[摘要] 近日，沉默已久的小产权房再度进入人们视线，11月8日～11日，记者对青岛的小产权房市场进行了详细调查。
近日，沉默已久的小产权房再度进入人们视线，“允许农村集体土地入市”为主旨的土地制度改革让小产权房成为近期的焦点。目前青岛的小产权房一共有多少套？主要集中在哪些区域？现在的价格情况如何？都是哪些人群在购买？涉及拆迁问题是如何补偿的？11月8日～11日，记者对青岛的小产权房市场进行了详细调查。
青岛市的小产权房小区是李沧区河南庄小区，一共有5000套小产权房，入住率超过95% ，有7成住户都是外地人。2009年的时候，小区房价在3000元左右，如今已经涨到了6000元左右。10年来这些区域的小产权房价格普遍翻番。鲜为人知的是，青岛有专业投资客买卖小产权房，无法贷款、不受限购、一次性付款，需找村委签字盖章，还得交6%的“过户费”。
记者调查：最牛小区有5000套小产权房
早在两年前，河南庄旧村已经拆迁，目前回迁房正在建设。在河南庄拆迁区域东侧，有一片多层楼房，地皮属于这个旧村集体所有，然而多数楼房却卖给了外地人。
熟悉青岛房地产市场的市民都知道，这里的楼房都是小产权房。但很多人可能不知道，这个小区也是青岛目前的小产权房小区，有大约5000套小产权房。11月11日上午，记者对这个小区进行了探访。
这个小区紧邻台柳路。拓宽后的台柳路给小区带来了便利，交通、购物都比以前方便了很多。以前，小区门口经常是黑车遍地，如今公交车和出租车多了起来。在小区西门口，保安人员很敬业，进出车辆都要接受检查。所有房子都是多层，外立面也很整洁，小区内部有多家小商店，还有菜市场。如果不是看到路两边林立的多个中介，很难知道这是小产权房小区。10多个中介门口挂着小区的房源，清晰标着小产权，非商品房。
在崂山区一家车行工作的王珠珠是这里的住户。“在这里住了2年了，这里的房子质量还不错，漏雨什么的事情没有碰到过。当时我老公买的时候价格是35万元，还带个车位。”王珠珠说道，“我们那栋楼都住满了。物业管理得也不错，平时还有人打扫楼梯。”
“当时买的时候知道没产权证吗？”“知道，要不然价格不可能这么便宜。但这个小区生活很方便，商品房的价格太高，承受不起。”王珠珠回答说。
农民经适房非小产权房
科威国际不动产青岛区域总经理孙杰告诉记者，青岛市的小产权房集中在崂山、李沧和城阳，而且大多是前几年建设的，最近两年受政策影响，李沧和崂山新建小产权房明显减少了很多。另外，市北区的杨家群附近有一部分小产权房，由于近年来交通比以前方便了，有很多嫌房价太贵的年轻人纷纷到这里来买房、租房，安家。
相比李沧区和崂山区，城阳区的小产权房价格较低，而且空置率比较高，很多市区投资客购买以后根本不去居住。目前，城阳区的小产权房价格在1500元～3000元/平方米。然而并非所有的农村楼房都是小产权房。
“城阳区上马街道前程村在卖第三批小产权房，去年20万元，今年就30万元了，而且男女不平等，22岁的未婚男孩都有分配，而25岁的未婚女孩都得等男孩分完后再看有没有权利分配，农村父母攒了一辈子的钱，想买这套房子，我们担心的是，国家不承认小产权房，别买了违法的房子，花尽了血汗钱。”近日一位市民反映说。
记者了解到，前程社区建设的农民经济适用房是用于解决本社区居民多年未批宅基地造成的住房紧张问题，不可以上市交易，属于集体土地上的村民个人房产，不属于“小产权房”。社区一期农民经济适用房于2008年开工建设，主体为砖混结构，二期于2012年开工建设，主体为框架结构，并采用外墙保温等技术，造成了住宅楼建设成本增加。二期共规划96套农民经济适用房，社区已召开村两委会议、党员会议、村民代表会议制定二期农民经济适用房销售办法，将符合申请农民经济适用房的男孩、女孩纳入本次销售对象，报街道办事处审查通过后正式实施。
最贵小产权房单价过万
崂山区也有几处规模比较大的小产权房小区，比较知名的是金岭新村和石老人花园。现在看，这两个小区的位置非常好。金岭新村位于银川东路附近，近30个楼座紧邻崂山区政府，旁边便是著名小区丽海花园。小区共分为新旧两期，分别建于1998年和2000年，建设单位为中韩街道办金家岭居委会。目前小区入住率很高，有超市、饭馆等生活设施完善，附近公交车也很多。
金家岭居委会位于崂山区行政中心附近，从1994年金家岭村作为崂山区率先实行整村改造的试点村进行改造。先后建成了金岭新村和金岭花园两个住宅小区，投资1.5亿元，建筑面积16万平方米。金家岭村部分房源是小产权房，大部分卖给了外来人，部分房源是当地村民居住。让人意外的是，目前这个小区的小产权房价格甚至过万元了。与河南庄小区相比，这个小区的房源位置更好，而且户型方正，建成时间较短。
石老人花园位置。11月8日下午，在石老人花园，一位业主告诉记者，这边房子很多是小产权房，价格是买主和卖主商量，部分房源是村民自建的。旁边中介负责人向记者证实了这一情况，“高层里只有5栋楼是有房产证的，其他都是小产权房。没有房产证的房子单价也超过1万元了。价格优势还是很明显的，有房产证的房源都2万元左右了。”
“我是2001年在崂山区金岭新村买了一套住房，到现在为止房产证也没下来，我咨询过崂山区房产交易中心，得到的回复是现在正由国土资源局核定地界，好像已经核了快半年了。究竟什么时候能核定完地界的问题。即便核定完地界属于出让或是划拨，一旦开发商仍不交纳相关资料和款项，是否有什么制约的规定或办法，哪个部门能制约开发商？现在已经十年都还没有个正式身份。”这是业主王女士在青岛政务网的投诉。
据介绍，金岭新村项目是崂山区批拟解决的问题产权项目之一，经崂山区政府专题会议研究，确定由市国土资源和房屋管理局将项目土地信息录入系统，由崂山区房地产交易中心按规定为开发公司办理权属备案。现在相关部门已对该项目用地地界进行了核定，正在进行地籍调查，在确定四邻无争议后，即可整理该项目用地入库。届时，由崂山区房产交易中心负责办理后续工作。迄今为止，在工作过程中，开发单位尚未出现不配合办理相关手续的情况。
1万多套，有专业投资客
目前青岛市到底有多少套小产权房？记者咨询了多个部门，然而得到的答复一致，具体套数不掌握。孙杰告诉记者，从6区情况来看，目前已经建成的小产权房至少有1万套，在小产权房市场上有专门的投资客。部分小产权房业主是真正买来居住，也有部分是投资客。对居住业主来说，小产权房价格低廉，而且位置大多不错。目前的商品房价格过高，如果想一次性买新房几乎不可能，一套新房的首付就可以买一套小产权房了。
提到专业投资客，去年崂山区曾有12套闲置别墅低调销售，都是小产权房，而且没有居住，为投资客所有。12栋别墅除一栋1600平方米的中心别墅外，其余11栋别墅的面积都在350平方米左右。“购买小产权房别墅的都是特殊购房者。承担得起几百万的房价，需要一次性付款，还得扛得住政策变化。要知道，最近几年，崂山区很多小产权房别墅被叫停了，也算是烂尾别墅了。”孙杰说道。
4年价格翻番，看房得预约
小区小产权房价格情况如何？有没有市民购买？记者随便选了一家中介进行了咨询。得知记者要购买该小区的房子时，中介女老板热情地介绍说，“这里面的房子都是小产权房，去村委过户，有个协议，还有收据。”在这家中介墙上贴着收费标准，看房需要交30元看房费，还得预约。“这几天看房的又多了起来。”说着，店里又进来一位男士，要买小区的阁楼。
“现在好点的房子，现在差不多得5000至6000元左右。个别精装修的好房源还能卖到6500元。最近房子卖得比较火，看房得提前预约。前几年买这房子的业主也都赚了，买小产权房也不错。”
2009年7月份，记者在河南庄小区调查采访时，当时的房价在3000元/平方米左右，4年的时间，价格几乎翻番。
太平洋房屋李沧区域的一名房地产经纪人告诉记者：“小产权房出租的情况比较少，买卖的情况挺多，但现在交易并不火爆。
价格方面，有房产证的商品房价格大约1万/平方米，小产权房也得7000多元。以虎山花苑为例，导致这个小区小产权房价格较高的主要原因是小区配套完善，超市、诊所、虎山路小学等一应俱全，距离繁华的李沧商圈也不过1000米。“值得注意的是，刚交付的蓝山湾项目就在虎山花苑西北侧，目前价格在8500元/平方米左右。”
7成买家是外地人
让人意外的是，几乎所有的住户对于小产权房的不受法律保护都很明白。“我是2010年搬过来的。房子是装修好的，还送了家具，拎包入住，协议书和收据都留着呢。
当时房地产市场已经火爆了，20多万才够一套房子的首付，还得在李沧区买。我之前一直做门窗安装工作，每个月的收入不固定，根本不敢贷款。辛苦攒了20多万，买不到其他房子，就选择了小产权房。我没打算以后转让，就是自己住，有没有产权证并不重要。”老家是聊城的王明一对当时选择小产权房并不后悔。
“我们工地上还有四五个工友，也是购买的小产权房，都在城阳区，才20万一套。”王明一告诉记者，“到目前政策还没落地，只要不拆迁，居住也不错。如果必须要拆迁，能以合理价格给我们这些已买小产权房的人一部分补偿，哪怕数额小点，我们也是能接受的。”
该小区一家中介的店老板告诉记者，目前小区内居住的有一部分是以前的村民，还有很多是外地人。这两年过来买房的几乎都是外地人，大部分在李沧区、原四方区工作，上下班比较方便。买小产权房主要是价格优势。还有一个奇怪的现象，一般是家庭买的多，年轻人还是比较少的。大约有7成买家都是外地人，青岛当地人过来买的也有，但非常少。
如何处理：拆迁有过渡费
小产权房涉及拆迁问题是如何补偿的？记者采访了解到，目前青岛市并没有统一的政策。但之前涉及拆迁的部分小产权房都很顺利。近日，市民国先生反映说，我是李沧九水路街道佛耳崖社区路南小产权房住户。该房子已经于2010年9月上旬办理拆迁手续，当时发放了36个月的过渡费。目前，期限已到。想问问超期过渡费什么时间发放？什么标准？再发放多长时间的？记者了解到，经李沧区九水路街道办事处落实，现经佛耳崖社区研究决定，自2013年9月10日起，分批次(为不影响正常办公秩序)陆续通知住户到社区领取12个月过渡费，现正在发放中。
另外，河南和南庄拆迁涉及的少数小产权房也获得了补偿，部分业主获得了房屋补偿。目前青岛市买卖的小产权房有两种情况。一种是已经买了但没有过户，另一种是买了房子也到村里办理了过户手续。对于种情况，房子还是村民的，补偿款也发给村民。剩下的事情由村民和购买小产权的人协商。对于第二种情况，可以把补偿款给购买小产权房的人。
以河南庄小区的小产权房为例，市民购买需要和原房东一起到村委办理过户手续，费用是原始总价(原房东买入价格)的6% ，办理完手续后会有购买收据。
之前，青岛市国土资源和房屋管理局相关负责人进行网络问政的时候曾表示，有关小产权房的问题，国家相关部委负责同志曾多次指出“小产权房违法，不受法律保护”，相关部委正在研究小产权房的处理意见和具体措施，我们将按照上级制定的政策妥善解决相关问题。
据悉，小产权房清理的一个原则是：区别对待、分类处置。在国土部初步的清理思路中，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任；并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。
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