[摘要] 作为“十一五”重点规划项目，“大虹桥”内涵是一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。“大虹桥”空间范围确定为虹桥综合枢纽10公里圈的商务产业相对聚集的范围，重点包括长宁区全部以及华漕镇、徐泾镇、九亭镇、七宝镇、虹桥镇、新泾镇、江桥镇、长风街道等。
作为“十一五”重点规划项目，“大虹桥”内涵是一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。“大虹桥”空间范围确定为虹桥综合枢纽10公里圈的商务产业相对聚集的范围，重点包括长宁区全部以及华漕镇、徐泾镇、九亭镇、七宝镇、虹桥镇、新泾镇、江桥镇、长风街道等。
从2010年虹桥商务区成立以来，对“大虹桥”房地产市场带来了那些变化？当前市场特征是什么？未来趋势怎么样？下面我们一一来探讨。
一、虹桥商务区核心区土地市场：品牌开发商集聚，三年价值翻番
虹桥商务区从2010年成立以来，在11月8日完成了最后两宗土地的出让，同策咨询研究部数据显示，虹桥商务区合计出让了28幅土地，其中包括两幅招标地块，出让总面积达137.08万平方米，土地出让金总额达到459.34亿元。
虹桥商务区的土地出让一直坚持“成熟一块，推出一块”原则，以商用为先行，对基础设施和配套进行逐一完善，这将有助于未来周边地段价值的提升。
嗅觉敏锐的开发商，从2010年开始已经纷纷布局。香港瑞安、北京万通、招商地产、重庆龙湖、台湾丽宝、湖南三湘、重庆协信、深圳万科等一线房企早已分头抢地。
这导致虹桥商务区核心区的价值倍增。同策咨询研究部数据显示，2010年虹桥商务区核心区出让的批商办用地的楼板价在0.8-0.9万/平方米左右，而至今出让的土地楼板价已在1.8万—2.2万/平方米。虹桥商务区楼板价短短三年左右时间将近翻了一番，这说明在政策驱动及影响下，品牌开发企业普遍看好虹桥商务区的发展前景和投资价值。
此外，就在2013年6月13日，位于虹桥商务区辐射圈的青浦徐泾镇会展中心3地块（02-01）时隔一年重新在上海土地市场挂牌。其起始价已从2012年2月份的13.68亿元飙升至44.23亿元。一年之间，地块223%，可见，虹桥商务区其区域价值空间可见一斑。
二、“大虹桥”商品住宅市场
1、“大虹桥”整体市场分析
虹桥商务区从2010年成立以来，以“大虹桥”为概念进行推广与炒作成为各大开发企业研讨的核心话题。那么，虹桥商务区对于“大虹桥”房地产市场影响如何？
“大虹桥“板块由于涉及范围比较广，既涵盖了古北这样的高档成熟区，也包含七宝、九亭等普通住宅居住区，所以区域内板块的房价差异相对较大。
从2010年至2013年10月，“大虹桥”覆盖板块商品住宅的供求走势来看，整体而言，在去“投资化”的调控主题下，大量投资投机需求被挤出房地产市场，市场基本回归以自住需求为主。这个阶段虽说房价有所上扬，但上涨幅度并不是特别明显，区域内商品住宅均价在18000-23000元/平方米之间波动。2013年以来，房价涨势较为平稳，由于成交项目偏刚需的原因，总体上拉低了整个区域内的成交均价，但是，这并不影响“大虹桥“区域价值不断上升的过程。
从成交量的角度来说， 2010年至2013年10月，“大虹桥“区域内共推出商品住宅323.90万平方米，成交310.51万平方米，供求比为1.04。分年度走势来看，2010年“大虹桥”规划刚出台之际，“大虹桥”概念对市场带来的影响与带动作用还是比较大的，全年共推出商品住宅98.99万平方米，成交89.80万平方米，投资客普遍看好区域内的房地产市场；其后，由于限购限贷等调控政策执行从严，2011-2012年市场成交量有所下滑，市场逐渐回归以自住需求为主。
图片来源：同策咨询
随着市场“基本面”好转，从2013年至今的“大虹桥”商品住宅市场成交情况来看，供求均有大幅回升。同策咨询研究部数据显示，2013年1-10月，“大虹桥”区域辐射板块共推出商品住宅96.39万平方米，同比去年的47.58万平方米大涨103%；1-10月共成交商品住宅103.81万平方米，同比大涨119%。如果按照今年1-10月103.81万平方米的成交量来计算，2013年全年成交量预计在125万平方米左右，基本上重返“大虹桥”概念推出之初的市场成交量水平。目前看来，“大虹桥”区域的购买需求依旧强劲，后市值得期待。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
