013.9

三四线城市限购放松,温州、芜湖、舟山等城市先后出现“定向宽松政策”,其中温州更具代表性。8月6日温州在46个限购城市中,率先对地方版“限购令”进行松绑,允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房,以此激活房屋市场交易。

2013.11

在一线城市房价高涨的压力之下,北上广深等地接连出手调控加码。十八届三中全会之后,为完成年度住房价格控制目标,自深圳“深八条”开始,京七条、沪七条、穗六条等一线城市出台地方调控措施。

2013.11

“汉七条”出炉,标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。随后,厦门、南昌、沈阳、长沙、南京等多个二线城市均发布相对应的调控措施,重申原有调控政策,强调落实“新五条细则”,主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。至此,一线城市楼市调控政策全线收紧,部分房价上涨过快的二线城市也开始在年底出台“阶段性”收紧措施。

2014.2

一线城市空置率高,部分楼市“有价无市”,在“新国五条”发布一周年之际,杭州楼市打响降价枪,楼盘降价达6000元/平方米。

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