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房地产调控压力空前 金融政策影响深远

金融时报   2013-09-13 10:47

[摘要] 随着城镇化、棚户区改造建设带来的利好预期以及各地“地王”的不断涌现,房企对未来市场预期再度上升至高点。但与此同时,高企的地价、房价也给房地产调控带来了空前的压力,这场调控与价格的博弈仍在延续。

随着城镇化、棚户区改造建设带来的利好预期以及各地“地王”的不断涌现,房企对未来市场预期再度上升至高点。但与此同时,高企的地价、房价也给房地产调控带来了空前的压力,这场调控与价格的博弈仍在延续。

8月数据带来短暂“清凉”

国家统计局10日发布的数据显示,前8个月房地产开发投资同比增长19.3%,增速比前7个月回落1.2个百分点。商品房销售面积和销售额增速分别较上月回落2.4和3.4个百分点。投资和销售增速均出现了回落,同时房屋施工面积、企业到位资金等指标也出现了下滑。

这对“高烧不退”的房地产市场而言显然是个好消息,似乎火热的楼市有降温的迹象。

但是,在不少业内人士看来,这只是短暂的“清凉”。交通银行(601328,股吧)金融研究中心房地产研究员夏丹在接受本报记者采访时表示,这主要是因为季节性因素所致,7月和8月是传统销售淡季,加之今年南方持续高温,市场成交意愿骤减,开发商为接下来的金九银十推盘高峰做准备。分城市来看,一、二线重点城市的火热程度仍超其他城市。

链家地产市场研究部张旭也认为,8月的房地产各项指标的回落,只是同期基数较高再加上8月市场淡季因素的共同作用,9月、10月的销售数据向好可能会明显扭转这种走势。“9月、10月的销售好转是大概率事件,1月至8月的销售数据下滑只能说是短暂的波动,并未出现明显的趋势性。”

“地王”频现引担忧

其实,楼市的火热态势从近期各地不断“井喷”的“地王”中也可看出端倪。各地“地王”纪录不断刷新,引起市场一片哗然。

因为,面粉进价高,生产的面包自然不会便宜,这些数字背后代表的将是“高高在上”的房价。以北京农展馆地块为例,业内人士预计,该项目未来售价或将超过15万元/平方米,或将创下北京豪宅项目的价格标杆。

与此同时,一线城市土地市场的“火爆”情况从数据上也可见一斑。报告指出,8月,一线城市土地成交建筑面积为1003.3万平方米,环比增长24.1%,同比增长38.9%;成交均价为5335元/平方米,环比下降24.1%,同比增长198.4%。

对此,夏丹分析称:“进入传统"金九银十"销售旺季的首周,天津、北京、上海、杭州、苏州纷纷涌现"地王"。这与一、二线城市土地资源的稀缺以及房企资金面的改善不无关系。”一线和重点二线城市因其土地的增值价值高于其他城市,一直以来都是房企追逐的焦点。而房企资金面也在继续转好,尤其是大型房企资金面比较充裕。另外,资金成本也呈下降趋势,特别是在信托融资成本下降和上市房企再融资开闸的影响下,加大了房企拿地底气。“因此,土地市场火爆、成交价刷新的现象并非近来独有,而是已持续近一年局面的延续。”

值得警惕的是,虽然监管层对于房企再融资的口径没有改变过,但是房企已悄然开始制定再融资预案。资料显示,自3月19日中茵股份(600745,股吧)发布定增预案以来,2013年近10家房地产上市公司发布定向增发预案,预计募资总额在147亿元左右。也正是资金面的宽裕令标杆房企底气十足,加之土地市场的供不应求,引得标杆房企在土地市场上频频出手,购地金额居高不下。

金融政策方向影响深远

不断涌现的“地王”在传递房地产市场“火热”信号的同时,也着实令人们对隐藏其后的风险捏着一把汗。

不少业内人士表示担忧:“开发商拿地热情高涨,高地价的出现已经很难抑制,"地王"频现的可能性较大。在目前高端市场过热情况下,应该加大对中端市场调控的力度,否则已经到来的"金九银十"市场将存在失控风险。”根据国土资源部法律中心发布的中国土地市场指数(CLI)显示,经过一季度短暂调整后,地产景气指数二季度回升至600点,环比增长29.5%。地产景气指数进入红灯过热状态。

由此可见,在房价、地价的双重压力下,房地产调控压力空前。那么,金融政策又会对房地产调控产生哪些影响呢?

专家对此指出:“除房产税等长效机制外,金融政策的方向也将对房地产市场造成深远影响。”

虽然在宏观调控层面金融政策仍以保持稳定为主,但是日前多地商业银行已出现对个人住房贷款缓贷、停贷现象。而对出现部分商业银行暂停发放个人住房抵押贷款的现象,夏丹对记者说,近来,银行投入个贷领域的资金已有收紧趋势,且个贷利率打折力度也较之前大幅减小,许多银行已回调至基准利率,这将对置业者的购买力和购房积极性产生一定的影响。

此外,日前国务院发布了《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》,指出金融机构可以自主确定贷款利率,这也意味着商业银行可以将贷款方向更多向其他行业和企业倾斜,也进一步使房地产方面贷款收紧。

对于未来房地产市场将以怎样的面貌呈现还不得而知。但无论是采取税收、信贷等经济和法律手段来进行调控,还是在完善房地产税收制度、金融改革等方面进行突破,健全长效机制已成为业界的共识。在全联房地产商会名誉会长聂梅生看来,房地产市场正处于博弈关键期,短期来看,由需求支撑的房地产投资将继续保持高位,但从长期看来,房地产调控长效机制的出台,将促使存量住房有效释放,对现阶段高企的房价有明显的抑制作用。

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