[摘要] 根据青岛网上房地产统计，国庆小长假期间新建住宅成交700余套，“银十”未见开门红。此前今年房价已出现9连涨，而近期不少银行也在收紧房贷额度，一些市民认为未来房价或许会下跌，这也让该不该买房已成为很多人的困惑
究竟该买房还是卖房？
根据青岛网上房地产统计，国庆小长假期间新建住宅成交700余套，“银十”未见开门红。此前今年房价已出现9连涨，而近期不少银行也在收紧房贷额度，一些市民认为未来房价或许会下跌，这也让该不该买房已成为很多人的困惑。事实上，这种困惑仍未能阻止人们买房的脚步，节后个周末，市北区两处新楼盘开盘认筹，排队大军再现。其中一处楼盘单套房子动辄百余万元，但不少人却因未摇上号无功而返，不少人戏谑“抢白菜都没有抢房子热闹”。
近日，记者采访多位资深房屋中介、银行房贷主管、炒房客，多数人受访时均认为今年房价不会降，会呈现小幅上涨趋势。而他们也给出令人信服的理由，如今影响房价的经济形势、土地成本、建筑材料、融资成本等都没有下降趋势。业内人士建议，若首付款及贷款没问题，买刚需房及时出手。
新楼盘再现排队现象
“以前想，房价降一点我就买，可等来等去，房价却一个劲地涨，这次再也不等了。房价即使降了，我也不后悔。”12日上午，在市北区一处楼盘开盘认购现场，正在排队的胡强（化名）对记者说，由于买房者太多，来晚了的胡强已排到大厅门口。
胡强，29岁，老家临沂，市区一家广告公司员工，工作刚满5年。说起买房，胡强一个劲地后悔，直言自己买房买晚了。“其实工作两三年后就打算买房，但当时房价已涨上来，就想先努力工作凑首付。”可令胡强郁闷的是，工资一直没大涨，可房价却在呼呼地涨。更令自己懊悔的是，他多次与买房的好机遇擦肩而过，如今他只能多掏腰包才能买房。
胡强告诉记者，去年11月，他和同事一起去看宜阳路的一处新楼盘，当时单价才8300元，一套套二房总价才72万元，如今这套房子已涨到80万出头，而自己今年的工资和去年比仍没有变化。“不到一年，买套不如这处地角的房子就要多掏近10万元。买房还是要趁早，不然真买不起。”
胡强坦言自己是的刚需购房族，由于财力有限，买房就看总价。“超过80万的房子真负担不起，我今年看的房子也都是套二户型总价在80万元左右的。”眼看房价一个劲地涨，胡强也在家坐不住，每个周末都泡在看房现场。此前关注了李沧区的中海国际社区、蓝山湾、时代城二期、幸福之城等多个刚需楼盘，但要么价位稍高，要么交通不便，只能无奈放弃。
而在市北区另一处摇号现场，昨日记者发现惊人一幕：不足500套房源竟有上千人来抢。房价实行一房一价，在不算好的楼层上，89平方米的套二房折扣后也要120万元以上，而117平方米的房子总价超160万元。记者看到，摇上号的购房者欢欣雀跃，未摇中号的垂头丧气。
资深房屋中介：看不到房价下跌迹象
下半年房价可能下跌吗？更多的购房者在关心这个问题。青岛科威不动产总经理孙杰受访时表示，如今银行的确在收紧房贷优惠，同时贷款周期也在延长，不过他认为这些都不能改变房价上行的趋势。“房价下降的可能性微乎其微，因为影响房价的4个主要因素都没有下降趋势。”孙杰说，例如当前经济形势运转正常，土地成本没有下降，建筑材料、人工等成本也没降，另外房地产企业融资成本也没下降，房价要下降比较难。孙杰举例说，2008年、2009年房价的确出现一波下跌风潮，当时国内大小开发商降价出售房产，而他称当时房价下跌的原因缘于经济危机的影响。“如今中国经济已逐渐走出金融危机的消极影响，各方面正在逐渐好转。”孙杰认为，如今房产税试点虽有风声，但离真正实施还有一段时间。
太平洋房屋山东总部市场部经理赵玉科表示，究竟要买房还是要卖房，其实每个人都在困惑，不过就目前情况看，市区房价不具备下跌的条件。“市南区、崂山区等沿海属于高端住宅区，这部分房价涨上去再降下来就难了，因为持有者大都资金实力雄厚，抵御风险能力也强。”赵玉科说，就他们调查来看，市北区、李沧区也多是刚需买房者居多，投资购房者比例很小，假设房价下跌，这类房屋价格也很难出现大的松动。
银行房贷主管：对房价纠结但不看跌
市区房价动辄百万，普通工薪阶层要买房肯定要贷款，银行在房贷方面的政策对他们显得尤为重要。对于未来房价走势，银行房贷主管们又有什么看法呢？青岛一家国有银行个贷经理程芸（化名）受访时说，目前个别中小股份制银行的确收紧房贷利率优惠，或者暂停房贷业务，但青岛多数银行房贷业务都是正常开展的。“我们银行还是执行8.5折优惠，根据客户情况差异化定价，额度方面没问题。”程芸说，由于在房贷利率定价政策上，各银行都是自主经营，根据市场情况自主定价，因此有的银行见别的银行涨价或许会跟风，但她所在银行在房贷政策上没有改变。
“其实在房价问题上，不仅是贷款者纠结，我们也很纠结，因为我们也是贷款购房者。”程芸向记者透露，闲暇时她也会和同事议论房价，大家对于房价还是持看涨观点者居多。程芸表示，每年银行都会招聘大量毕业生，而他们大多数都来自外地，在青岛买房是必须的，而其他单位情况也差不多，加上青岛属于旅游城市，越来越多的外地人打算到青岛养老。
青岛一家股份制银行个贷主管吴先生告诉记者，信贷额度一般“年初松、年底紧”，上半年贷款增速较快加剧了下半年额度紧张。多数银行房贷业务都是正常开展，短期看房价下跌可能性小。
开发商营销总监：买刚需房还是要趁早
“从买房者情况看，有一套小房再买一套改善房者，其实他们也算作低端投资客。”市北区一处楼盘营销总监周宇（化名）向记者透露，以他们的楼盘为例，以投资为主的购房者要占到总数的两至三成，这部分人一是为改善现有住房条件，同时也有为财产增值保值的考虑。“说实话，在市北区买房，只要单平方米不超过1万元，那一开盘肯定‘日光’，在别的投资渠道欠佳的环境下，房子还是的保值工具。目前情况看，刚需族买房还是要趁早。”
有业内人士提到，在不少人眼中，房产如今已成一种投资产品，一般是嗅觉灵敏、对行业更熟悉的专业投资者先进入，进而经济实力强大的投资者再杀入，最后经济条件一般的投资者也来买房，最有可能演变成“全民买房”。“其实现在稍有经济实力的投资者大都会买房，青岛地区表现尤为明显。”青岛一家大型楼盘营销总监吴悦（化名）介绍说，以他们的房屋销售记录看，今年上半年比去年上半年成交量涨一倍多，对于刚需买房者来说，在目前房价上涨趋势下，只要能贷下款，同时首付款也不成问题，那买房提前下手，不过一定要量力而行。
多套房恐慌抛售没必要
岛城拥有3套房产以上的占比至多10%担忧房产税试点
与那些无房者或正四处寻觅改善性住房的刚需一族一样，房产焦虑症也蔓延到手持多套房者身上。记者近日调查发现，不少市民拥有两套房或三套房以上，在当前投资渠道极为狭窄的大环境下，持有房产给了他们暂时跑赢通胀的安全感。但目前房产调控一直未放松，房产税明年有望试点，银行房贷政策逐渐收紧，个别地区抛售房产，对于房产不利的消息也在牵动着这部分人的神经，他们十分担心房价下跌减少房产获益部分，个别人甚至抢先恐慌性抛盘。对此，业内人士表示，短期看，房价有小幅上涨但总体趋于平稳，着急抛盘没必要。
多套房者担心房价跌
“说房价涨跌无所谓是假的，要是房价跌，到手的钱就白白流失，谁不心疼。”前日下午，在市北区一处新楼盘开盘现场，市民朱燕（化名）和丈夫也一起到现场看盘，虽然手中握着3套房产，但俩人还是准备继续买房。
朱燕和丈夫属于60后，两人经过多年商海打拼，生意上虽未有大的成就，但整个家庭衣食无忧，另外他们持有的3处房产都在市南区和崂山区，光靠租金也够一家人日常开销。不过说起以前买房的经历，朱燕也是一肚子苦水。
朱燕告诉记者，当时做生意需要的周转资金大，由于是外地户口，想从银行贷款基本不可能，因此买房落户成为她和丈夫的选择。朱燕最开始考虑买房是在2000年，当时她也想在外面奋斗这么多年，连处安家的地方也没有，心里总感觉不是滋味，于是买房就想一步到位。后来他们连凑带借，在市南区西部购买一处130多平方米的房子。“那时候买房不太兴贷款，为买房子赔上全部积蓄，还借了一屁股债，前几年日子过得一直很紧巴。”
不过拥有这套住房后，朱燕慢慢享受到它带来的好处，去银行贷款好贷了，做生意周转资金慢慢多了，生意也逐渐有了起色。“后来我们又慢慢入手了两套房产，觉得青岛属于旅游城市，风景好适合养老，房价肯定涨，因为我老家很多朋友都计划来青岛买房。”朱燕说，购置这三套房子都不容易，为还房贷，这些年一家人一直省吃俭用，因此朱燕更担心房价下跌。
而住在延安三路的市民万女士家也拥有三套房，她今年已打算卖出两套出租房中相对较低的一套。“房产税开征对有多套房者不划算，如果以人均居住面积80平方米作为房产税开征点，将来持有房产将不再是一种资产，有可能是一种负担。”万女士说。
青岛科威不动产总经理孙杰分析，普通持有两三套房的家庭，随着房价的上升，实现了实物财富的增加。但从调控的趋势而言，未来如果出台房产税等措施，这类家庭的利益有可能会受损，这也是这类家庭考虑提前卖房的原因。
3套房以上占比不高
事实上，像朱燕一样，通过一家人辛苦打拼，在青岛持有两套房或三套房者正慢慢增多。链家地产青岛公司经纪人姜杰介绍说，一些毕业后留在青岛的大学生，他们刚开始通过家庭赞助，结婚时买下一套套一或小套二的住房，等有了孩子，原有住房就不适合家庭使用，但这时住房往往未过5年，税费较多，这样卖时不会拿到心仪的房价，因此大部分人变卖为租，同时再凑钱买套改善住房。“从我们的客户看，在青岛拥有两套或3套房者已不少见，但持有3套房以上者还不多见。”
“在青岛有3套以上房者还是很少，这个比例应该不到房产总数的5%。”在太平洋房屋山东总部市场部经理赵玉科看来，青岛购房者还是以刚性需求或改善性需求为主，以炒房为目的的纯投资客所占比例不高，占10%。赵玉科还提到，青岛暂时还没发现温州炒房团、煤老板炒房团的身影，这说明青岛人还比较团结，当前市民买房多属个人行为，有钱的就多买几套，急着用钱时再将其抛售，暂时还未发现恐慌性抛盘行为。
据赵玉科介绍，目前着急卖房的都是急需用钱者，但不排除个别多套房者抛售房产，毕竟房产税要开征的消息不绝于耳。“美国等一些海外发达国家都实行房产税，中国实行房产税肯定是必然的，但何时实施还有待商榷。”赵玉科也分析认为，普通多套房者不必过分担心，从目前上海、重庆两地的试点情况看，中国的房产税税率不会太高，征收范围也不一定太广。
“金九银十”可考虑卖房
业内人士表示，随着楼市传统旺季“金九银十”的到来”，购房需求量也随之增大，多套房拥有者恐慌性抛售没有必要。私募人士朱旭光表示，多名房产界专家认为，当前国内楼市已不是由简单的供求关系决定的市场，它反映了资本、金融、土地、税收、行政管理等诸多要素的博弈。从这个角度说，“限购”和“限价”将成为中国房地产的特色，而在一定时期内存在，调控将是常态。但是中国的城市土地是稀缺资源，城市的房屋也是稀缺资源。
赵玉科分析认为，目前房价虽然处于高位，但仍未见顶。和其他一些内陆城市相比，青岛属于旅游城市，未来会有大量非城市人口以及养老一族涌入，所以房价下跌可能性很小，但在调控背景下，上涨空间可能也不会太大，每年约在5%至10%左右。
“如今在楼市回暖的情况下，多套房者可以考虑出手卖房。”青岛科威不动产总经理孙杰如是说，此前已分析过，下半年房价不会整体下跌，政策层面没有太大变化，开发成本增加，城镇化的到来，这些都会刺激房价上涨。照目前形式看，青岛商品房价格上涨空间也不会太大，打算卖房的市民不如趁“金九银十”的黄金时段趁早出手。链家地产青岛公司经纪人姜杰也认为，大面积卖房或是恐慌性抛房都是没有必要的，个别手持多套房者不要一下子将多余房子抛售，万一房价上涨，届时后悔也来不及，的办法就是边走边看，觉得价格合适再出手。
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