[摘要] 10月16日，DTZ戴德梁行召开了2013年第3季度新闻发布会，并总结了青岛房地产市场在2013年第3季度的发展。会后，就中国城镇化与房地产行业的关系、青岛未来商业地产发展等问题，房天下独家采访了戴德梁行天津及青岛公司总经理高炬先生。
10月16日，DTZ戴德梁行召开了2013年第3季度新闻发布会，并总结了青岛房地产市场在2013年第3季度的发展。会后，就中国城镇化与房地产行业的关系、青岛未来商业地产发展等问题，房天下采访了戴德梁行天津及青岛公司总经理高炬先生。
高炬先生
我国城镇化水平待提高 期待其与房地产行业相融
对于房地产行业而言，很多人认为城镇化的扩大和发展会为房地产带来巨大的机遇，例如大规模的基础建设、旧城改造、新农村建设等，房地产开发商都能从中分一杯羹。而与此同时，房地产业随着城镇化的飞速发展可能会导致房价飞涨、地方财政危机、区域发展失衡等问题。对于城镇化对于中国房地产行业的影响，房天下采访了戴德梁行天津及青岛公司总经理高炬先生。
高总说：“本身城镇化这个概念也是最近市场，包括政府都在研究的这么一个概念。中国现在目前的城镇化率应该还是远远低于国际水平，我们说现在已经突破了50%，但实际上也有一些调研机构讲目前现在中国真正的城镇化，或者叫市民化率，其实只有百分之三十几。在整个城镇化发展过程当中还是有很大可以去提升的空间的。”
“但是城镇化这个问题，应该是一个也在认真的思考，或者是比较慎重的这么一个决策。虽然大家也明白城镇化能够带动整个经济的发展，能够有一个促进，但是这个城镇化如果搞不好的话也会带来很多问题。”
然后，高总提出了现在城镇化需要关注的问题：，城镇化还是人口的城镇化，人口毕竟还是一个城镇化的基础；第二，城镇化的概念是人的城镇化和产业的城镇化的概念，如果没有产业支撑的话，人可能也很难过去；第三，就是把城镇化融入更多它的产业功能，它的人口汇集效应，而不是说只是一个纯房地产。
青岛也是一个度假旅游中心，在近几年又吸引了很多开发商的入驻，包括商业也占比非常大。在提到对青岛未来的商业发展整体表现的看法时高总说了以下几个方面。
青岛作为一个二线城市，在改革开放的经济发展当中扮演了很重要作用的角色，这两年它的商业地产发展速度非常快，我们看到了在青岛有大量的购物中心和高端写字楼的出现，这个是目前青岛让人们觉得这个市场活力的一方面。
在谈到商业地产的表现以及它未来走势的时候，其实人们更关注的是商业地产的操作规律和运作规律。高总认为做商业地产首先定位要先强，也就是当人们在做商业地产项目的时候，一定要考虑这个项目是怎么去定位、去规划的，它的业态组合、未来功能的体现等等定位对商业地产来讲是至关重要的。如果一个商业地产定位定得准，那么它在后期的经营方面，都能够有很好的表现。反之，很多开发商通过项目的失败案例得到了这个教训如果早一点找一个像戴德梁行这样专业的顾问公司给他们做项目，研究好定位并拿出项目设计方案，效果肯定好得多。
作为商业地产除了定位之外，还有很重要的一点就是它的后期管理和经营。因为商业地产，大部分好的商业地产都是通过投资人或开发商的长期持有，不断的去经营、打理它，把它的投资回报潜力提升出来。这个本身就要求开发商需要持有一个理念，尽量的少卖或不卖。刚才我们也谈到了土地性的好处，这样才能够保证你商业的项目能够做到统一的运营管理。
在经营管理方面，目前中国的商业地产遇到的问题是做过商业地产经营管理方面的人并不是太多。在专业人才方面，万达自己创办了商业管理的人才学院，其目的也是为了填补这方面的空白。一个人才如果有良好的商业运营理念的，在市场是很抢手的。总之，如果要做好商业地产，就需要去打造一个好的、有经验的商业运营团队。
在提到新都心万科的商业定位时，高总认为万科的模式不完全是商业操作的模式，而是土地一二级联动的模式。万科作为一个大的地块整理，之后又把其中一部分交给作为二级开发商的凯德，而凯德的优势就在于它的商业资源和经营理念。万科更多是把他的商业作为他写字楼的一种配套，跟凯德形成错位的经营，它能够把整个区域的商业氛围很好的提升。将来那个区域整体的商业氛围，包括商业的面积都会增加，发展潜力还是挺大的。
在提到戴德梁行青岛公司未来有什么样的布局规划时，高总侃侃而谈。
，对于青岛的房地产发展，戴德梁行起到了一个非常好的补充、帮助和促进作用。不仅是帮助政府和青岛当地引进一种高品质的客户，在政府的招商引资方面也有帮助。另外，像在这种大型城市的商业地产发展，未来很多政府片区的规划、新城的打造、甚至包括旧城改造、轨道交通等等方面，戴德梁行都是有很强的专业能力的。
高总还说，在青岛，我们实际上已经做了很多的大型的片区规划，包括旧城改造等等。我们也希望通过我们专业能够给这些项目一个很好的支持，给政府、开发区一个良性的帮助；从市场的发展角度需求来讲，面对房地产从不成熟到成熟的发展问题，戴德梁行在青岛的几个大的区域都有大型的顾问片区。另外，我们的专业还涉及到一些比较强的、办理性的业务，如一些物业管理的业务、在市场上拓展一些地标性的产品项目等等。
从内部来讲，我们公司特点是围绕着开发商拿地开楼整个产业链从头到尾、从前期比如说拿地或拿地之前我们给他做顾问，到后面的营销代理，到后面的物业管理，甚至房地产评估还有投融资的服务，资本运作的支持，全都有参与。用我们的话讲，就是这种首尾相连的一条龙的顾问模式。第二个就是帮助一个商业地产前期树立明确的定位，然后后期提供的经营管理还有物业管理的配置要求。所以我们公司是一个房地产的综合性顾问公司。这个优势当然就要比某些单一的只做营销、或者只做物业管理的企业要有优势，这个也是我们一直期望能够去发挥得更好的公司的特点和优势。
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