[摘要] “上海、深圳二套房首付提至7成；上海对非沪籍人士限购从严；北京推出自住型商品住房，涨价楼盘不批预售证……”近期，京、深、沪等房价涨幅趋前的一线城市接连出手，楼市调控进一步“升级”.
“上海、深圳二套房首付提至7成；上海对非沪籍人士限购从严；北京推出自住型商品住房，涨价楼盘不批预售证……”近期，京、深、沪等房价涨幅趋前的一线城市接连出手，楼市调控进一步“升级”。
业内人士指出，不少城市要完成今年房价控制目标难度非常大。临近年末，一线城市调控“升级”虽然有助于楼市短时“降温”，但以“堵”为主的“突击式”调控难以从根本上解决住房及房价问题。未来还有待进一步从“大处着眼”，加快推进住房保障和供应体系建设。以“堵”为主调控效果有限市场期待长效机制推出“从严执行”调控“升级版”效用几何？
国家统计局数据显示，今年5月，北上广深四个一线城市的新建商品住宅价格同比增幅全面突破两位数，而9月涨幅更是全面超过20%。中原地产市场研究部总监张大伟表示，一些房价同比涨幅较大的大中城市，完成年度调控任务几乎无望。
针对交易量不断增长、房价上涨较快的态势，北京、深圳、上海等地近期接连出手。
上海8日公布的“沪七条”要求，二套房首付从此前的六成提高至七成。深圳近期提出的调控举措也包括这一内容。在限购方面，上海对非沪籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从此前的“前2年内在本市累计缴纳1年以上”，调整为“前3年内在本市累计缴纳2年以上”。
今年以来，北京五环外的“刚需”盘一度“一房难求”，房价一路走高，不少楼盘还利用拆分毛坯和精装合同变相涨价。对此，北京市住建委召集开发商举行会议，明确年底之前，涨价楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批准预售；对于今年以来上市的项目，要求新盘的价格与前期持平，并叫停捆绑精装修以便逃避监管的销售方式。
对于一线城市的调控“升级版”，不少业内人士表示，“一些措施效果十分有限”。央行上海总部调查统计部副主任顾铭德说，目前上海地区发放的购房贷款中，二套房贷款不到20%。提高二套房首付力度只能影响一小部分人群。
对于北京控制预售的做法，看好大兴区地铁4号线首站一个项目的购房者陈先生表示很“无奈”。“两个多月前就说要开盘，但一直没动静。现在才知道是因为项目想涨价，预售证批不下来。今年不批，是不是明年就能批，价格难道会降下来吗？”陈先生发问。
中国房地产学会副会长陈国强表示，进一步抑制需求，控制预售证发放等调控“升级”方式也许会抑制年底房价攀升，但毕竟只是权宜之计。“强调供应”市场预期能否稳得住？
上海“沪七条”要求，今年住房用地供应量在不低于过去5年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷，并进一步加大中小套型住房用地供应，确保土地市场交易平稳。
有效供应的相对短缺，一直是困扰热点城市楼市的一个关键问题。尤其是面对近期这一波房价涨势，“稳定供求关系”的调控诉求更加迫切。张大伟分析指出，上海版的“沪七条”内容，从限制力度上明显超过此前北京的“京七条”和深圳版本。但在供应环节，相比北京推出的自住型商品住房政策则力度有限。
北京市明确要发展价格低于周边市场30%，面积以90平方米以下为主的自住型商品住房。今年将供地2万套的规模，明年计划供地5万套。北京市住建委相关负责人介绍，对于低收入群体，政府可提供保障房，高收入群体能承受高品质商品房，自住型商品住房则是针对中端，有助于解决需求旺盛的“夹心层”家庭的住房困难。
回顾各地楼市调控的历史，限制需求、以“堵”为主成为历次调控倚重的手段，如何在供给端有所作为，业内屡次呼吁，却迟迟不见实际行动。北京此次推出自住型商品住房虽然还在供地阶段，对市场影响还有待观察，但是调控思路向供给端转变迈出的实质性一步。
对于经济适用房、限价商品房等保障房的分配问题一直被业内诟病，带有保障性质的商品住房的分配环节同样被舆论关注。财经评论员马光远表示，供应结构的转变将对市场预期产生影响。自住型商品住房能否发挥作用，分配、交易等环节的监管至关重要。
链家地产市场研究部分析师张旭表示：“随着近期调控从严，从北京二手房的需求和交易的情况来看，不少门店客流量都出现了下滑，购房者的预期确实在降温。”“房价目标”长效机制何时能建立？
近几年的房地产调控比较注重“目标管理”，许多城市都按要求提出了年度房价控制目标，但相对宽泛，比如“基本稳定”“保持稳定”等。即便如此，完成目标形势依然严峻。
“前期涨得太快，担心后期房价‘收不住’。”陈国强说，“出于年度调控目标的考虑，一些城市不得已进行调控升级。”财经评论员马光远则表示，临近年底，如果调控从严仅仅是为了给统计数字一个交代，那就是在“作秀”。一些“突击式”的调控只会加剧供需矛盾。控制价格应该自始至终，不应等到年底才发力。
在北京、上海等地的中介机构了解到，不少“刚需”购房者的观望情绪再度出现。业内担忧，年底收紧政策恐怕会造成需求的积压。
从历次楼市调控的效果来看，观望持续一段时间后，市场很快会回暖。不少购房者担心：“这次观望又会持续多久呢？”一味地“堵”已经很难解决房地产市场的“顽疾”，对楼市的应对之策应有更长远的考量。“市场已经到了亟须出台长效机制的时期。”张大伟表示，当前行政调控的作用毋庸置疑，但房价依然上涨有可能导致民众对政策预期的信心不足。强调房地产调控的长效机制，是要加强对市场手段的注重，要让市场规律发挥更大的作用。
业内人士建议，房地产市场调控政策应保持连续性和稳定性，并不断增加协调性与针对性。比如，信贷手段应坚持体现差别化，支持刚需，限制投机；在房价上涨明显的城市，应加快采取增加住宅用地供应，缓解供求矛盾；同时，政府应加快推进住房保障和供应体系建设，尽快完善有关房地产的税收制度。高地价逼中国房企“出海”
今年2月，万科宣布以1.75亿美元与美国铁狮门公司合作开发旧金山一个豪华公寓项目（万科还投资新加坡等地的项目）；6月，以张欣家族为首的SOHO中国联手巴西财团以7亿美元的价格购得了美国通用大楼40%的股权……与此同时，还未跨出国门的保利、富力等大型房企也正在为进军海外做功课。
值得注意的是，美国成为了中国房企海外投资的。此外，澳大利亚、加拿大、新西兰也是它们热衷的投资市场。
中国房企纷纷选择“出海”，与当前国内的政策形势不无关系。过去30多年来，房地产是中国最为暴利的一个行业，但这种好日子可能已经迎来拐点，尤其是从去年开始，国内土地交易市场频频出现“地王”。“如今的土地价格到了大家不能接受的地步，必须得考虑新出路了。”一位房地产行业人士透露，这或许是催生中国房企“出海”的主因。中国楼市投资及销售增速跌至年内新低
在热点城市房价持续攀升之际，中国房地产开发投资、销售面积及销售额增速等核心指标却一路下滑至年内新低。
中国国家统计局9日发布的数据显示，2013年1~10月份，中国房地产开发投资近6.87万亿元（人民币，下同），同比增长19.2%，增速比1~9月份回落0.5个百分点。与投资增速下滑相呼应，今年前10个月，中国商品房销售面积和销售额的同比增速亦出现逐月下滑的态势。
数据显示，1~10月份，商品房销售面积同比增长21.8%；商品房销售额同比增长32.3%，低于今年各月的累计数据。值得注意的是，今年前两个月，商品房销售面积和销售额增速分别高达49.5%和77.6%。
从中国官方发布的针对70个大中城市的房价数据来看，9月房价同比上涨的城市有69个，其中北京市新建商品住宅价格同比涨幅高达20.6%。
而民间机构发布的百城房价数据亦显示中国100个主要城市新建住宅均价持续17个月上行。大中城市房价普涨的趋势并未出现改变。
中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征指出，反映状况的投资、销售增速下滑与大中城市房价的持续上涨意味着中国房地产市场分化的趋势更为明显。他表示，由于今后房价同就业和个人发展机会密切相关，能够提供更多就业机会的一线大城市依然面临较大的房价上涨压力；但与此同时，一些三四线的小城市可能出现泡沫破裂、房价掉头向下的状况。综合多家媒体编辑整理
楼市降温应慎用休克疗法 房价暴涨暴跌都不利
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