[摘要] 楼市调控堪称“史上最严”，地产盛宴却在不断上演：北京六环房价进入“2万时代”，北上苏杭两天四地王更是创下新纪录。调控层层加码，预期却愈来愈高，甚至出现“逆袭”式上涨，地方政府、银行与地产商在其间究竟扮演什么角色？
楼市调控堪称“史上最严”，地产盛宴却在不断上演：北京六环房价进入“2万时代”，北上苏杭两天四地王更是创下新纪录。调控层层加码，预期却愈来愈高，甚至出现“逆袭”式上涨，地方政府、银行与地产商在其间究竟扮演什么角色？
地方政府：“地产依赖”变本加厉
北京刚现每平方米7.3万元的单价“地王”，沪杭随即又拍出数百亿的总价“地王”……一时间，一线楼市更加焦灼；“地王”扎堆背后，是地方政府“点土成金”力度加大，北上广深等10个大城市8月份土地出让金收入同比大增149.3％。
“这些地方为何在这个时段放出黄金地块，对本已高烧不退的房地产市场又加一把大火，究竟是谁在制造‘地王’，推高涨价预期？”财经评论员马光远如是质疑。
“财政捉襟见肘，地产开发来钱最快”，一些地方政府的心态“惊人一致”。经济发展压力加大，“钱紧”令地方政府如坐针毡。河北一位县领导说，“调控总是灵活的，发展是硬道理，对地产开发会‘高看一眼、厚爱一层’。”
一些政府官员向记者表达无奈：财政增收困难，公共服务和民生保障的开支却有增无减；加上今年地方债务大量到期，还债压力加大，卖地成为一种“现实选择”。
一位开发商表示，年初准备投资一个城市综合体项目，广东某市相关领导称“要重视风险，从容开发”，到了第二季度却突然提出“要加快建设”，接连组织开发商座谈，帮忙联系贷款，一系列与项目有关的准备于是紧锣密鼓地进行。
在推高“面粉”价格的同时，一些地方政府也在为“面包”价格上涨开后门。8月下旬以来，包括北京、广州、南京在内的13个重点城市的周新批预售面积连续突破300万平方米，远远超过之前数月一直维持的一两百万平方米的面积。
同样的情景曾多次出现。纵观十年房地产调控，从2003年的“18号文”到如今的“国五条”，调控政策层层加码，地方政府却频频“暗度陈仓”。不论是2008年20多个地方相继救市，还是2011年底30多个城市放松调控，每一轮房价平稳之后，毫无例外都出现了“逆袭”式的报复性上涨。
对此，中国房地产协会副会长朱中一说，地方政府已经过惯了“地产依赖”的好日子，但“寅吃卯粮”只会导致下几届政府的“钱袋子”更紧。“不能再沿用地产依赖的惯性思维，政策正在完善，哪一天情况变化了就会措手不及。”他说。
银行：房价回落比谁都“急”
地方政府“钱紧”，开发商却是“不差钱”。今年上半年，房地产开发企业到位资金同比增长达32％，开发商拿地、开发速度逐渐加快。“开发商对银行是优质客户。”建行一位管理人士说，银行对小微企业贷款的审查标准可能会有数十条，但大型开发商只要项目质量高、周期不长，一般都可获批，只是贷款利率上浮多少的问题。
通常情况下，房企开发资金中，有近三分之一来自银行等金融机构。银行、信托公司并非不明白房地产行业的高风险，但是为了追逐利润，“只要不违反法律规定，就会照办不误。”帮助借贷双方继续玩“高风险、高回报”的金钱游戏。
中指研究院华中分院总监李国政表示，地方银行普遍存在房地产开发占比偏高的问题，一些甚至超过20％。“如果加上对建筑企业的贷款和个人房贷，整个房地产市场占用的银行贷款资金比例远远高于这个数字。”
中国人民银行相关分行的数据显示，上半年湖北省信贷投放仅次于2009年同期，为历史次高水平。全部新增贷款的50.2％均投向房地产等五大行业，由此带动房地产业投资增长33.8％，比去年同期加快8.3个百分点；7月份上海市中外资银行新增住房开发贷款同比多增56亿元。“房价跌了，银行比我们还着急。”一位房地产公司高管说，“房地产行情看涨之时，甚至会有银行主动上门推贷。”尽管此前银行业曾表示，即便房价下跌50％也能撑得住，但考虑到水泥、建材等贷款，银行作为利益共同体不可能置身事外。
从历次房价上涨周期来看，银行成为阻止房价下跌甚至推动房价上涨的一股重要力量。2012年房地产业实现销售6.4万亿元，银行房贷利息8400亿元，仅此一项，就从房地产业分得八分之一的收入。
房企：信心膨胀欲抢占先机
政策调控虽严，但一些房企通过捂盘惜售、阴阳合同等方式与政策“打太极”。“政策严一些时，便减少推盘量，人为制造短缺；调控稍有松动迹象，便伺机酝酿涨价。其实房企是这轮调控的大赢家。”一位业内人士说。
例如，在国五条北京细则落地后，北京和广州等地都开始对开发商预售价格进行指导，希望借此抑制高房价，但很快就被开发商以“捂盘惜售”等猫腻来“拆招”。“西区3号楼不是说今年初就开盘吗？为什么现在还不见动静？”一位欲购北京龙虎时代天街项目的客户很纳闷。一位销售人员告诉记者，不是不想开盘，而是现在价格被压得很低，等价格合适了再开。
拆分合同、“精装房裸卖”也成为一种“营销策略”。广州、南京等地近期纷纷曝出开发商报较低价格实现网签，购房者却只能用更高价格才能购得住房。
值得警惕的是，尽管2010年国资委就曾勒令非主营业为房地产的央企推出地产市场，然而一些企业“潜水”后竟又“重出江湖”，甚至成为地王的买家。
8月27日北京一场拍卖会上，所拍地块无一例外被国企和央企收入囊中。北京夏家胡同地王出让不足一月，中粮地产又以高达4.6万元的单价刷新北京单价地王。一位民营房企老总感慨：“在土地市场上，想打败央企和国企，太难了！”
此外，开发商逐渐通过“把控”市场，掌握定价权。武汉盘龙城一位开发商告诉记者，当地开发商建立了一个不定期会商制度，针对市场动态，共同研究打折促销、涨价幅度及制造市场紧张氛围等措施。据报道，广州的十大地产商曾联合密谋涨价，福建曾对开发商联合涨价问题进行专项打击。
专家建议，在楼市调控政策效果出现僵局之时，有关部门应该对地方执行调控完成情况和进度进行一次“考核”，发现问题，排查漏洞，对执行不力的部门和责任人加强问责监督；同时加紧制定更加完善和科学的调控措施，不能让刚需成为楼市疯狂的“埋单者”。
住建部将急查限购、限贷执行情况
继住建部约谈7个房价上涨较高的城市之后，针对当前楼市可能出现的失控风险，住建部督察组下月将抵达地方急查限购、限贷执行情况。
据报道，“督察组由住建部和工商总局组成，将对地方房地产的中介违规问题，进行调研和督导，”四川省住建厅的一位知情人士称，贯彻新“国五条”要求，核查地方限购、限贷政策的执行，是调研和督导的重要内容。
房价现失控风险
根据北京中原地产市场部总监张大伟的测算，一二线城市已经出现房价失控风险。“房企敢以如此高的价格拿地入市，证明了都在豪赌市场爆发式上涨，”张大伟认为。按照9月周频出的地王，以正常的利润计算，目前的市场售价需要在一年内再涨50%，否则地王入市的风险将非常大。
更加值得一提的是，从国家统计局发布的房价数据来看，指数同比超过10%的城市已经达到8个，分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、郑州、南京、沈阳。“就目前的情况来看，即使房价停涨，上述8个城市完成年内的房价调控目标的压力也很大。”张大伟称。
中国首席经济学家论坛理事长连平称，上半年，宏观经济形势不好，在稳增长的背景下，给了地产的发展很大的放行空间。“目前，市场有一个非常危险的情况，就是地价和房价呈现互助式上涨的情况，”张大伟认为，如果不进行抑制，下半年房价、尤其是一二线城市房价明显上涨的可能性非常大。
另据国家统计局数据显示，8月份，国房景气指数小幅回落，房地产投资增速创今年来新低，新开工面积增速放缓；商品房销售高位继续调整，价格增幅持续收窄；房企资金同比增幅显著回落。房地产行业并不像土地市场表现出来的那样火热，其主要指标均小幅放缓，库存上升而成交下滑，楼市继续高位调整。
同时，上海易居房地产研究院9月6日发布的《8月份新建商品住宅库存报告》亦显示，截至8月底，20个城市新建商品住宅库存总量为7513万平方米，环比增长0.7%，同比增长1.3%。在高位盘整的状态之下，库存出现了9个月以来的首次同比正增长。
住建部急查各地政策执行
有鉴于此，由住建部和工商总局组成的督察组，下月将抵达地方，对地方住房交易可能存在的违规问题，进行调研和督导。根据新国五条的要求，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。“调研和督导也是源于新国五条细则的要求，强化市场和政策执行力度，”上述四川省住建厅的人士透露。据其表示，市场行为中，存在房地产中介诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为等。
另外，采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围导致市场恐慌以及通过倒房号等非法牟利的行为也将是督查的范围之内。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，对于因供应不足而导致房价上涨过快的城市，政府要想在短时间内实现房价涨幅的下降，“限购”升级不失为一种应急缓解供求矛盾的办法，也是必要的措施。而实际上，在此次督导中，住建部亦要求，各地房地产管理部门开展专项治理过程中，完善长效机制，建立健全房地产交易资金监管、房地产交易合同网上签约等长效制度的完善。据新华社等综合整理
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
