[摘要] 为落实政治局集体学习的有关精神，住建部相关司室已开始汇总“试点”公租房并轨运行的城市有关情况，并拟在年底召开的全国城乡建设系统工作会议上，提出相关鼓励推广要求。
据媒体报道，为落实政治局集体学习的有关精神，住建部相关司室已开始汇总“试点”公租房并轨运行的城市有关情况，并拟在年底召开的城乡建设系统工作会议上，提出相关鼓励推广要求。同时，饱受各界非议的经济适用房供应将逐步减少直至在全部取消，公租房将成为住房保障的主体，但不会涉及已出售的经济适用房。
经适房的问题出在哪里呢？
原来1990年代中期开始的房改之初，在将房产需求推向市场的同时，就提出了保障房建设。当时保障房的主要形式还是产权式保障，如集资建房、合作建房始于1992年，经济适用住房始于1994年；而租赁式保障房起步较晚，廉租住房始于1999年，公共租赁房更是从2010年才开始的。造成了现行保障体系中经适房、公共租赁房、廉租房、棚户区改造房彼此割裂的局面。以经适房为代表的实物产权保障，其远远高于公共租赁房、货币补贴。产权式保障方式容易使保障福利泄漏于保障体制之外，扭曲了住房保障公平分配，又使它变异为权力的禁脔。
首先，就是对经适房的面积、地段的失控，保障房超出了“托底”的内涵。按2007年《经济适用住房管理办法》的规定，经适房的面积控制在80平方米左右；但各地大量出现100-120平米的超标准房。再比如，杭州2010年规划了50万平方米的人才用房，也被放在经适房的“箩筐”里，但这些房子明明是建在西溪国家湿地公园的别墅。更糟糕的是，这些房子并没有送到穷人手里，2009年杭州公示的“突出贡献人才专用房”中216套，被当作福利分给了7个政府系统的有关人员。所以，5年前，某著名经济学家就提出经适房不建套内厕所，以避免其遭到权力的寻租。
学术界将经适房的这一现象称为“负保障”，就是现行的经适房机制把本已稀缺的政府保障资源，向那些不需要“托底”、收入线远高于社会中位数的富商、技术精英以及政府官员倾斜，形成“马太效应”。
其次，因为经适房与普通廉租房、公租房之间有巨大的利益落差，形成了所谓“保障悬崖”，一旦收入略高于保障标准，就会彻底失去取得保障房的机会，而政府没有建立一个匀质、普惠的保障过渡机制。
现行割裂的保障房机制，直接导致“内夹心层”（既不符合廉租住房的条件，又无力购买经适房的人群）和“外夹心层”（既不符合购买经适房条件，又无力在市场上购买商品住宅的人群）无法享受住房保障，结果就是“应保未保”。据有关研究，以武汉市为例，廉租房与经适房准入的收入线水平差异不大，仅差224元，理论上看，人均可支配收入在600-824元且人均住房面积在16平方米以下的家庭有资格购买经适房，但实际上这一群体，只有一定收入线下的居民才有资格享受住房保障，线上居民则没有资格享受，由此造成住房保障福利严重的“悬崖效应”，两者享受的福利少则上万元，多则达到几十万元；这种人为割裂的另一个问题，就是造成“能买的不让买，让买的买不起”的尴尬。
据了解，“廉租房、公租房”并轨的原则也已经基本确定，即“租补分离、明收明补，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴。合理确定公租房租金水平，通过在公租房项目中配建一定比例的商业用房等多种措施，充实运行管理资金，使公租房可持续运行”。 经济适用房陆续退场 据悉，住建部内部已经开始考虑重新调整住房保障结构。
在加大公租房及其并轨廉租房供应的同时，逐步削减销售型经济适用房供应量，并最终停止供应经济适用住房，地方政府可以根据当地情况，制定有关调整的政策。
目前，已有地方政府开始试点调整保障性住房供应结构，并轨试点过程中，取消了经济适用房的供应。
在此之前，河南省郑州市已经开始“三房合一”的“大并轨”试点，原有经济适用房、廉租房、公共租赁住房并轨运行，经济适用房不再销售，统一向应保群体出租，由政府根据应保群体的收入情况发放不同比例的租金补贴。在郑州之后，山东省烟台市也开始进行“大并轨”试点。
同时，饱受各界非议的经济适用房供应将逐步减少直至在全部取消，公租房将成为住房保障的主体，但不会涉及已出售的经济适用房。
这些年来，有关经适房的丑闻不断，民间要求反思经适房政策的呼声此起彼伏，但国家相关部委明确给出"逐步减少直至全部取消"的表述还是头一次。这意味着，保障房"只租不售"的思路已渐成主流。
经济适用房这个中国保障住房历史上的"怪胎"或许早就应该被抛弃了。因为它并不能保障穷人有房可住，反而却成了官员等群体的寻租场。
经济适用房政策应该退出历史舞台的十大理由
1、价格不便宜 穷人买不起
在房价高企的背景下，不少城市一套经适房动辄价值百万以上，相当于一个普通工薪族十几年甚至数十年的收入。
据媒体报道，在北京东四环大郊亭东南角一个名为"广华新成"的在建经济适用房项目，被曝定向销售给中央部委和中石化等央企，而其售价可能只在1万元/平方米左右。照此价格计算，按照北京去年平均工资，要买一个60平米的经济适用房，也要一个人15年不吃不喝。
2、大部分穷人没资格买
经济适用房只针对具有当地户口的居民。而众所 ，尤其如北京、上海户口本身就是一个巨大的资源体，拥有住房的比例也更高。更广大的农民工群体、刚毕业的大学生等，他们需要低廉的房租，却无奈没有管道可以解决。
3、无法平抑房价
经适房另一个目的，据说是平抑房价。而按任志强的说法，根据土地性质、建房名目、建设单位的不同等因素，北京前前后后出现过的房屋权属名目至少十七八种。比如，"房改房"就有"97"、"93"之分，分别拥有97%和93%的产权，甚至"私房"也有三四种不同前缀的分类。
这又有什么用呢？此前多种多样的住房品种既没有遏制房价持续走高，也没有改变普通人住房难的困境，与此同时，房租价格也在一路上扬。
4、让房租上涨
政府原本用于租金补贴和建设公租房、廉租房上的资源被用到了经济适用房上，这也导致房租不断上涨的原因。
北京的房租在每年毕业季都会趁机大涨一次，过快过高的上涨让很多人连房子都租不起，成为越来越严重的社会问题。
在整个楼市政策上，国外的情况也是是楼市交给市场，租房价格严加限制，因为租房的更多是低收入群体，而买房的人则具备一定的财力。中国的情况恰好相反，对租房市场不加控制，对楼市不断调控。加拿大多伦多规定每年房租上涨不超过3%；今年5月1日生效的德国新租房法，规定三年内租金涨幅不超过15%。而北京一年可能就会超过这个涨幅。
5、劫贫济富 引发腐败
谁和经适房的距离越近，谁就拥有了获得巨额财富的可能，种种乱象已将经适房的弊端展现得淋漓尽致。当与产权相关的巨大利益成为各方觊觎的对象，经适房最终难逃社会上那些"为有门路者得之"的指摘，兜底低收入人群的功能则被大大弱化。
福建龙岩经济适用房被某些公职人员"团购"；陕西山阳经适房申购者，9成为公职人员；深圳4千套豪华经适房供公职人员，价格低于市场6倍；90后上海女孩在郑州有11套经适房……经济适用房在执行过程中产生的腐败与济富现象众所 。原本保障低收入群体的保障房已经变身成了一些机关干部职工的"福利盛宴"。
事实上，经济适用房小区出现大量闲置"豪宅"，老大爷大半夜排队都买不到经济适用房，小区里却停着奔驰、宝马的现象屡见不鲜。
6、制造新的"不公平"
即使经适房成功摆脱权力和金钱染指，幸运地到了低收入者手中，也未必就合情合理。提供经适房的初衷是为了缩小贫富差距，实现社会公平，但如今一套房的价值几近一个工薪族一辈子的收入，这意味者部分低收入者凭借政策可以一夜之间实现"相对富裕"，而分不到经适房的"夹心层"或许得当一辈子房奴，这无疑是为了实现某种公平而制造了新的不公平。
7、政府无建设动力
近年来经适房计划土地供应降幅，2013年降幅达到20%，并且是连续三年均下降，反映出经适房逐渐淡出保障房领域的趋势。另一方面，地方政府财政资金有限，尤其是过去两年，在持续调控的市场背景下，地方政府土地财政收入有限，没有那么多财政资金持续支持经适房的建设。
8、挤压公租房空间
若仅从经济利益分析，极度依赖土地财政的地方政府对于开建经适房和公租房等均无动力，而若要在这二者之间作出选择，经适房显然会更受青睐。一者经适房售价虽然要比市场价低一大截，但既然有"售"就有资金回笼，这对于减轻财政负担大有助益，而仅靠收取租金的廉租房，则需要政府掏出更多的真金白银。二者廉租房需求更真实、牵涉利益较小，权力寻租的空间被大为压缩，也会让一些地方政府提不起精神。
9、地方已试点取消经适房
已有地方政府开始试点调整保障性住房供应结构，并轨试点过程中，取消了经济适用房的供应。在此之前，河南省郑州市已经开始"三房合一"的"大并轨"试点，原有经济适用房、廉租房、公共租赁住房并轨运行，经济适用房不再销售，统一向应保群体出租，由政府根据应保群体的收入情况发放不同比例的租金补贴。在郑州之后，山东省烟台市也开始进行"大并轨"试点。
10、国际主流是廉租房
保障房应该是保障有房可住，而不是拥有住房。国际主流都是廉租房。并通过租金补贴政策，完成对应人群的住房保障。在美国，有超过700万个中低收入家庭接受各种形式的房租补贴，居住在廉租房中。
经济适用房想要出发点是让低收入人群买得起房。既想有保障性住房性质，又想有商品房性质。骨子里就是一个怪胎。
公租房并轨将成未来发展趋势
所谓“公租房并轨”是指公租房与廉租房并轨运行，然后通过财政发放房租补贴的方式，区别对“城市低保人群”“城市中低收入人群”等进行住房保障的手段，对于“低保”人群提供大比例租金补贴，并逐级根据保障对象收入水平，制定与之对等的租金补贴政策，从而完成对应人群的住房保障。
住建部开始收集试点城市有关情况
10月31日，住建部一位不愿具名的官员表示，相关部门已经开始收集汇总部分试点“公租房并轨运行”城市的有关情况，并考虑在2013年年底召开的城乡建设系统工作会议上提出提速并轨的要求。
所谓“公租房并轨”是指公租房与廉租房并轨运行，然后通过财政发放房租补贴的方式，区别对“城市低保人群”“城市中低收入人群”等进行住房保障的手段，对于“低保”人群提供大比例租金补贴，并逐级根据保障对象收入水平，制定与之对等的租金补贴政策，从而完成对应人群的住房保障。
目前，上海、合肥、石家庄等特大型城市和省会城市已经开始进行“公租房并轨”试点工作。住建部已经着手汇总这些试点城市的有关情况。
并轨制原则已基本确定
此外，北京市已经开始筹备在相关公租房项目试点廉租房公租房并轨运行和管理，并逐步推广到全市。
据了解，“廉租房、公租房”并轨的原则也已经基本确定，即“租补分离、明收明补，根据住户不同收入情况给予适当租金补贴。合理确定公租房租金水平，通过在公租房项目中配建一定比例的商业用房等多种措施，充实运行管理资金，使公租房可持续运行”。
经济适用房将陆续“退场”
据悉，住建部内部已经开始考虑重新调整住房保障铲平供应结构。
在加大公租房及其并轨廉租房供应的同时，逐步削减销售型经济适用房供应量，并最终停止供应经济适用住房，地方政府可以根据当地情况，制定有关调整的政策。
与此同时，对于“经济适用房、廉租住房、公共租赁住房”三房“大并轨”的思路，也已经在住建部相关职能部门的考虑之中。在对可行性进行论证之后，住建部可能牵头制定有关方案，与相关部门和地方政府共同讨论。
郑州、烟台已开始试点
目前，上述思路尚在考虑和研究之中，并未与地方政府进行沟通。但是，与公租房廉租房并轨的情况相同，已有地方政府开始试点调整保障性住房供应结构，并轨试点过程中，取消了经济适用房的供应。
在此之前，河南省郑州市已经开始“三房合一”的“大并轨”试点，原有经济适用房、廉租房、公共租赁住房并轨运行，经济适用房不再销售，统一向应保群体出租，由政府根据应保群体的收入情况发放不同比例的租金补贴。在郑州之后，山东省烟台市也开始进行“大并轨”试点。
记者了解到，对于上述两地的试点思路，包括现任住建部部长姜伟新在内的住建部高级领导均表示认可。姜伟新还曾表示，地方的试点符合中央的政策。对于经济适用房是否取消，各地可以从实际情况出发，根据建设与分配决定是否保留。
在调整住房保障产品供应结构的同时，住建部也已经初步考虑制定进一步提升住房保障覆盖面的系列政策的可能性，这些政策可能包括“降低收入准入门槛”“淡化户籍准入标准”等。在住房保障覆盖面扩大成为可能后，行政手段对房地产市场的干预将逐步退出。
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