[摘要] 2014年伊始，岛城的土地市场也渐渐开始“消停”，回首2013年，青岛的土地市场可谓是“风起云涌、厮杀不断”。年初到年尾，土地市场都非常地热闹。虽然土地在竞买单价、总价方面比起上一年来稍稍“逊色”，但是到了岁末掀起的一阵阵推地热潮还是让土地市场“火热”了一把。
2014年伊始，岛城的土地市场也渐渐开始“消停”，回首2013年，青岛的土地市场可谓是“风起云涌、厮杀不断”。年初到年尾，土地市场都非常地热闹。虽然土地在竞买单价、总价方面比起上一年来稍稍“逊色”，但是到了岁末掀起的一阵阵推地热潮还是让土地市场“火热”了一把。
据房天下数据监控中心相关数据显示，2013年的土地市场相对来说比较活跃，1-12月青岛各类土地总成交1129宗,出让宗地数排在最近几年的前列，出让土地面积数也是处于领先地位。
数据来源：房天下数据监控中心
数据来源：房天下数据监控中心
但是在宏观调控政策的持续影响下，土地市场一度陷入了“深度低迷期”。其中一季度出让土地145宗，二季度出让土地346宗，第三季度出让土地280宗，第四季度出让土地358宗，12月到达全年出让土地的高峰。
2013年全年土地市场各月出让宗数
季度的时候，出让的土地量不多，还有不少陷入了流拍的境地，即使成交的土地也是以底价成交低空掠过。一季度的“开门不利”也奠定了接下来全年土地市场的基调，底价成交成为接下来土地市场的“最强音”。土地出让金和平均楼面地价都有下滑的趋势，溢价率非常低，这也是今年土地市场的一个常态，土地基本上都以底价成交，鲜有“地王”产生。
土地市场现市南黄金地块 山东路15号本月底拍卖
郊区推地“挑大梁”拿地均价成本低至289元/㎡
截止到年底，青岛市全年12个区各类土地总成交1129宗，出让土地面积达到4684.81万㎡。从成交区域来看，胶南市的土地出让为277宗，约占全市土地成交的25%，挑起了全年土地成交的大梁。即墨市和胶州市分列于全市成交的二、三名，其中即墨市成交228宗，胶州市成交221宗。
青岛市各区成交宗地数一览表
青岛市各区域成交均价一览表
但是，在大势呈现上涨的趋势下，也有部分区市的成交面积直线下滑，其中降幅最明显的地区为市南区和四方区，两地均没有新的土地成交。
通过2013年青岛市各区出让土地的均价表可以看出，新市北区土地出让价格居榜首，为楼面地价3555元/平方米，其次是李沧区，楼面地价均价为2566元/平方米，崂山区位居第三，楼面地价均价达到1825元/平方米。楼面出让地价的是莱西市，均价仅仅为289元/㎡。
值得注意的是，胶南市土地在2013年尤其受到开发商青睐，土地成交宗数排在首位，但是均价并不是十分低，平均1015元/㎡排在全市的第四位。胶南市的土地成交居于首位是与13年胶南频繁推地分不开的，甚至还有一次性大规模出让多宗土地的情况。5月份原胶南土地市场“20连拍”，被称作青岛规模“拍地”；6月27日，原胶南国土资源局又一次拍卖了12宗土地合计61幅地块，在岛城上演了一场“西海岸土地盛宴”。其中出让的61幅土地用途涉及居住和商业，总面积达801219平方米，出让总价101629.432万元。值得一提的是，紧邻胶南一中的9号地块经过81轮的激烈竞价，以2480元/平米的楼面地价成功出让，溢价率达到42%。其余11宗土地也都以底价成交，无一流拍，而本次拍卖会所有竞得人均为青岛本土房地产企业。
有业内人士分析称，目前青岛市区大部分土地已被房地产大鳄“割据”，土地市场日渐饱和，而郊区土地市场正逐渐热闹起来。近期，西海岸发展开始进入快车道，西海岸区域正在密集开发的楼盘如雨后春笋般的涌现就很好的说明了这一点。而近郊土地市场的拿地成本仍相对较低，也因此成为了青岛本土房企拿地的主要舞台。
综合来说，13年土地市场与楼市相契合，随着“大青岛”战略的稳步实施，蓝色硅谷、胶州新机场等重要规划的出台，青岛的城市建设已向北、向西发展。这在土地市场成交量上也出现了相应的趋势，同去年相比较，这种趋势十分明显。
土地市场现市南黄金地块 山东路15号本月底拍卖
外来大鳄慷慨解囊 岛城拿地“挥金如土”
根据资料统计，2013年岛城迎来了7位大鳄的入驻。今年1月份保利地产联合日照淞川贸易有限公司、银信亚太有限公司竞得李沧一地块，这也意味着保利开始正式进军东李片区。12月13日，保利地产又联合十梅庵实业有限公司以底价成功竞得十梅庵两宗地块。
2013年企业在青岛拿地前三甲
年初，星河湾地产杀入岛城，给青岛地产圈儿带来了不小的震撼。而佳兆业拍得城阳夏庄三宗住宅地块，也标志着佳兆业开始正式入驻岛城。另外，还有光谷联合和碧桂园也正式进军了青岛楼市……外来大鳄纷纷看好了岛城这块“大蛋糕”，争先入驻抢分“一杯羹”，这也注定2013年的岛城市场看点颇多。
通过上面的表格可以看出，2013年在岛城拿地的前三位大鳄都是外来企业。其中万达挥金20多亿进驻西海岸的豪举至今让人津津乐道，西海岸的发展也因为万达的入驻开始显现出勃勃生机。保利全年不歇着，从年初到年末均有土地入账，以总价16.27亿位于全年成交榜单第二位。排名第三的是新入驻的大鳄星河湾，财大气粗一次性狂揽城阳区七块土地，让岛城的土地市场在年初为之一振。
分析认为促进今年土地成交猛增和外来房企纷纷入驻的原因有三：其一，由于今年销售旺盛，市场存量房猛降，作为房地产市场端的土地交易市场也随之“兴旺”；其二，受到去年万科、保利等大牌房企在青岛取得的成功，更多的房企部署转战青岛楼市；其三，楼市供需矛盾明显，今年出台的“国五条”楼市调控政策明确指出为了抑制房价过快上涨，地方政府将扩大土地供应量缓解供需矛盾。
底价成交成为市场常态 流拍、停拍现象依然存在
回顾2013年，有的地块能够让开发商大战百余回合疯狂抢拍，有的地块却遭到“冷遇”，惨遭流拍。今年7月份，李沧区九水路以北、郑佛路以东地块遭遇流拍，这已不是该块次“亮相”。据悉，该地块早先规划为住宅用地，在2012年8月青岛市规划局调整为商业服务业设施用地，但因为拍卖现场无人举牌应价，地块流拍前途未卜。
土地流拍、停拍情况
2013年，老胶南的土地市场十分火热， 全年推地的总数量也名列前茅。除了大部分的新推土地都找到“新主人”之外，还有几块地块无人问津。5月份，就有5宗土地难逃流拍的“厄运”。
除了流拍之外，还有一宗停拍的地块颇值得一提，这就是大名鼎鼎的南京路1号地块。这块地块曾经因为复杂的身世而一拖八年闲置未开发，此次起拍价格更是高达8336元/平方米。不少业内人士断言，南京路一号的开拍将使青岛诞生“新地王”。但是拍卖当天却被告知“因故”停拍，让关注市场动态的市民们唏嘘不已，纷纷猜测是否受到城镇基准地价更新听证会的影响。南京路1号地的未来命运将会如何，也让人产生了不少期待！
土地市场现市南黄金地块 山东路15号本月底拍卖
“大青岛”格局显现 城阳、老胶南、即墨等将是开发重点
随着土地市场逐渐规范化，2014年土地需求也不会出现大爆发的局面。从供地区域来看，市区可出让土地“如数家珍”。市区土地出让仍以拆迁改造为主，土地多表现为零散、面积较小，但是由于市区整体宜商宜居、交通便利等特点，土地常以溢价成交。
2013年土地出让仍然集中在城阳、胶州市、即墨市、胶南市等地，未来也将成为开发的重点。城阳的白沙河板块、空港新区板块以及惜夏板块近几年发展势头强劲，借由产业地产、养老地产、旅游地产等产业转型，一方面受到了政府的大力扶持，另一方面也吸引特殊群体的购房者“驻足”，在土地出让上更是“大手笔”。
老胶南受到与黄岛区合并的利好影响，加快了新城区发展与老城区改造的步伐，出让土地不仅数量庞大、而且土地整体性也较好，房企趋之若鹜。胶州市新机场的选址构建、即墨市蓝色硅谷中心的建设和轻轨的铺建都为当地的发展带来了契机，在土地市场上的“顺风顺水”，也表明未来大青岛土地市场开发的重点依旧向近郊、远郊进军，昔日一片空白的近、远郊将成为崭新的生活区。
2013已经拉下帷幕，2014年的土地市场盛装开启。新一年土地市场是否能够再次搅动岛城的“一池春水”，我们拭目以待。
土地市场现市南黄金地块 山东路15号本月底拍卖
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