[摘要] 中指系统数据显示，2013 年8 月十大城市住宅均价为 17871 元/平方米，环比上月上涨 1.49%，涨幅比上月扩大 0.15 个百分点。具体来看，北京上涨 3.22%，涨幅最大，武汉上涨 2.16%，涨幅次之，广州、深圳。上海涨幅在 1%-2%之间。
中指系统数据显示，2013 年8 月十大城市住宅均价为 17871 元/平方米，环比上月上涨 1.49%，涨幅比上月扩大 0.15 个百分点。具体来看，北京上涨 3.22%，涨幅，武汉上涨 2.16%，涨幅次之，广州、深圳。上海涨幅在 1%-2%之间。
从数据层面来看，今年以来以一线城市为代表的重点城市成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动房价继续坚挺并且保持微涨，催生了买涨不买跌的行情出现。
同策咨询研究部数据显示，2013 年 7月上海市商品住宅均价 24687 元/平方米，环比上月上涨 3%，房价在夏季“烧烤”模式下创下历史新高。
从政策时效性的角度来看，2013 年 3月底上海新国五条细则落地，截止目前政策执行已经达到 4 个多月，而政策 4-6 个月的时效性决定了，在今年 8 月以后如果没有后续细化政策强化执行，“新国五条”时效性或就此开始执行力逐渐削弱 。
而相关部门似乎已经发现了这其中的“玄机”，立即出台了相关措施“救火”。
据媒体报道，8 月初，上海市房管局、市工商局联合下发了《关于开展房地产经纪市场专项治理的通知》（沪房管市[2013]265 号，以下简称《通知》）。重申严格执行限购令，将严查造假买房。即日起至年底，两局将在全市范围内全面开展房地产经纪市场专项治理工作。
然而，从 2013 年上海市房价控制目标的角度来看，似乎还不至于那么急。同策咨询研究部数据显示，截止 8 月 31 日，今年上海市商品住宅成交量已达773.07万平米，较去年同期上扬 40%；从价格上看，今年以来商品住宅成交均价达23588元/平米，同比上扬 2.97%，还未超过新国五条细则设定的预期人均可支配实际收入 8.1%的控制目标。
从与去年整年对比成交情况看，同策咨询研究部数据显示，2013 年 1-8 月上海市商品住宅成交量已经达到了 2012 年的82%，而均价方面则是较 2012 年整年上扬5%，同样，均价还未超过今年 8.1%的房价控制目标。
政策与市场博弈多年，在过去，每一轮的楼市调控基本陷入“房价越调越高”的怪圈，2013 年 3 月 30 日，上海新国五条细则落地，政策基本延续之前定向宽松措施，政策执行力上也难摆脱时效性 4-6 个月的怪圈。在此市场背景下，市场供求关系重新占据市场主力，从而影响上海楼市量价齐升。
那么，8 月初，上海市房管局、市工商局联合下发了《关于开展房地产经纪市场专项治理的通知》，重申严格执行限购令，政策与市场，谁是最终赢家？毫无疑问，上海商品住宅市场供求关系紧张的局面最终仍然会战胜政策，呈现出”阶段性“的爆发特征。
首先，宏观经济触底，楼市调控政策不会有太大变化。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化。
因此，从这个角度来看，8 月份上海官方重申严格执行限购令，更多意义上是稳定市场预期，对于 7-8 月份房价上涨过快的现象进行降温，防止今后房价出现报复性反弹。从今年房价控制目标的角度来看，只要不超过 8.1%的底线，那么，政策层面就不会有从严的变化。
第二、上海 8 月重申严格执行限购令之后，当月商品住宅市场表现的是成交结构的变化导致房价环比增幅回落，而个案房价并没有出现实质性下降或增速放缓。
从成交均价来看，2013 年 8 月上海市商品住宅成交均价 23348 元/平方米，较 7月已回落5.4%，但与去年同期仍上涨3.1%。8 月份环比 7 月有所回落，这和商品住宅成交结构倾向中小套型低总价的项目有关，而就个案楼盘来讲，房价并没有出现实质性下降或增速放缓。
从 9 月份商品住宅推盘情况来看，9月预计 43 住宅新推，较 8 月增11 个，其中纯新盘 20 个，90-120 平米改善户型比例占43%。大户型集中推盘有可能促使“金九银十”的集中放量的同时，全市商品住宅均价整体上再度回升。
第三、上海市商品住宅存销比持续降低，面临房价上涨压力。从库存角度来说，截止8月31日，上海市商品住宅库存为937万平方米，总量较去年的 1050 万平方米左右有所下降，从市场存销比来看，如果按照今年1-8月平均交易量96.6万平方米来计算，当前市场存销比降为 9.70 个月，同策咨询研究部研究结果表明，当上海商品住宅市场存销比低于 10 个月时，房价则面临持续上涨的压力。
此外，根据上海统计部门发布数据，2013 年上半年，上海商品住宅新开工与销售比值为 0.83，如果从判断标准来看，后期城市房价仍然面临着上涨的压力。
从 2012 年 1 月份-2013 年 6 月份上海市商品住宅新开工增速来看，总体仍为负增长，同样，施工面积与竣工面积也为 5-13%的负增长，这将加剧今年明年整体房价上涨压力。如果后续新开工增长不持续增加，后期市场供应量势必会减少，也会造成市场存销比进一步降低，涨价几乎就会成定局。
第四、商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。
同策咨询研究部数据显示，2009-2013年商品住宅土地规划建筑面积（含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值年度为 2.32，仅为 0.51，近 5 年平均值仅为 1.14。根据同策判断标准，当住宅土地规划建筑面积（含综合用地）/商品住宅销售面积平均比值低于 1.2 时，上海商品住宅市场会面临供不应求及房价有上涨压力。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果将上述数据中商品住宅土地规划建筑面积（含综合用地）中商办部分剔除（工作量比较大，短期内难剔除），那么，商品住宅土地规划建筑面积与商品住宅销售面积平均比值就会降得更低，也就是意味着，市场上供应的商品住宅用地更少“面粉”更少。因此，从中长期来看，商品住宅地供应稀缺将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态。
从今年来看，2013 年上海国土局计划出让住房用地 1000 公顷，与去年持平，这其中还包括保障性住房用地。这也就意味着商品住宅用地并没有明显增加的迹象。而随着 2013 年住宅市场升温，房企对于住宅用地的需求会更为紧张，上海住宅用地市场或可能会出现地荒。这就导致众多房企争抢住宅用地，土地市场长期处于供不应求，溢价率楼板价双双上升，土地市场价格进入持续上涨通道。
商品住宅用地年度成交情况
很简单的道理，土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，从这个角度来看，2013 年的住房用地计划即使全部完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市“阶段性”爆发。
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