房天下 >资讯中心 > 政策 > 正文

自贸区吹大地产泡沫 一场非理性的资本短炒盛宴

同策研究部  作者:张宏伟   2014-01-03 10:34

[摘要] 2013年12月份以来,临港新城土地市场火爆至极。实时推出的临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”,平均溢价率超过400%,约1.5万元/平方米的楼板价,已超周边房价,形成“面粉贵过面包”的扭曲市场局面。

2013年12月份以来,临港新城土地市场火爆至极。实时推出的临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”,平均溢价率超过400%,约1.5万元/平方米的楼板价,已超周边房价,形成“面粉贵过面包”的扭曲市场局面。而拿地企业全都是小型投资公司或自然人。

受地价变化的影响,临港新城房价涨幅的演变更是惊人。2013年8月底,上海自贸试验区概念传出以来,临港新城的一手住宅均价便已从原来的1.1万元/平方米,上涨到1.3万-1.4万元/平方米。由于2013年12月份临港最近几幅地块的成交楼板价已超过1.5万元/平方米,此次周边楼盘开发商报价直接冲破了2 万元/平方米大关。临港新城的房价涨势咄咄逼人,局部市场吹大房价“泡沫”。

当前看来,临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”,房价的涨势咄咄逼人,地价疯涨已经吹大房价“泡沫”。这一轮临港地价、房价的疯涨,已成为一场非理性的资本短炒盛宴。从这场非理性的资本短炒盛宴背后原因来看,主要有四方面:

、受自贸区利好政策影响,企业看好自贸区板块内房地产市场投资与发展前景;

第二、16号线地铁2013年12月份开通,地铁对房地产市场影响的价值逐渐显现;

第三、市场机会“阶段性”来临,房企把握机会积极布局市场的结果。

当前,官方已要求浦东开发的四大主力集团陆家嘴、金桥、外高桥和张江要“挥师南下,决战临港”实质性启动,这意味着未来临港新城市场发展空间可预期。因此导致了房企积极布局临港新城房地产市场

从未来临港新城房地产市场格局来看,四大主力集团已布局临港新城,将在一级土地市场发挥市场主导作用。未来大型品牌房企也会通过一级市场、二级市场在临港新城谋求自己的“地盘”。我们发现,在这次土地出让过程中,尽管理性的知名的房地企业并没有抢到地块,但是,参与这次竞拍的也不乏大量知名品牌房企的身影。

但是,对于中小房企来讲不一定会那么一帆风顺。在土地市场门槛不断提高的市场背景下中小房企很难在上海土地市场拿地,中小房企必须把握好临港新城实质性启动的“阶段性”市场机会,尤其是临港新城还在开发初级阶段时,中小房企更应该积极冲破市场重围布局土地市场,谋求自己的发展空间。否则,将很难在这块市场热土上生存下去。

第四、据媒体报道,上海自贸区管委会办公地址将从外高桥保税区搬迁至洋山保税港区,而最近临港新城出让七幅地块所在区位均为 “管委会新址”周边地块,获得内幕消息的开发企业纷纷抢滩“管委会新址”周边地块,导致156家房企“围抢”出现高溢价率现象。

但是,2013年12月份临港新城156家房企“围抢”土地市场,中小房企或自然人冲破市场重围形成“面粉贵过面包”的扭曲市场局面似乎也有些不合理。这不禁让我们想起2009年南汇并入浦东时临港新城的房地产市场行情。

回顾当时的房地产市场,由于南汇并入浦东的利好,临港新城成为全市投资者追捧的热土之一,当年临港新城房地产市场确实火了一把。客观来讲,当时受益于众多投资客的关注,临港新城房价也出现“跳价”现象,短期内也有“泡沫”出现。

但是,随之而来的不断从严的限购、限贷政策让临港新城的房地产市场从此一蹶不振,这样的现象一直持续到2013年年初。可以说,不断从严的限购、限贷政策让南汇并入浦东之后的临港楼市火爆现象成为“昙花一现”。从供求比来看,当时不断从严的限购、限贷政策让临港新城的房地产市场由成交火爆转为严重供大于求,市场陷入僵局。

过去几年上海其他区域土地市场状况亦如此。比如2009-2010年房企积极布局土地市场,甚至地王频现,市场“虚火”明显。但是,房企也为当时的过于激进布局市场付出了代价,有的房企在限购限贷加码的市场背景下出现“退地”现象,甚至有的房企出现资金链面临断裂的生存危机。

南汇并入浦东之后的临港新城楼市以及过去几年的土地市场启示我们,临港新城建设以及房地产市场不是一场资本短炒的盛宴,临港新城楼市不能再走南汇并入浦东之覆辙。

然而,临港新城楼市成为一场非理性的资本短炒盛宴的现象似乎是在重新上演。

我们发现,自贸区的获批之后,传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益,房价地价因此而快速上涨。但是,也会因为市场化之后房价上涨过快造成投资泡沫,会带来调控风险,投资客进入市场投资的话,或许要为之付出一定的代价。

具体来说,随着“沪七条”的出台,投资氛围较浓厚的自贸区板块受到一定影响。而临港新城则因为是外来投资需求居多的地区,这些需求短期内也会被“沪七条”拒之门外,导致区域内市场成交量价短期内陷入僵局。尽管短期内临港新城个案房价已飙升至2万元/平方米以上,但是,如果没有外来性的需求支撑,仅仅靠目前100平方公里的主城区4.5万左右人口(其中3.7万人是大学师生,常住人口不到1万人),没有办法消化这么大体量的市场供应,一定程度上会造成临港新城的本土的需求与巨大的新城规模不成比例。因此,短期内市场不会可能不会接受这么虚高的价格。同策咨询研究部数据显示,2013年11月临港新城商品住宅成交量仅为15140平方米, 截止12月24日,12月成交量为12893平方米,市场成交量已开始降温,已经不如“沪七条”出台之前每月成交4-5万平方米那么火爆,成交量的降低也就意味着成交价格不可能逆势实质性上涨。

因此,从这个角度来讲,自贸区为临港新城房地产市场带来房价上涨红利的同时,也会带来调控的风险,随之而来的是投资客进去要为之付出一定的代价。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注特价房青岛官微

有料有房有优惠
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com