[摘要] 作为“十一五”重点规划项目，“大虹桥”内涵是一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。“大虹桥”空间范围确定为虹桥综合枢纽10公里圈的商务产业相对聚集的范围，重点包括长宁区全部以及华漕镇、徐泾镇、九亭镇、七宝镇、虹桥镇、新泾镇、江桥镇、长风街道等。
作为“十一五”重点规划项目，“大虹桥”内涵是一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。“大虹桥”空间范围确定为虹桥综合枢纽10公里圈的商务产业相对聚集的范围，重点包括长宁区全部以及华漕镇、徐泾镇、九亭镇、七宝镇、虹桥镇、新泾镇、江桥镇、长风街道等。
从2010年虹桥商务区成立以来，对“大虹桥”房地产市场带来了那些变化？当前市场特征是什么？未来趋势怎么样？下面我们一一来探讨。
一、虹桥商务区核心区土地市场：品牌开发商集聚，三年价值翻番
虹桥商务区从2010年成立以来，在11月8日完成了最后两宗土地的出让，同策咨询研究部数据显示，虹桥商务区合计出让了28幅土地，其中包括两幅招标地块，出让总面积达137.08万平方米，土地出让金总额达到459.34亿元。
虹桥商务区的土地出让一直坚持“成熟一块，推出一块”原则，以商用为先行，对基础设施和配套进行逐一完善，这将有助于未来周边地段价值的提升。
嗅觉敏锐的开发商，从2010年开始已经纷纷布局。香港瑞安、北京万通、招商地产、重庆龙湖、台湾丽宝、湖南三湘、重庆协信、深圳万科等一线房企早已分头抢地。
这导致虹桥商务区核心区的价值倍增。同策咨询研究部数据显示，2010年虹桥商务区核心区出让的批商办用地的楼板价在0.8-0.9万/平方米左右，而至今出让的土地楼板价已在1.8万—2.2万/平方米。虹桥商务区楼板价短短三年左右时间将近翻了一番，这说明在政策驱动及影响下，品牌开发企业普遍看好虹桥商务区的发展前景和投资价值。
此外，就在2013年6月13日，位于虹桥商务区辐射圈的青浦徐泾镇会展中心3地块（02-01）时隔一年重新在上海土地市场挂牌。其起始价已从2012年2月份的13.68亿元飙升至44.23亿元。一年之间，地块223%，可见，虹桥商务区其区域价值空间可见一斑。
二、“大虹桥”商品住宅市场
1、“大虹桥”整体市场分析
虹桥商务区从2010年成立以来，以“大虹桥”为概念进行推广与炒作成为各大开发企业研讨的核心话题。那么，虹桥商务区对于“大虹桥”房地产市场影响如何？
“大虹桥“板块由于涉及范围比较广，既涵盖了古北这样的高档成熟区，也包含七宝、九亭等普通住宅居住区，所以区域内板块的房价差异相对较大。
从2010年至2013年10月，“大虹桥”覆盖板块商品住宅的供求走势来看，整体而言，在去“投资化”的调控主题下，大量投资投机需求被挤出房地产市场，市场基本回归以自住需求为主。这个阶段虽说房价有所上扬，但上涨幅度并不是特别明显，区域内商品住宅均价在18000-23000元/平方米之间波动。2013年以来，房价涨势较为平稳，由于成交项目偏刚需的原因，总体上拉低了整个区域内的成交均价，但是，这并不影响“大虹桥“区域价值不断上升的过程。
从成交量的角度来说， 2010年至2013年10月，“大虹桥“区域内共推出商品住宅323.90万平方米，成交310.51万平方米，供求比为1.04。分年度走势来看，2010年“大虹桥”规划刚出台之际，“大虹桥”概念对市场带来的影响与带动作用还是比较大的，全年共推出商品住宅98.99万平方米，成交89.80万平方米，投资客普遍看好区域内的房地产市场；其后，由于限购限贷等调控政策执行从严，2011-2012年市场成交量有所下滑，市场逐渐回归以自住需求为主。
图片来源：同策咨询
随着市场“基本面”好转，从2013年至今的“大虹桥”商品住宅市场成交情况来看，供求均有大幅回升。同策咨询研究部数据显示，2013年1-10月，“大虹桥”区域辐射板块共推出商品住宅96.39万平方米，同比去年的47.58万平方米大涨103%；1-10月共成交商品住宅103.81万平方米，同比大涨119%。如果按照今年1-10月103.81万平方米的成交量来计算，2013年全年成交量预计在125万平方米左右，基本上重返“大虹桥”概念推出之初的市场成交量水平。目前看来，“大虹桥”区域的购买需求依旧强劲，后市值得期待。
2、“大虹桥”辐射板块市场分析
从“大虹桥”区域覆盖8大板块的商品住宅供求走势图来看，2010年至2013年10月，总体上江桥、九亭、七宝、西郊板块供不应求，相对成熟的居住配套环境吸引了购房者到此投资置业；而华漕、金虹桥和徐泾板块略现供大于求，但是，紧邻“大虹桥”的区位优势并不影响其后市的走势，总体上后市仍然看好其成长价值。青浦北部板块则明显出现供大于求，板块内大量项目在进行开发，形成了大量市场供应，一定程度上板块内尚存在一定的去化压力。
从供应量来看，青浦北部、江桥、徐泾板块占据供求量的前三位，其供应量均在60万平方米以上；成交量方面来看，前三位是江桥、九亭和青浦北部板块，其中江桥和九亭板块的成交量基本持平，均在70万平方米左右，一定程度上表明购房者很大部分还是首次置业的刚需客户，他们会选择均价适中，位置不太远的性价比较高的板块进行置业投资。
图片来源：同策咨询
从2013年1-10月“大虹桥”各个板块成交的数据看来，西郊板块呈现零供应，金虹桥供应量相当少，而青浦北部板块则占据供求量的双冠王，共推出39.81万平方米，成交31.62万平方米，分别占到2013年1-10月大虹桥供求总量的41%和30%。成交均价方面，西郊板块的71234元/平方米远高于其他板块。
就地处大虹桥商务区核心区域的徐泾板块而言，同策咨询研究部显示，2010年至2013年10月商品住宅共推出64.21万平方米，占区域总供应量的20%，成交52.06万平方米，占总量的17%，分别占据第三和第四的位置；不过，从今年1-10月的数据来看，徐泾板块商品住宅共推出28.90万平方米，成交量为24.07万平方米，供求均居各板块的第二位，商品住宅均价也达到26860元/平方米。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前的市场远远低估了作为大虹桥核心区的徐泾板块的市场价值。只因为一个非常重要的数字：大虹桥核心区的住宅比例占整个核心区建筑面积不到6%。回想一下，十年前逐步发展起来的陆家嘴，该区域的住宅比例是6.6%，因为住宅的稀缺性，现在陆家嘴的代表住宅价格在14-16万/平方米。因此，未来徐泾板块商品住宅的还具有很大的市场成长价值。对于地处大虹桥商务区核心区域的徐泾板块而言，也就具有比较高的投资价值。
招商•虹桥华府项目做为属于“大虹桥”板块，且紧靠核心商务区的低密度国际社区，不仅填补了“大虹桥核心区纯住宅长期断供”的市场空白，更为少数具有卓越眼光的精英人士，提供了“入主上海未来经济心脏”的机遇。
作为目前区域内纯住宅项目，招商•虹桥华府在树立区域典范的同时，表达出上海海派的精致和品位，延续了上海近百年来ARTDECO的风格。针对虹桥商务区未来导入人口的特点，招商•虹桥华府兼顾了办公人群和高端人群两种需求，在政策范围内，更大的体现了项目的附加值。此次推出的82平米到93平米小高层公寓、主力户型为160平米叠加别墅在整体区域具有性，而体量较小、板块内商品住宅的稀缺性则注定了该项目受到购房者的关注度持续上升。
3、选择该区域商品住宅的几大优势
同策咨询研究部总监张宏伟认为，“大虹桥”区域尤其是虹桥商务区核心区周边板块内商品住宅具有三大优势：
优势一：“大虹桥”区域拥有交通枢纽、商务中心，大量的人流、物流都将会在此集中。“大虹桥”的崛起，将会推动上海西部增长极的形成，它将是继上海中心城区、上海浦东之后的第三个经济增长区域。在虹桥枢纽带动下，上海西部增长极产业发展的起点将相对较高。在这个区域内投资置业，将来的发展前景非常可观。
优势二：虹桥商务区核心区域内而言，核心区及周边住宅的稀缺性导致其投资价值增加。原则上来讲，离大虹桥商务中心区较近的板块空间更大，比如徐泾板块。由于虹桥商务区核心区的住宅比例占整个核心区建筑面积不到6%，因为住宅的稀缺性，未来徐泾板块商品住宅的还具有很大的市场成长价值与比较高的投资价值。
优势三、城市功能空间及城商务市中心的打造势必会带来板块的成长与发展价值。根据大虹桥的建设规划，商务功能区将是区域的主要形态，住宅市场的大虹桥概念只能在其核心区以外的商务功能拓展区得以兑现。因此，随着虹桥商务区的崛起，虹桥商务区将影响周边板块的市场继续，比如闵行区虹桥、华漕以及青浦徐泾板块的公寓、别墅市场将迎来新的历史机遇，原先郊区别墅将升级为城市别墅，其潜力以及稀缺性必将随着大虹桥商务区的建设而不断被市场所认可；短期内，政府的扶持、政策的倾斜等一系列利好措施所将带来的企业入驻和人才导入，板块内房价尚有较大上涨空间。
4、虹桥商务住宅区,大虹桥核心方向和投资趋势
虹桥商务区商品住宅的房价一直是购房者非常关心的问题，未来房价走势是跟整个市场的供求有关联的，首先，虹桥商务区核心区内商办和住宅建设用地的比例不平衡，住宅仅占6%左右，这样的比例决定了住宅地的稀缺价值，从这个角度来讲，虹桥商务区商品住宅势必会供不应求，价格会高于市场价值。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，虹桥商务区区域商品住宅市场的供应量不可能满足市场的需求，其周边的板块如徐泾等板块则面临比较大的市场发展机会，虹桥商务区将辐射周边板块带动这些板块内商品住宅市场需求增加、价格上涨。在未来3-5年，由于品牌开发企业的集聚，市场能量的汇聚，“大虹桥”区域内房地产市场价值将倍增，这将是未来大虹桥房地产市场的发展方向和投资趋势。
其次，虹桥商务区核心区土地价格近三年翻了一番，2010年虹桥商务核心区域出让块土地的时候楼面地价是0.8-0.9万/平方米，现在后续出让的土地已达1.9万--2.2万/平方米。土地价值的倍增意味着未来市场价值也势必会倍增。
第三、品牌开发企业集聚，市场价值将裂变。以过去三年虹桥商务区核心区土地市场发展趋势来看，未来3-5年内区域内商品住宅房价达到4--6万/平方米的区间不是不可能的。另外，很多品牌开发企业都凝聚在虹桥商务这里，从参考其他板块的发展过程来看，往往在一个区域有大量开发商聚集，也就意味着这个板块价值在几年之内会有一个裂变，例如：新江湾板块，森兰板块、陆家嘴板块、南翔板块、嘉定新城等，这些区域内近三到五年价格都翻了一番。
从整个发展趋势来看，放眼未来三年到五年，虹桥商务区房价上涨空间是非常值得期待的，预计也会有翻一番的增长趋势。
三、“大虹桥”商办市场
“大虹桥”板块是除外滩、人民广场、南京路以外，上海崛起的一个商圈和次副中心的概念。 鉴于当前政府做了一个大虹桥交通枢纽和商务区的规划，未来3-5年内预计将会有近300万平方米的办公、酒店等物业建成，届时，“大虹桥”商务区商圈区域经济价值会迅速得到提升；由于虹桥综合交通枢纽带来的海量人流，以及“大虹桥”商务区各条产业链上所形成的聚合力，未来的这片热土势必会成为上海西部又一个繁华的城市中心，由此带来的商机无异于滚滚洪流。种种迹象表明，所有已经嗅到商机的人士准备趁着这股东风大干一场。
1、“大虹桥”整体市场分析
同策咨询研究部数据显示，2010年至2013年10月，“大虹桥”区域覆盖板块内商办项目的总供应量为111.75万平方米，总成交量为103.66万平方米，供求比为1.08，供求总体持平，“大虹桥”商办项目的受青睐度不可小觑。成交均价方面，2010年第四季度，从年初的11404元/平方米迅速上升至19028元/平方米，基本上实现了翻了一番。其后虽又有所反弹，市场均价的峰值至今未超22000元/平方米。
从2013年1-10月的数据来看，“大虹桥”区域共推出17.68万平方米，环比去年同期6.70万平方米大涨1.6倍之多，成交方面，共成交15.51万平方米，环比去年同期的12.69万平方米上涨22%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从虹桥商务区核心区来看，随着虹桥商务区核心区各个项目的开工与推进，2015 年,虹桥商务区核心区将拥有 261 万平方米的甲级写字楼,这相当于该年度上海甲级写字楼预计总存量的 24%，也就是说,在短短三年时间内,除浦东新区以外,虹桥商务区核心区的甲级写字楼总存量将超过上海的所有下属区的总和,并与浦东形成两极抗衡的态势。
图片来源：同策咨询
而虹桥商务区规划面积、体量等都要超过浦东陆家嘴，而目前无论办公楼售价还是住宅价格，都远远小于陆家嘴，目前板块内处于价格洼地。从这个角度来讲，上海商务办公“西移”已势在必然，大虹桥区域内后续市场购买力和市场新的入手时机已经到来。
2、“大虹桥”辐射板块市场分析及趋势
纵观“大虹桥”2013年1-10月的商办市场，从“大虹桥”区域辐射的板块来看，同策咨询研究部数据显示，仅有江桥、华漕板块供应量超7万平米，其中华漕板块7.79万平方米的供应量，占到总供应量的44%；成交方面，“大虹桥”共成交15.51万平方米，其中江桥板块的成交量，共成交9.12万平方米，占总量的58.8%。成交均价来看，金虹桥板块的36440元/平方米为，其次是徐泾和西郊板块，其中，徐泾板块均价已达到33693元/平方米，总体上高于其他几个板块的商办市场均价。
随着虹桥商务区核心区各个项目的开工与推进，未来3-5年内预计将会有261万平方米的甲级写字楼建成，虹桥商务区核心区，如徐泾板块将取代周边板块，成为市场价值的投资热点。
到2015年，虹桥商务区核心区企业总部、功能性投资贸易机构预计50家，各类配套企业500—700家，地区生产总值预期达到370亿元。虹桥商务区将成为名副其实的面向长三角、服务长三角，主要发展商务商贸、物流、房地产、会展、创意设计、专业服务等产业，带动研发、展示等延伸产业的长三角经济发展引擎。
附1：2013年上半年大虹桥板块商品住宅板块供求排名
附2：2013年1-10月大虹桥板块商办板块供求排名
（来源：同策咨询）
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