[摘要] 中央城镇化工作会议12-13日在京召开，会议要求，推进以人为核心的城镇化、以有序实现市民化为首要任务，坚持绿色循环低碳发展。
中央城镇化工作会议12-13日在京召开，会议要求，推进以人为核心的城镇化、以有序实现市民化为首要任务，坚持绿色循环低碳发展。
会议要求，要以人为本，推进以人为核心的城镇化，提高城镇人口素质和居民生活质量，把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。要优化布局，根据资源环境承载能力构建科学合理的城镇化宏观布局，把城市群作为主体形态，促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展。要坚持生态文明，着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，尽可能减少对自然的干扰和损害，节约集约利用土地、水、能源等资源。要传承文化，发展有历史记忆、地域特色、民族特点的美丽城镇。
会议强调，推进城镇化，既要坚持使市场在资源配置中起决定性作用，又要更好发挥政府在创造制度环境、编制发展规划、建设基础设施、提供公共服务、加强社会治理等方面的职能；中央制定大政方针、确定城镇化总体规划和战略布局，地方则从实际出发，贯彻落实总体规划，制定相应规划，创造性开展建设和管理工作。
那么，中央城镇化工作会议对于房地产市场来讲有哪些影响？城镇化的发展对于房企来讲有哪些市场机会？笔者就中央城镇化工作会议公告内容逐一进行解读，共同探讨城镇化背后的房地产市场机会。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管城镇化不是房地产化，但是不可否认，房地产在城镇化过程中仍然会起到拉动内需的作用，尤其是在当前宏观经济“触底”阶段，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。
此外，中央城镇化工作会议再次提及坚持使市场在资源配置中起决定性作用，其实简单来讲，城镇化过程中，在城市圈大规划的前提下，产业先行的市场作用仍然是最重要的，而不是完全再靠政府的力量推动城镇化。同时，对于城镇化的各种行政化的措施和障碍将逐步消除，比如户籍制度改革、房地产市场调控限购手段（首先在房价上涨压力较小的城市）的推出。
同时，在城镇化逐步推进的阶段，还会强调保障房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。同时，城镇化会推进城市群城市圈发展，这样的过程里面，城市圈城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会，这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014年仍将持续火热。
会议闭幕，会议提出了推进城镇化的六大主要任务，笔者就这六大主要任务逐一解读。
，推进农业转移人口市民化。主要任务是解决已经转移到城镇就业的农业转移人口落户问题，努力提高农民工融入城镇的素质和能力。要发展各具特色的城市产业体系，强化城市间专业化分工协作，增强中小城市产业承接能力。全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。推进农业转移人口市民化要坚持自愿、分类、有序。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，要破解城乡二元结构，就要想方设法推进农业转移人口市民化。具体来讲，无非就是两大措施：
、通过产业先行，而不是政府完全主导，要通过产业的力量带动人口、资源、资金等要素流向中心城镇区域，最终推动人口流向城镇，形成产城融合的新城；
具体来说，在新型城镇化过程中，建立城乡统一建设用地市场的市场背景下，首先要产业先行，在产业发展基础上，再逐步推进产业新城，从而使实现城镇化。一方面，产业先行导致的产业的聚集必然带来土地城镇化，这样有利于破除城乡二元化的土地市场，释放内需巨大潜力，有利于提高劳动生产率。此时，地方政府自然会拿出更多的地来为城市运行、城市发展、为城市的人口服务。另外一方面，从产业新城发展的角度来讲，产业新城的发展过程就是高端要素的集聚过程，需要投入资金、高端规划、科学招商，进而实现了工业化与城市化的快速推进。产业新城建设的成功要求开发主体的专业化开发能力作为保障，从而实现前瞻性的规划、高水平开发、持续性发展。
第二，改革户籍制度，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序开放中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模，要针对不同级别城市适当放宽落户限制，使在城镇化过程中的农民可以获得市民的资格，最终可以留在城镇，逐步推进农业转移人口市民化。
第二，提高城镇建设用地利用效率。要按照严守底线、调整结构、深化改革的思路，严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度。耕地红线一定要守住，红线包括数量，也包括质量。按照促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀的总体要求，形成生产、生活、生态空间的合理结构。减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地，切实保护耕地、园地、菜地等农业空间，划定生态红线。按照守住底线、试点先行的原则稳步推进土地制度改革。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，其实就旨在盘活土地存量，增加土地市场供应，从市场的角度对于未来建设用地市场进行调节，以实现城乡城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，最终推进新型城镇化建设，提高城镇建设用地的使用效率。具体来说：
、从城市的角度来说，盘活一二线城市存量土地，通过增加土地供应缓解紧张供求关系；三四线城市适当收紧土地指标，防止由于土地供应量偏大导致市场供大于求的鬼城现象；对于一线城市、核心城市及其周边的中小城市来讲，可以统筹用地，促使区域产业、经济与市场一体化，至此，可以充分发挥区域内中心城市与周边卫星城的互惠互利的作用。
第二、从建立城乡统一的建设用地市场之后的一些动作来看，集体用地、工业用地、旧厂房等棚户区、（经适房取消后）不合理的经适房用地供应等都有可能因为建立城乡统一的建设用地市场之后进行流转，以此盘活存量土地、提高土地利用效率，也可以缓解住宅市场因为受制于土地供应而带来的房价持续上涨的现象。
第三、建立城乡统一的建设用地市场，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制，有助提高土地使用效率，推动新型城镇化建设。
就城镇化建设来讲，首先，中小城市户籍制度优先放开，尽快让农民转化为市民，由此，中小城市房地产市场、新农村建设将因户籍制度的放开受益。其次，通过建立城乡统一的建设用地市场，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，让农民转化为市民过程中，也考验享受到城市居民因“拆迁”、“征收”所带来的红利，让农民自愿进城，而不是被动进城，最终推动新型城镇化建设，提高城镇建设用地的使用效率。
但是，在多因素驱动下，城镇化背景下大规模“圈地”层出不穷，这样的“圈地”现象势必会造成一些负面的影响与结果。同策咨询研究部总监张宏伟认为：
、土地资源短期内成为少数利益集团圈地谋利的工具，造成一些土地资源出让而不开发，导致土地资源的闲置、浪费。
第二、尽管“以租代征”农地明令禁止，但是，部分地方政府伙同相关企业以“以租代征”、低价征地等方式仍然圈占大量农地，直接在农地上进行工厂物流园区、开发区、园区建设。后期却由于招商运营能力、市场经济环境等因素导致这些开发区难以盘活，反而成为地方经济发展的拖累，造成更多的社会矛盾和问题。
第三、各地方为了争夺政策红利，利用各种政策“圈地”，这样地方政府就可以在开发区名头之下享有更大的土地支配自住权，这样地方政府或开发区管委会/招商局就可以以此和其他城市争夺产业优势资源，这样，势必会造成城市之间同质化的竞争，以摊大饼模式建设开发区、新区、物流园区，最终导致定位重复、重复建设、产能过剩等问题。
第四、部分城市尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下出台新的产业发展规划，以此为基础开发物流园区、开发区、园区、产业新城。但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以物流园区、开发区、园区、产业新城为名直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”所谓城镇化进程。这样，“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。甚至出现上述利用物流园区等概念兴建商品住宅或商业地产的现象，加剧市场供大于求的市场状况。这样，“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的供大于求的市场风险，缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会助推这些城市面临崩盘的风险，这是值得我们思考和面临处理的问题。
第三，建立多元可持续的资金保障机制。要完善地方税体系，逐步建立地方主体税种，建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制。建立健全地方债券发行管理制度。推进政策性金融机构改革。鼓励社会资本参与城市公用设施投资运营。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，要完善地方税体系，逐步建立地方主体税种，言外之意，近期传言的房地产税方面的改革将会逐步推进。
当前，建立个人收入和财产信息系统，建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房产税会试点扩围与深入开展。从调控手段来讲，2014年在建立个人收入和财产信息系统的基础上，房产税扩围势在必行，尤其是中东部的一线城市、部分热点二线城市，在2014年极有可能进行房产税试点扩围。
从中长期来讲，今后作为持有环节的房产税、交易环节的增值税等等一揽子关于房产方面的税制改革设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系（土地、财税和金融）之一的财税政策与措施。
因此，总体来讲，今后房地产市场调控的税费、经济手段会更加突出，未来楼市长效性调控机制将以税费手段改变市场需求结构，坚持“去投资化”，使市场回归自住属性，促楼市回归到一个相对健康的发展轨道。
同时，从城镇化的角度来讲，通过建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制等多元可持续的资金保障机制，从财税的角度来讲，解决农民转化为市民过程中的障碍与后顾之忧。
第四，优化城镇化布局和形态。主体功能区规划对城镇化总体布局做了安排，提出了“两横三纵”的城市化战略格局，要一张蓝图干到底。要在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群，成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极。科学设置开发强度，尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定，把城市放在大自然中，把绿水青山保留给城市居民。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从城市发展的角度来讲，新型城镇化规划之后，建立和完善跨区域城市发展协调机制，实施“城市群”战略也是势在必然。
从政府对于“城市群”战略规划的角度来说，中央政府在“十五”计划中正式提出“大中小城市和小城镇协调发展”，在“十一五”规划中，中央首次提出“把城市群作为推进城市化的主体形态”。而在“十二五”规划中，中央继续强调“城市群”的概念，提出要“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。”
目前，大城市面临着日益沉重的人口压力、交通压力、环境压力和资源压力，而小城镇仍具有巨大的增长潜力。伴随着新型城镇化的进程和城乡统一建设用地市场的建立，未来可以带动这些地区的产业和经济，有助于缩短地区差距，平衡地区间的发展，进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。
从城镇之间关系的角度来说，未来新型城镇化过程中大、中、小城镇结构要合理配置，适当增加中等城市的数量、构建城镇联系的桥梁，着重提升城镇质量，增强城镇功能；控制超、特大城市的数量，增强其区域中心的作用；有重点地发展基础较好的小城镇。
新型城镇体系的规划，中心城市的作用要突出，职能类型要明确，每个城市的发展都应各具特点，相辅相成，相互之间不能替代。城镇体系的规划要着眼于整个城镇群的协调发展，而不是把群中各个城市的发展道路和产业特征简单叠加或相互竞争排斥。
因此，在新型城镇化市场背景下，“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展，基础设施建设日趋完善，同城效应将日益凸显。
比如，随着高铁、高速、地铁等便捷的高速交通的通车，使得上海至周边城市如昆山花桥、嘉兴、苏州、南京、绍兴等江浙地区的时间上再缩短，泛长三角1经济圈及泛长三角2经济圈都已基本形成，这为泛长三角区域内购房者到周边城市工作、生活都提供了便捷的基础交通设施，也为当地房地产市场发展注入了新的活力。
从房地产市场的角度来讲，近年来，长三角区域内相邻城市房价也有愈发接近的趋势，如上海和杭州、上海嘉定和昆山花桥等。随着上海自贸区的正式设立，长三角区域更能在享受政策红利的基础上，房地产市场产生更大的关联效应。
从中西部和东北有条件的地区来讲，依靠市场力量和国家规划引导，以这些地区的中心城市为核心，将逐步发展形成若干城市群，这些城市群也将成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极。同样，随着区域经济一体化的发展，基础设施建设日趋完善，同城效应将日益凸显，这些区域内的房地产市场将迎来新一轮的市场发展机会。比如随着长株潭一体化、成渝一体化、乌昌一体化等，这些区域都将是房企重点布局的市场区域，导致区域市场持续火热。
总之，城镇化会推进城市群城市圈发展，这样的过程里面，城市圈城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会，这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014年及以后相当长的一段时间内仍将持续火热。
第五，提高城镇建设水平。城市建设水平是城市生命力所在。城镇建设，要实事求是确定城市定位，科学规划和务实行动，避免走弯路；要依托现有山水脉络等独特风光，让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁；要融入现代元素，更要保护和弘扬传统文化，延续城市历史文脉；要融入让群众生活更舒适的理念，体现在每一个细节中。要加强建筑质量管理制度建设。在促进城乡一体化发展中，要注意保留村庄原始风貌，慎砍树、不填湖、少拆房，尽可能在原有村庄形态上改善居民生活条件。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产作为城镇化过程中产业升级的载体，在城镇化推进过程中，房地产仍然会依托现有山水脉络等独特风光、历史风貌、产业特色等诸多优势因素，在区域核心城市、中心城市周边以产业地产、旅游地产、养老地产等形式存在，起到助推当地产业升级的作用。甚至，以现代农业为基础，区域核心城市、中心城市周边可能会有生态主题乐园、主题度假酒店等主题地产物业类型出现，以满足这些中心城市的市场需求。
此外，在新型城镇化过程中，“环保”被屡屡被提及。因此，新型城镇化过程中不简单是房地产市场开发过程，而是伴随着生态产业园区、生态产业与新城建设一体化的过程，甚至通过物联网、云计算等新一代信息技术，打造“智慧城市”的城市新形态，限度地整合、利用城市信息资源，从而实现节能减排“生态文明”。这对于具有综合开发能力的产业地产开发商来讲，这样的生态产业综合体项目不仅仅是比较好的“拿地模式”，在未来，生态产业园区一旦培育成熟，也将是这个企业新的业绩增长点和盈利模式。
第六，加强对城镇化的管理。要制定实施好国家新型城镇化规划，加强重大政策统筹协调，各地区要研究提出符合实际的推进城镇化发展意见。培养一批专家型的城市管理干部，用科学态度、先进理念、专业知识建设和管理城市。建立空间规划体系，推进规划体制改革，加快规划立法工作。城市规划要由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划。城市规划要保持连续性。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，通过新型城镇规划、人才、法律保障等诸多方面措施，由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。
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