[摘要] 作为著名的海滨旅游度假中心青岛，在近十年吸引了众多的房企入驻，商业地产占比也是非常大的。目前，青岛商业地产的整体表现如何？九十月份是不是投资者出手的最佳时机？房天下就以上问题采访了戴德梁行商业部的相关负责人。
房天下：众所 ，作为著名的海滨旅游度假中心青岛，在近十年吸引了众多的房企入驻，商业地产占比也是非常大的。目前，青岛商业地产的整体表现如何？
戴德梁行商业部：近几年不仅青岛，在也都出现了商业供应集中放量的现象。青岛市作为知名的滨海城市和山东省的龙头城市，近年来商业发展更为突飞猛进。从戴德梁行商业部的统计数据来看，与2000年前比，商圈数量实现了增长，供应量更是实现了几何级的增长。
我们可以看一组对比数据：目前青岛商圈如果详细细分，可细分为八大商圈，已开业的总量已超过200万平方米。而早在2000年前，青岛只有中山路、台东和李村三个商圈屈指可数的百盛、利群、崂山百货等数家商场，而目前集中型商业已超40家，是2000年的10倍。
从商圈来看，青岛市传统商圈中，除市南区的中山路商圈外，香港中路商圈，市北区的台东商圈，李沧区的李村商圈，近年来均表现积极活跃。其中，高档零售物业主要集中在香港中路商圈。新兴商圈中，市北CBD、新都心、浮山后商圈都在市北区，与崂山商圈共同形成青岛市的新兴商业带。
从业态来看，目前，购物中心和传统百货是青岛人气的两种商业形态。截止今年8月份，市区购物中心营业面积已突破百万平米，且80%是在近3年内开门纳客。凭借餐饮休闲业态及充足停车设施，近年来购物中心吸足人气，未来供应也将持续上涨。相较之下，传统百货近5年一直保持在70万平米左右的营业面积。
房天下：近几年，青岛的地下商业可谓是惨淡经营。您觉得青岛地下商业运营存在的问题是什么？应该如何改进?
戴德梁行商业部：地下商业相对于地上商业，本身就存在消费者不习惯向下流动的弊端，在经营方面存在较大的挑战，而青岛地下商业的一大特点是产权分散，缺乏统一的规划和管理，这是导致其经营惨淡的核心问题。作为普通消费者，大家在购物中心和百货商场购物时，会很容易辨别工作人员和客户，因为工作人员从营业员、客户、保安、保洁人员都着统一的工作装，带工牌，所有店铺统一时间开店闭店，而青岛的地下商业项目因为产权分散，有业主自营也有租赁商户，很难统一管理，没有统一的着装，店铺开店及闭店的时间也无法统一，各自为政。产权分散的地下商业就很难实现良好的业态组合，小商户之间业态混杂，彼此竞争，而整个项目却很难有突出的亮点，缺乏吸引力。
而想要转变地下商业这种不甚理想的状态，需要开发商转变理念，从单纯的做地产“卖商铺”的做法，转变为商业经营的理念，从追求短期利润调整为追求中长期经营。从众多的商业案例来看，开发商要同时实现商铺的“销售利润”和“经营利润”是不现实的，因为统一的产权是商业良好运营的核心保障。
房天下：人们常说“小学生做住宅，大学生做商业”，您是怎么理解商业地产和住宅的区别，在营销方面有什么不同？
戴德梁行商业部：从操作上看，对于发展商而言，商业地产比住宅地产涉及的环节多且复杂。大家都知道，住宅是“短平快”的开发模式，经过前期定期、开发建设、营销销售三个环节，交房之后就算成功了。而商业，尤其是持有型商业，除了上述三个环节外，需要经历较长的招商、运营等培育期，达到稳定的出租率和租金，这个商业物业才算成功。
另外，在资金方面，商业比住宅对发展商的要求高，好的商业肯定背后都有一个资金实力非常强的发展商。我们也可以这么说，住宅的开发准入门槛远远低于商业，这也是国内众多开发商更愿意做住宅项目而对商业商业项目敬而远之的重要原因。
在营销方面，商业地产是一个高经验的行业，与住宅仅仅通过地价和房价的不同，商业地产是通过从业人的经验和能力去把握定位、落实招商、良好运营，从而获得比住宅更好的投资回报。而商业从业人的经验80%体现在商业的前期定位中。与住宅的目标客群的单一性不同，由于商业目标客群的复杂性，所以商业地产的定位比住宅定位也更为复杂和关键。我们在国内看过很多这样失败的商业，卖的是概念或未来预期，自然不乏投资客户追捧，但交付后，因为和实际市场需求脱节，结果空置多年，或者零散杂乱开业，实际远达不到业主期望。商业的经营者是理性而务实的，这就要求商业项目从前期规划到营销宣传，务必以经营商户和目标消费者需求为基础，追求理性的实用价值。
房天下：商业地产的目标客群很大一部分是投资客，你觉得九十月份市场如何，是不是投资者出手的时机？
戴德梁行商业部：青岛市现有的的商业供应丰富，无论是社区型商业还是集中型商业，无论是市中心的核心商圈还是郊区的新兴商圈，都有很多的选择，从这个层面上讲，现在投资者的选择更多、更广了。但商业地产的投资考验的是眼光，位置永远是关键，好的商业项目是适合在任何时间出手的。
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